【正文】 的競爭特點(diǎn)、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項目的目標(biāo)客戶2. 目標(biāo)客戶置業(yè)的需求與心理訴求3. 找出項目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)房地產(chǎn)市場分析的方法：微觀層面地產(chǎn)市場分析的一些誤區(qū)n 針對性不強(qiáng)，內(nèi)容太泛n 沒有充分挖掘區(qū)域資源；大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯n 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性n 過于偏重對 “二手資料 ”的應(yīng)用n 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么n 別人做什么賣得好，我們做也會賣得好56第五部分 區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。n 對位置的把握應(yīng)有動態(tài)的發(fā)展的眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價值n 第一、商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。區(qū)位與房地產(chǎn)價值n 工業(yè)區(qū) 根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。區(qū)位利潤越高，房地產(chǎn)投資價值越大。n 選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析第二、具體地點(diǎn)的分析與選擇 它是對房地產(chǎn)項目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。第四、土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。n 公共交通便捷程度。n 居民人口與收入。n 周圍土地利用情況和環(huán)境。第三、零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題n 過分強(qiáng)調(diào)區(qū)位或地段的作用會產(chǎn)生對開發(fā)投資者的誤導(dǎo)n 來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加n 鄰區(qū)影響可能會面臨改變n 對于項目的選擇要和區(qū)位的性質(zhì)相配套區(qū)位選擇要注意的問題下圖是對上述分析的一個總結(jié)。第六部分關(guān)于 SWOT分析關(guān)于項目定位關(guān)于定位與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系定位與初步方案設(shè)計中財務(wù)的作用STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具（項目 +環(huán)境 +競爭）SWOT分析的價值因素針對一個地塊的價值因素包括：n地段因素 ——地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度）n環(huán)境因素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n地塊因素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）n開發(fā)商要素 ——目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等n針對一個即將銷售的項目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：產(chǎn)品因素 ——產(chǎn)品 /戶型 /自身配套 /昭示性等n對于一個大盤的后續(xù)階段，需要增加項目因素的判斷：項目因素 ——口碑 /人氣 /項目知名度 /客戶群體 /前期售價 /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等O/T（機(jī)會 /威脅）的價值因素u 宏觀要素 ——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策） /重大城市變革u 中觀要素 ——行業(yè)形勢（一、二、三級市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）u 微觀要素 ——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向u通常對于銷售中后期的項目，宏觀要素相對失效；反之，對于一個遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對次要。GDP增長主要以投資拉動清遠(yuǎn)市近年固定資產(chǎn)投資總量和 GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù) GDP的主導(dǎo)地位， 07年達(dá)到 GDP的 %?！?清遠(yuǎn) 肇慶 韶關(guān) 惠州 中山 佛山 東莞 深圳 廣州固定資產(chǎn)投資 1345 GDP 3151 固定投資占比 % % % % % % % % %數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：清遠(yuǎn)統(tǒng)計年鑒2023年廣東省主要城市固定資產(chǎn)投資總量 /GDP值（億元）從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展規(guī)律看，清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)尚處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期階段。l2023年開始，房地產(chǎn)市場容量猛增，當(dāng)年預(yù)售面積增長 153％，銷售面積增長 166％?！?佛山 肇慶 江門 惠州 湛江 河源 清遠(yuǎn)成交面積（萬㎡） 764 321． 97 2032023年清遠(yuǎn)與珠三角同級城市成交情況對比 （單位：萬 m2）20232023清遠(yuǎn)房地產(chǎn)供求比較（單位：萬 m2）房地產(chǎn)價格剛性，泡沫較少l自 2023年以來，清遠(yuǎn)房價穩(wěn)步增長，（以清城區(qū)價格為計算對象）年增長率達(dá)到了 31%?！?北京 上海 廣州 武漢 西安 清遠(yuǎn)商品住宅均價（元 /㎡ ） 10792 12361 8912 4664 3718 3450人均可支配收入（元 /年） 21989 23623 22469 14358 12662 11827房價 /收入比 2023年清遠(yuǎn)及主要對比城市房價情況2023－ 2023年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)均價情況（元 /㎡ ）數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》這是 K開發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義的項目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項目之一地價創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場天價，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場極具影響力。在這個緊鄰珠三角腹地的市場中，一旦通過項目成功樹立企業(yè)在市場中的品牌形象，未來的發(fā)展?jié)摿κ菬o窮的。在初步判斷之下的項目思考u項目以住宅為主體，是否有條件引入商業(yè)、酒店公寓等高價值物業(yè)類型，使得項目整體收益提升？u住宅市場特別是高端市場容量、競爭狀況、客戶需求如何？項目應(yīng)該采取什么樣的市場策略？商業(yè)和酒店公寓的市場機(jī)會如何？u整體市場定位和物業(yè)定位如何？產(chǎn)品發(fā)展的原則和方向、以及隨之帶來的收益狀況如何？大型住區(qū)開發(fā)發(fā)展策劃工作案例之二：金地荔湖城項目用地面積： 容積率：約 金地荔城湖廣園快速路廣州核心區(qū)金地荔湖城：距廣州核心區(qū) 1小時車程的大盤適中的容積率促使項目具有打造多種復(fù)合物業(yè)的可能地理位置的特殊性導(dǎo)致項目針對的主力客源具有多種可能性新新公路余家莊水庫用地面積： ， 4938畝建筑面積： 312萬平方米容積率 ： 項目開發(fā)條件分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源 山水生態(tài)環(huán)境＋荔湖高爾夫球場分為東、南、西三個地塊，地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。項目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。金地集團(tuán)獲得土地的時間為 2023年年初。東進(jìn)對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響224。如何借城市、產(chǎn)業(yè)東進(jìn)之勢？224。廣州客戶 /區(qū)域客戶的分層，短期客戶，長期潛在客戶？224。如何確定適宜的開發(fā)模式（首期開發(fā)與整體開發(fā)）？224。如何使分期開發(fā)創(chuàng)造比整體開發(fā)更大的效益224。如何將稀缺資源價值最大化？224。如何保護(hù)乃至提升現(xiàn)有景觀資源的價值？紅色部分為本次初步構(gòu)思涉及內(nèi)容2023年 4月 1日初步構(gòu)思匯報市場語言轉(zhuǎn)化為設(shè)計語言的實踐案例之三：西安高科房產(chǎn)系列項目項目一，用地 ，容積率 。項目三，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)前期策劃的實際目標(biāo)是 “指導(dǎo)開發(fā) ”。房地產(chǎn)二級開發(fā)幾個概念的明晰“策劃 ”與 “產(chǎn)品設(shè)計 ”最主要的關(guān)聯(lián)是在 前期策劃階段 。產(chǎn)品的確定需要哪些主要要素項目面對什么樣的宏觀機(jī)遇？項目面對什么樣的市場競爭與需求狀況？項目具有什么樣的本體條件和建設(shè)限制？企業(yè)乃至政府對項目有什么要求？審時度勢知己用案例展示策劃到產(chǎn)品的過程和階段要素：相同開發(fā)商相同區(qū)域不同時間節(jié)點(diǎn)不同企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生不同的產(chǎn)品西安 項目分布圖2023夏日景色2023都市印象2023高科尚都2023八號府邸高科廣場高科大廈2023紅葉大廈2023高科新花園98謝謝您的聆聽！演講完畢，謝謝觀