【正文】 的緊急啟動(dòng)。 (2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。 (5) 淮海商貿(mào)城 CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 節(jié)能：本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 (2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高 標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。 隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。 立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡(jiǎn)單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。 (1)公共建筑用水量 根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為 50m3，最高日最高時(shí)用水量 升 /秒。 (3)未預(yù)見(jiàn)用水量及管網(wǎng)漏失水量 規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預(yù)見(jiàn)用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計(jì)，則該用水量為 立方米。 淮海商貿(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。 為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。在主要道路上布置給水主干管。 依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，淮海商貿(mào)城生活污水量按給水量的 90%計(jì)算。雨水通過(guò)城市雨水管道排入龍山河，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。 二、供電及電信設(shè)計(jì)方案 （一）供電 淮海商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為 68KW，同時(shí)系數(shù)考慮為，計(jì)算負(fù)荷每戶以 4KW 考慮，公建考慮 20W/m2， 10 幢樓以上考慮需用系數(shù)為 。 低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿淮海商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝 (敷設(shè)位置位于人行道下 )，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T(mén)確定，可沿電纜溝敷設(shè)。 淮海商貿(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為 220 對(duì)、 170 對(duì)、1500 對(duì)，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為 50對(duì)及 30 對(duì)，并留以余量?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用 PVC 排管埋地敷設(shè)。 三、 燃?xì)夤?yīng)方案 （一）用氣量 淮海商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣 源，淮海商貿(mào)城業(yè)主氣化率為 100%，按戶均用氣 立方米 /日計(jì)算，得小區(qū)用氣平衡表如下： 淮海商貿(mào)城用氣平衡表 戶類(lèi)型 用戶定額 N 立方米 (戶 /日 ) 用氣戶數(shù) 用氣量 N 立方米 /日 所占比例 居民 460 644 98% 公共建筑 10 2% 合計(jì) 654 100% （二）氣源 項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)在無(wú)管道送氣，氣源以瓶裝為主。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 。 。 。 由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。 這里的 “ 低價(jià) ” 是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于 “ 市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià) 格 ”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯集人氣，樹(shù)立品牌。我們要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過(guò)各種形式的低成本營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立淮海商貿(mào)城高端形象。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析， 在賣(mài)場(chǎng)積累的客戶誠(chéng)意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。 （ 3）組合口碑招商及營(yíng)銷(xiāo) 所謂組合口碑營(yíng)銷(xiāo)，是一種經(jīng)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營(yíng)銷(xiāo)傳播模式。與大規(guī)模投入廣告和其他 促銷(xiāo)活動(dòng)相比，由于組合口碑營(yíng)銷(xiāo)主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見(jiàn)領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前 蕭縣 商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為忽視的問(wèn)題之一。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。 與以銷(xiāo)售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)是從 市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷(xiāo)售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。所以，預(yù)計(jì)在 2020 年的 蕭縣 重經(jīng)營(yíng)的模式從客觀上扼止了過(guò)去商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者的 “ 集資 ” 行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營(yíng)性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。 淮海商貿(mào)城，要靈活實(shí)行銷(xiāo)售型與經(jīng)營(yíng)型的有機(jī)結(jié)合，做到 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商 ” ，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。 目前，開(kāi)發(fā)商淮海置業(yè)有限公司已與中國(guó)服裝巨頭 ― 中國(guó)常熟服裝城達(dá)成共識(shí)，引進(jìn)其進(jìn)駐 淮海商貿(mào)城。 （二）商住地產(chǎn) 淮海商貿(mào)城的需求市場(chǎng)實(shí)際上分為兩種購(gòu)買(mǎi)力，即購(gòu)房客戶和租房客戶。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識(shí)還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場(chǎng)，這就特別要對(duì)其進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷(xiāo)售方式 —— 在現(xiàn)房或期房期間就組織一個(gè)租務(wù)部，將尚未售出的面積針對(duì)小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個(gè)樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連 同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷(xiāo)。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“ 外腦 ” ，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 三、 銷(xiāo)售節(jié)奏與策略 （ 一） 整體策略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開(kāi)銷(xiāo)售期，強(qiáng)銷(xiāo)期和續(xù)銷(xiāo)期。 ①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。 ③交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。 ①本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。因此， 淮海商貿(mào)城 銷(xiāo)售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。 ① 第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。 （三）媒體策略 以 “ 人文 ” 二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。打 “ 文化 ” 牌，使淮海商貿(mào)城在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使 “ 城建 ” 品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增 強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 直銷(xiāo)對(duì)象： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 、 農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè) 、 糧油經(jīng)營(yíng)企業(yè) 、 家電經(jīng)營(yíng) 企業(yè)、 服裝經(jīng)營(yíng)企業(yè)、餐飲娛樂(lè) 業(yè) 等 。 其他促銷(xiāo)手段 包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；舉辦展銷(xiāo)會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性 (銷(xiāo)售對(duì)象 )的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水 和噪音。 二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) 《社會(huì)生活噪音 排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372020) 《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》 (GB125231990) 三、環(huán)境保護(hù)措施 （一）廢棄物 建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。 （三）廢氣 針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油 漆和涂料。 （四）噪音 建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門(mén)窗等措施，降低噪聲。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周?chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障之類(lèi)的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工 作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門(mén)窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。 （一）節(jié)水 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 2020 年 4 月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府 關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門(mén)等。 使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、 配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 在變電室設(shè)集中無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。 制定節(jié)電管理制度。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安 全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。 （二）勞動(dòng)安全危害 因素 本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。施工過(guò)程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消 防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開(kāi)安全生產(chǎn)會(huì)議。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。 因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。 第十一章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排 一、項(xiàng)目管理 工程建設(shè)是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一。 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、項(xiàng)目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則，蕭縣淮海置業(yè)有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目班子組成項(xiàng)目經(jīng)理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。同時(shí)，組建由高級(jí)工程師、工程造價(jià)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等組成的專家顧問(wèn)小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同時(shí)開(kāi)展的，有些是交叉進(jìn)行。 二、項(xiàng)目監(jiān)理 本項(xiàng)目監(jiān)理由有資質(zhì)的建 設(shè)監(jiān)理公司承擔(dān)。具體監(jiān)理內(nèi)容包括： 設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理內(nèi)容： ①協(xié)助公司提出設(shè)計(jì)要求、編制招標(biāo)文件，參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案； ②參與選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施； ③核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定； ④按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性； ⑤向公司提出支付合同價(jià)款的意見(jiàn)。 ⑨參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查； ⑩在保修期內(nèi)協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)核保修結(jié)算?；春Ｉ藤Q(mào)城建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方