【正文】 軌制。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案的運用 采用先進(jìn)的檢索軟件，逐步建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。 內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，運用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對文件進(jìn)行分級管理、分層使用。 竣工驗收資料（如下表） 名 稱 資料內(nèi)容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工 程 技 術(shù) 資 料 A 竣工圖—總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； B 地質(zhì)勘察報告； C 工程合同及開工、竣工報告； D 工程預(yù)算 E 圖紙會審記錄 F 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； G 隱蔽工程驗收簽證； H 沉降觀察記錄； I 竣工驗收證明書； K 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； L 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書； M 砂漿、混凝土試塊試壓報告； N 供水、供暖的試壓報告； O 園林綠化的圖紙和清樣； P 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等； Q 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 管理檔案資料（含業(yè)戶檔案、裝修管理檔案巡視記錄） 名 稱 資料內(nèi)容 物業(yè)資料 小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料 住戶資料 A：住戶遷入資料 B：住戶人員檔案 C：住戶維修檔案 事務(wù)資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：業(yè)戶搬出（入）物品登記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：業(yè)戶回訪登記表 合格分承 包方資料 A：維修申請表（附圖紙）B：維修工程隊安全責(zé)任書 C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 投訴與回訪及其他管理服務(wù) 名 稱 資料內(nèi)容 維修資料 A：維修申報表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄表 D：公共設(shè)施維修記錄 治安交通 管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理 資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 社區(qū)文化 資料 A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄 B：文化活動圖片及錄像記錄 C：傳媒報導(dǎo) 員工管理 資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎懲記錄 C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄 E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)戶反饋 資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 C：業(yè)戶投訴及處理記錄表 行政文件 資料 A：管理處主管值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 業(yè)主委員會 資料 A：籌備成立文件 B：成立后運行文件 第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果 1 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項目及價格上墻公布，接受業(yè)戶的監(jiān)督。 2 公共服務(wù)費收支情況每半年以書面形式公布財務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會和使用人的監(jiān)督，同時將本年度收支決算報告，下半年度收支預(yù)算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。 4 認(rèn)真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案記錄，我司承諾的有效投訴辦結(jié)率為95%。我司承諾業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率95%以上。在提高對業(yè)戶的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切為業(yè)戶的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到”，向社會展示“xxxx人”的精神風(fēng)貌。 第七節(jié) 裝修管理 為維護(hù)xxxx一期外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以小區(qū)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀為裝修工作的監(jiān)管重點，對業(yè)戶裝修實施嚴(yán)格的管理。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，我們將為業(yè)戶提供裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)。 為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 1 裝修審批，嚴(yán)格把關(guān) 針對裝修管理上對房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護(hù)的特殊要求，我們對業(yè)戶申報的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，并加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)格把關(guān)。