【正文】 息庫》b) 組織資格預審，確定參加資格預審單位，編制資格預審文件。ISO/T16949，供應鏈管理。d) 通過資格預審及考察確定參加投標單位【要求】基于對供應商和產品市場的充分掌握，結合招標標的的充分理解，才能保證“貨比三家”選擇的客觀、公正，而這確定整個招標過程的成敗。b) 技術標書：滿足標的技術規(guī)定要求，由技術主管部門負責。[質量計劃]【要求】總體應體現(xiàn)供應鏈管理的要求，對于下游職能部門的需求，以獨立的模塊體現(xiàn)。：是否實質性響應，是否在同一起跑線，具有可比性。標書的質量直接決定招標工作的質量。招投標工作中的招標是“要約”邀請，投標是“要約”，決標是“承諾”。 中標或簽訂合同《招標報告》 項目定義a) 工程項目：指建筑與水電安裝工程項目、裝修工程項目、園林工程項目和單獨招標的機電安裝工程項目，及相關的臨水、臨電、拆遷等項目。c) 服務性采購項目：外包技術咨詢項目、工程監(jiān)理、各種咨詢項目、工程設計項目、項目策劃服務、銷售代理、廣告代理（或委托）等服務性采購項目。在評標前，應先對投標文件進行初步評審與符合性檢查，原則上按照項目的主要商務條件評價，評定其商務經(jīng)濟方面的符合性。2) 性價比評標法“綜合評分/評標價”比值評分法，簡稱性價比值。 在通過符合性檢查后，進行綜合評分。 綜合評分——按照技術、商務分別進行評分。 規(guī)定超過項目成本控制指標的為無效標。 按照性價比的高低排序，價性比高的排前，低的排后，簡稱價性比評標法。具體是指當招標項目技術方案不穩(wěn)定時（如：智能系統(tǒng)等），采用第一次招技術方案標，同時參考性報價，進行技術評審，選定技術方案。 特殊項目的處理（1）對于10萬元以上的特殊項目，應當由主辦部門進行專題報告請示，由董事長批準。 對于不進行招標的項目，有關合同談判工作、合同商簽工作，應當堅持2人或2人以上的工作小組形式進行。252。（2）對10萬元以下項目，由有關業(yè)務主辦部門人員23人，組成專門小組進行合同談判。2) 合同管理責任分析，在透徹了解合同條款真實意思的基礎上，將合同主要條款的管理責任落實到具體人員身上。 合同條款風險分析 每個合同簽訂后在規(guī)定時間內應對照合同條款進行風險分析，制定相應的防范措施。招標中心或合同預算部經(jīng)理是合同履行監(jiān)控的最終責任人。 除每月進行合同執(zhí)行情況例行檢查外，應在以下三個時間點，重點檢查以下事項：A. 主體工程開工前a) 合同訂立時的客觀條件（包括甲、乙方和與合同履行有直接影響的因素）是否發(fā)生了影響合同履行的變化；b) 在施工準備階段，我方應履行的義務是否全部履行；c) 對方是否按合同約定全部完成了施工準備，并綜合判斷其履行合同的誠意；d) 我方工程管理部負責人和現(xiàn)場負責人是否充分了解合同內容；e) 再次檢查合同是否存在錯漏，是否有必要簽訂補充協(xié)議。11 成本管理 成本管理概論A. 成本管理目的：通過實施成本管理，以目標利潤實現(xiàn)為導向，保證投入產出最大化。實施目標成本管理應遵循：1) 市場導向原則: 目標成本管理應以市場為導向，確保目標利潤的實現(xiàn)。3) 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主、事中控制為輔、事后控制為補，在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。5) 分類管理原則：目標成本管理應滿足評價其投入產出和控制的要求，實施分類管理。成本管理部的主要職責：a) 制定成本管理制度，建立成本監(jiān)控體系，隨內外部環(huán)境變化適時調整相應成本管理制度。為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)。d) 制定項目成本控制目標，以《成本控制目標責任書》為載體，明確：責任成本的崗位職責；實施步驟、重點、難點及措施；相應的激勵與約束機制?！菊f明】①所謂營造成本管理環(huán)境，是指對外以合同等法律文件約定相關單位成本管理的責任，對內以相應的管理制度約定相關崗位成本管理責任，形成成本管理的泛團隊（虛擬組織），根據(jù)成本管理執(zhí)行情況實施必要的激勵或處罰。f) 對照階段或全部項目責任成本完成情況，適時提出階段總結報告，以指導今后的成本管理工作；以一系列案例展示成功的經(jīng)驗和失敗的教訓。相關部門的職責：a) 營銷策劃部對項目市場定位準確描述負責，并滿足目標成本確定的需要；同時提出利潤目標。[相關設計監(jiān)理、方案設計、施工圖設計、造價咨詢單位]c) 材料部對材料設備選型、認價失誤導致增加造價負責。[相關單位：施工監(jiān)理、造價咨詢單位]e) 項目部對施工措施、現(xiàn)場安排失誤等原因導致增加造價負責。 在項目決策中，根據(jù)市場定位來明確產品定位，從而明確項目投資成本目標。* 會審確定合理的項目建設成本目標及責任劃分，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。項目建設成本目標* 對預算內施工成本嚴格按施工預算實行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實際工程量，上報項目部審核套量，再交成本管理部審核，經(jīng)董事長審批，撥付中間工程款。* 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。