【正文】 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 物管遠教網(wǎng) b) 派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 物管遠教網(wǎng) c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 46 頁 數(shù)； 物管遠教網(wǎng) d) 準備好接管驗收記錄表格： 物管遠教網(wǎng) －－《房屋本體接管驗收表 ； 物管遠教網(wǎng) －－《公共配套設施接管驗收表》； 物管遠教網(wǎng) －－《機電設備接管驗收表》； 物管遠教網(wǎng) －－ 《接管驗收問題整改表》 o 物管遠教網(wǎng) 接管驗收的工作程序 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 否 物管遠教網(wǎng) 要求正確、真實補 齊資料 物管遠教網(wǎng) 是 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 否 物管遠教網(wǎng) 要求發(fā)展商限時整改 物管遠教網(wǎng) 是 資料的接管驗收。 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)產(chǎn)權資料： 物管遠教網(wǎng) a) 項目開發(fā)批準報告； 物管遠教網(wǎng) b) 規(guī)劃許可證； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 46 頁 c) 投資許可證； 物管遠教網(wǎng) d） 土地使用合同； 物管遠教網(wǎng) e) 建筑開工許可證； 物管遠教網(wǎng) f) 用地紅線圖。 物管遠教網(wǎng) 施工設計資料： 物管遠教網(wǎng) a) 地質(zhì)報告書； 物管遠教網(wǎng) b) 全套設計圖紙； 物管遠教網(wǎng) c) 圖紙會審記錄； 物管遠教網(wǎng) d) 設計變更通知單； 物管遠教網(wǎng) e) 工程預決算報告書； 物管遠教網(wǎng) f) 重要的施工會議紀要； 物管遠教網(wǎng) g) 隱蔽工程驗收記錄； 物管遠教網(wǎng) h) 沉降觀測記錄； 物管遠教網(wǎng) i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄 物管遠教網(wǎng) 機電設備資料： 物管遠教網(wǎng) a) 機電設備出廠合格證； 物管遠教網(wǎng) b) 機電設備使用說明書 (要求中文 )； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 46 頁 c) 機電設備安裝、調(diào)試報告； 物管遠教網(wǎng) d) 設備保修卡、保修協(xié)議。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 物管遠教網(wǎng) 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 物管遠教網(wǎng) 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 46 頁 b) 塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致； 物管遠教網(wǎng) 對縫砂漿飽滿，線條順直。 物管遠教網(wǎng) 樓梯、扶手： 物管遠教網(wǎng) a) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻，表面平滑； 物管遠教網(wǎng) b) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 物管遠教網(wǎng) 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 46 頁 電器插座安裝牢固，符合 “ 左零右火 ” 規(guī)定，電源已接通正常。 物管遠教網(wǎng) 開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。 物管遠教網(wǎng) 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù) 正常，無損傷。 物管遠教網(wǎng) 公共配套設施接管驗收標準 物管遠教網(wǎng) 天臺： 物管遠教網(wǎng) a) 天溝、落水口暢通完好； 物管遠教網(wǎng) b) 隔熱層、防水層完好。 物管遠教網(wǎng) 屋面避雷設施連接牢固。 物管遠教網(wǎng) 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。 物管遠教網(wǎng) 室外消防栓： 物管遠教網(wǎng) a) 消防箱標識清楚，玻璃完好； 物管遠教網(wǎng) b) 消防設施配件齊全； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 46 頁 c) 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 物管遠教網(wǎng) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便 o 物管遠教網(wǎng) 保安崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。 物管遠教網(wǎng) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏 o 物管遠教網(wǎng) 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔 o 物管遠教網(wǎng) 雕塑、小品牢固，完好，安全。 物管遠教網(wǎng) 變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全， 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 46 頁 標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 物管遠教網(wǎng) 發(fā)電 機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風、采光良好。 物管遠教網(wǎng) 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收遺留問題的處理 物管遠教網(wǎng) 遺留問題的登記確認： 物管遠教網(wǎng) a) 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將 物管遠教網(wǎng) 問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字 物管遠教網(wǎng) 確認； 物管遠教網(wǎng) b) 對物業(yè)硬件設施接管 驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。 物管遠教網(wǎng) 對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 46 頁 在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。 物管遠教網(wǎng) 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄 o 物管遠教網(wǎng) 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 物管遠教網(wǎng) 適用范圍 物管遠教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作。 物管遠教網(wǎng) 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。 物管遠教網(wǎng) 程序要點 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)管理 “ 達標創(chuàng)優(yōu) ” 簡介 物管遠教網(wǎng) “ 國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ／大廈工業(yè)區(qū) ” 達標評比：是由國家建設部每 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 年組織的全國物業(yè)管理達標考評分為 90 分 (百分制 )，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后 (90 分 )可榮獲由建設部頒發(fā)的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈 1T_業(yè)區(qū) ” 榮譽稱號 (考評總分在 95分以上可獲“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū) ” 稱號 )。 物管遠教網(wǎng) “ 省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標評比 ”: 是由各省建委每年組織的全省范 圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比?？荚u合格后，可榮獲省級 “ 城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 稱號。 物管遠教網(wǎng) “ 市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標評比 ” ：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 物管遠教網(wǎng) “ 區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標評比 ” ：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標。 物管遠教網(wǎng) 成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。 物管遠教網(wǎng) 對照 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標準進行內(nèi)部整改。定立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 46 頁 目標時，應注意結(jié)合參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠。創(chuàng)優(yōu)小組一般應由公司各部門的負責人和管理處主要領導組成。 物管遠教網(wǎng) 內(nèi)部動員： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 開始時，應首先對內(nèi)部員工，特別是參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 總動員，通過會議、宣傳，加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、 “ 吃苦 ” 的準備。內(nèi)部工作 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 整改包括 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)硬件設施 (房屋、設備、設施、環(huán)境等的整改和 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 資料 (原始憑證、管理體系等 )的完善兩大部分。 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)應當做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮，標識清楚。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改 (改動房屋的使用功能，物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu) )等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設施完好、整潔、標識完整清晰 (詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》 )； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心