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。審核重點：陽臺、窗臺、空調(diào)安裝、曬衣架、遮陽蓬安裝及管線走向。 2 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修、施工，指定專職責(zé)任人，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。 3 處理違章裝修的四個手段 情理手段 業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和理解，讓業(yè)戶自覺接受整改的要求。 法律手段 業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶和裝修施工單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對住宅裝修進(jìn)行法制管理。 第八節(jié) 無償便民服務(wù)與代辦生活服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn) 提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是物業(yè)管理單位服務(wù)社區(qū)提高業(yè)戶生活質(zhì)量的一項重要的保障。在xxxx一期，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)，地理位置及周邊的配套設(shè)施情況，對業(yè)戶調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗，充分考慮xxxx一期業(yè)戶生活的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項目，切實提高xxxx一期業(yè)戶的生活質(zhì)量。 日常便民服務(wù)項目 無償服務(wù)31項： 無 償 服 務(wù) 項 目 類別 編號 項目 內(nèi)容 家政服務(wù) 1 代請搬家公司 2 代請居家守護(hù) 3 代請專業(yè)清潔公司 4 介紹保姆 5 代請家教 6 代租汽車 7 義務(wù)醫(yī)藥上門（藥費自理） 商務(wù)服務(wù) 8 代購車船票 9 代辦旅游手續(xù) 10 代寄、代領(lǐng)郵件 11 代訂報刊、雜志 12 臨時代為保管小件物品 13 代訂牛奶 14 電話留言服務(wù) 15 代訂酒店客房 16 代辦銀行開戶 禮儀服務(wù) 17 代辦喜事慶典 18 代請攝影、攝像 19 區(qū)內(nèi)代購代送禮品、鮮花 文化娛樂服務(wù) 20 提供報刊雜志閱覽 21 組織圖書閱覽 22 組織圖書、音像制品交流 23 組織郊游 24 開設(shè)棋類活動 25 開展氣功、太極拳、秧歌活動 26 邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù) 27 義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動 28 提供居室臨時性特約安全護(hù)衛(wèi) 29 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識 老年服務(wù) 30 建立老年活動組織 31 組織老人交誼活動 有償服務(wù)58項： 有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 類別 編號 項目 內(nèi)容 參考價格 日常維修裝飾服務(wù) 家政服務(wù) 健康服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化 隨著物質(zhì)文明的提高，人們越來越注重生活質(zhì)量，注重精神文明，注重人生價值，針對xxxx一期入住人群的特點，“以人為本”、“延年益壽”已成為廣大業(yè)戶們的普遍追求。管理處盡心竭力，肝膽相照，極富人情味的經(jīng)營作風(fēng)，將使廣大業(yè)戶們感到最大便利和無限溫馨。 ※講究衛(wèi)生 保持清潔 愛惜公物 保護(hù)環(huán)境 不亂張貼、亂涂、亂建，不亂吐、亂倒，不在小區(qū)內(nèi)擅自飼養(yǎng)寵物，不養(yǎng)家畜；維護(hù)道路、水電、通訊等公共設(shè)施；愛護(hù)花草樹木、xxxx一期自然環(huán)境，節(jié)約水電。 ※求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 胸襟開闊，平等相待，和諧相處，正確對待不同生活習(xí)俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想，關(guān)心xxxx一期建設(shè)，愛護(hù)小區(qū)，積極參加社區(qū)活動。 引導(dǎo)扶植各種無序自發(fā)的有益活動 對各種無序自發(fā)的活動積極引導(dǎo)、扶植，同時也舉行一些以前沒有的活動。我們將根據(jù)小區(qū)居住業(yè)戶的特點，定期或不定期地邀請有關(guān)教師舉辦各類講座，還要與業(yè)戶一起辦板報和宣傳欄，宣傳互助互幫、互敬互愛、見義勇為、熱心公益等中華好風(fēng)尚，做到小區(qū)內(nèi)一年四季活動不斷。我們將與玄武湖合作，對所有植物進(jìn)行分類標(biāo)識介紹，增加居民的植物知識。同時加強(qiáng)管理，使綠化設(shè)施保持完好，并大力宣傳文明意識，使住戶珍惜愛護(hù)優(yōu)美的環(huán)境。 第十節(jié) 物業(yè)維修基金的建立和使用 根據(jù)《xx市維修基金管理辦法》有關(guān)規(guī)定：“物業(yè)維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修，期滿后的大修、更新、改造。我司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后精打細(xì)算地使用維修基金，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)戶匯報。我們將按照政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合xxxx一期的實際情況，靈活運用所取得的實踐經(jīng)驗，在做好xxxx一期物業(yè)管理工作的同時，更注重房屋維修的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)戶滿意，使政府放心。 