* 確定的工程量嚴格按施工預算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的審批確認；匯總計入工程結算。項目最終成本目標實現(xiàn)情況采購成本216。 成本控制目標的確定（一）確定項目成本目標應遵循：堅持找準市場標桿、確保顧客需求、確保競爭策略要求的方針，遵循價值工程管理，創(chuàng)造顧客價值的原則。[營銷策劃部] ●工程成本市場標桿通過對項目區(qū)域工程地質、施工條件、物料行情、已建樓盤工程造價水平調查、政府收費情況調查，依據(jù)項目產品定位要求，找準工程成本的市場標桿。 確保顧客需求 ●在項目選擇和項目策劃階段，必須[營銷策劃部] 找準目標顧客是誰； 分析目標顧客的核心需求及其價值取向的彈性程度； 分析目標顧客的一般需求及其價值取向的彈性程度； 將必須確保的目標顧客需求表述為定量指標或定性描述。[兼顧連貫性：如樣板房裝飾設計、施工材料及施工人員選擇]確保競爭策略要求 ●在項目選擇和項目策劃階段，必須[營銷策劃部] ——調查分析競爭對手的賣點、優(yōu)勢、降價空間、弱點，對其競爭能力作出綜合評價；——對項目自身資源（土地成本）、組織資源（資金、人力、社會關系等）情況，組織對經(jīng)營目標作出評價；——形成明確的競爭策略；——將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。（二）確定項目成本目標還應遵循：倒逼成本原則通過項目選擇和項目策劃階段的市場專項調研工作，依據(jù)銷售價格市場標桿和成本市場標桿及項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間（***元/M2或銷售利潤率）的上限和下限作出準確判斷和取舍。 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本，即“看菜吃飯”：●在概念性方案設計和方案設計評審時應同時評審其是否滿足項目總成本要求，若有差距，項目策劃團隊應從方案設計調整上采取降低成本的主要措施?！裨谑┕D設計階段要將各種單位工程技術經(jīng)濟指標分別倒逼各單位工程的施工圖設計，進行優(yōu)化→挖潛→再優(yōu)化→再挖潛的工作，使依據(jù)施工圖設計編制的項目成本實施標準不突破確定的總成本目標。 目標成本管理要求目標成本制訂[收集市場標桿、顧客需求、競爭策略、目標利潤]；目標成本管理責任書[責任矩陣、實施指導書]（項目論證后、委托設計前）；目標成本執(zhí)行[設計、采購（施工、材料）、施工（工程變更）、保修]；目標成本修訂等四階段形成持續(xù)改進閉循環(huán)《目標成本管理及責任書》的編制及簽訂a) 《目標成本管理及責任書》是目標成本管理的指導性文件，與《設計任務管理指導書》、《工程管理指導書》等，互相補充，共同構成項目經(jīng)營管理指導書內容。c) 《目標成本管理及責任書》應包含以下內容：① 項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間。③ 開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。⑤ 園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。（各成本項目的具體控制指標詳見《責任成本管理體系》指引——正在編寫中）注：建立《責任成本管理體系》d) 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。“銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。 目標成本的執(zhí)行a) 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月提出《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。（可在成本管理軟件中完成）c) 合同管理人員應根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。e) 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料、設備采購合同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設計變更和現(xiàn)場簽證應做到一單一算，月結月清，并錄入成本管理軟件。g) 工程項目竣工結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經(jīng)濟指標，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結算初步審核的依據(jù)。 目標成本的修訂a) 目標成本的制訂應在項目論證后、委托設計前完成，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。b) 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2%以上），應對目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，同時報成本管理部備案。