房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧doc11-前期定位-閱讀頁
2024-09-02 15:32本頁面
【正文】 別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續(xù)一段時期都在 5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。 此資料來自 , 大量管理資料下載 不動產(chǎn)市場受通貨膨脹的影響尤其明顯，因為不動產(chǎn)除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時期，不動產(chǎn)往往成為投資人的首選。為避免這 種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時期應(yīng)慎選產(chǎn)品。 土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殮于物 （二）市場不景氣時的產(chǎn)品定位。經(jīng)濟、法令規(guī)章等因素的影響，但對于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為 其所關(guān)注的還是市場交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的 “ 回春 ” ，除了某些個案或由于地點特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復(fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。 一般而言，當買賣雙方對景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場尤其明顯。 因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標市場。一旦確定了目標市場，就可以進一步分析何種因素可以強化目標市場客戶的購買意愿：是具競爭力的低價格，是產(chǎn)品的獨特設(shè)計，還是訴求工期長的輕松付 款條件？尤其需要特別留意的，是目標市場的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據(jù)這個基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當產(chǎn)品。 產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引 投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。尤其不要盲目售出，落得 “ 賺了銷售率，賠了報酬率 ” 的窘態(tài)。 產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性， 以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負擔也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負擔；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當大額的覆約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問題，只是程度稍為比購地輕微。一般而言，銷售成數(shù)在 5 成 — 7 成以下，建筑融資較難取得。所以對于財務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進行產(chǎn)品定位時，應(yīng)注意下列事項。 產(chǎn)品設(shè)計以簡單樓房為主。套房產(chǎn)品在成為余屋時及大單元面 積產(chǎn)品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。 很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可惜景氣、需求及投資風氣之機，而有大幅度的增值。而如果有財務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過調(diào)周 轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來可靈活資金的應(yīng)用，二來則可提高投資報酬率
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