對設(shè)施、設(shè)備的選型及建材的選擇提出建議。 測算本項目的物業(yè)管理費。 對物業(yè)的銷售提供的支持。 在物業(yè)管理前期內(nèi)，根據(jù)開發(fā)商的具體安排進(jìn)行工作，明確顧問期,向開發(fā)商提供顧問服務(wù)的方式。 提供其他與物業(yè)相關(guān)的服務(wù)事項。1. 甲方：地址：電話： 傳真：2. 乙方：地址：電話： 傳真：第一章：注 釋1. 除合同內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義： “本物業(yè)” 指名稱為xxxx的物業(yè)整體，高檔xxxx，總建筑面積約xx萬平方米，地址位于___________； “顧問服務(wù)” 甲方聘用乙方為物業(yè)顧問，依據(jù)甲乙雙方議定之內(nèi)容，乙方向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)； “本合同” 指本物業(yè)顧問服務(wù)合同及其附件。第二章：提供顧問服務(wù)之目的1. 乙方為甲方在本物業(yè)前期施工過程中及本物業(yè)交付使用階段，從物業(yè)管理角度提供顧問建議及服務(wù)，同時協(xié)助甲方進(jìn)行本物業(yè)的銷售及市場宣傳活動。如甲方使用乙方公開對外宣傳以外的資料必須事先經(jīng)乙方確認(rèn)后方可印刷或公布。第三章：顧問服務(wù)及后期管理在本合同有效期內(nèi)，乙方依據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)容(詳見附件《物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容》為甲方提供顧問服務(wù)。第五章：物業(yè)顧問人員工作執(zhí)行1. 本物業(yè)的物業(yè)顧問服務(wù)由乙方委派具有豐富實際操作和管理經(jīng)驗的工程經(jīng)理和區(qū)域經(jīng)理擔(dān)任顧問組負(fù)責(zé)人，其余人員配合該兩名人員共同在本物業(yè)的顧問服務(wù)中提供服務(wù)。2. 在顧問期內(nèi)，乙方顧問人員于本合同簽訂后根據(jù)合同附件的顧問服務(wù)內(nèi)容或應(yīng)甲方要求到本物業(yè)現(xiàn)場提供服務(wù)，其余時間通過電話、傳真、電子郵件等方式提供顧問服務(wù)。第六章：顧問服務(wù)費用1. 顧問酬金乙方為甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)的酬金為人民幣xx萬元整(RMBxxxxxxx)，甲方分x期支付給乙方：第一期：于簽訂合同后十五個工作日內(nèi)支付人民幣xx萬元整(RMBxxxxxxx)；第二期：第三期：第四期：第五期：第六期：2. 在乙方正常按本合同履行其應(yīng)負(fù)責(zé)任之前提下，甲方應(yīng)按期向乙方付款。3. 若因乙方原因未能按合同履行其所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，甲方有權(quán)減緩支付下一期酬金，且不承擔(dān)違約責(zé)任。4. 甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)繳付有關(guān)顧問酬金之稅項及獨立處理其財政狀況，互不干涉。乙方開具正式發(fā)票。 應(yīng)向乙方提供本物業(yè)相關(guān)資料，如設(shè)計方案、設(shè)計圖紙、設(shè)備圖紙、設(shè)備說明等，供乙方制訂物業(yè)管理規(guī)劃時參考。 配合乙方協(xié)調(diào)項目內(nèi)各部門工作關(guān)系。 如因項目工程延誤，導(dǎo)致本合同在期滿時全部或部分內(nèi)容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服務(wù)，甲乙雙方應(yīng)就延期服務(wù)另行協(xié)商。但甲方在其銷售渠道有權(quán)注明曾經(jīng)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)的事實，且甲方已制作完成并正在使用的印刷宣傳制品除外。但專為履行本合同有關(guān)的業(yè)務(wù)時除外。 依據(jù)本合同，定時委派指定顧問人員至甲方現(xiàn)場開展工作。 積極主動與甲方聯(lián)絡(luò)，隨時以各種適當(dāng)?shù)姆绞剑ㄈ绲綀?、電話、傳真、電子郵件）履行顧問工作事項之內(nèi)容。 如甲方對乙方提供的顧問服務(wù)發(fā)出書面整改通知，應(yīng)積極主動與甲方溝通，達(dá)成一致意見后確定并實施整改措施。 妥善保管甲方移交的本物業(yè)資料，在合同終止時，交還甲方。第八章：終止合同1． 在履行本合同期間，甲乙雙方中任何一方嚴(yán)重違約或者有其它違約行為致使不能實現(xiàn)合同目標(biāo)，在接到對方書面通知十五日內(nèi)仍未能達(dá)成改善或按本合同繼續(xù)履行，守約方可再給予違約方一個月的寬限期，寬限期滿，違約方仍未履行合同義務(wù)的，則守約方有權(quán)書面通知違約方終止本合同，并有權(quán)要求違約方按本合同約定酬金總額的xx%一次性賠償經(jīng)濟(jì)損失。守約方自接到通知之日起十五日內(nèi)以書面形式復(fù)函，逾期未復(fù)的視為同意提出終止本合同一方的決定。第十章：其 它1. 轉(zhuǎn)讓本合同應(yīng)約束合同雙方當(dāng)事人，如雙方單位發(fā)生變更，其權(quán)利和義務(wù)的承繼人應(yīng)確保繼續(xù)履行合同，任何一方合同當(dāng)事人都不可在未得到其他合同當(dāng)事人書面同意前轉(zhuǎn)讓本合同之一切或部分權(quán)益或責(zé)任。會議通知則必須于二天前送達(dá)上述地址。若本合同任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，本合同其余的條文之有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。如果協(xié)商不能解決，各方同意向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。6. 合同附件本合同所有附件是本合同不可分割的組成部分，本合同中所定義的所有名詞在本合同和其附件中具有相同意義。甲方 ：簽署 ：__________________________公司蓋章 ：___________