【正文】 年優(yōu)秀樓盤，綠野星城被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為市民最喜愛的樓盤。 董事會決議 2021年 4 月 25日經(jīng)董事會決議，對本公司準(zhǔn)備開發(fā)的綠野御龍苑項目進(jìn)行融資。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 項目位 于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西， 311 高速公路以北。 綠野御龍苑建設(shè)項目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項目占地 平方米，總建筑面積 平方米。 項目來歷 本項目是在 2021年 1月 28 日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權(quán)。 證件狀況文件 目前本項目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。本項目計劃在 2021 年 10 月 1日開始銷售，預(yù)計第一期銷售住宅均價在 4000 元 /㎡，投入銷售在 12021 平方米，一期在 3 個月銷售回款在 3500萬元左右；整個項目的銷售在 28 個月之內(nèi)，預(yù) 計總銷售收入在 ?？蛻羧簽樽⒅仄放频某鞘芯?，主要集中在 3045 之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在 8 萬元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。 建造的過程和保證 本項目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個方面 。 ⑴、 2021年狀況 進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。 2021年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全市資質(zhì)等級四級及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，增長 %。 ⑵、 2021年狀況 大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實現(xiàn)住宅的商品化、社會DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 化，激活房地產(chǎn)市場。 2021 年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤，增長 %。 ⑶、 2021年狀況 建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤 ，增長220%。 ⑷、 2021年狀況 2021 年 19 月全市房屋施工面積 5738714 平方米，比上年同期增長 %。 19月，全市房屋新開工面積 2034812 平方米，比上年同期增長 %。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，拉動上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長。其中：商住用地 33 宗地塊合計 ；居住用地 16宗地塊合計 。 ⑵、土地成交額： 20212021年土地成交額總額達(dá) ，其中商住用地 億元，居住用地 。 房產(chǎn)商購置開發(fā)情況 2021－ 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 萬平方米，平均每年 萬平方米。 ㈡、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況 房產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2021－ 2021 年，全縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，平均每年完成投資 億元。在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房 8887萬元，平均每年 1777萬元。 房屋供應(yīng)情況 ⑴、房屋施工面積： 2021 年是 ，到 2021年達(dá)到了， 4年增長 %。 ⑵、房屋竣工面積： 2021年是 萬平方米， 2021年達(dá)到 萬平方米，增長 %。 房屋需求情況 ⑴、一手房房屋銷售面積： 2021－ 2021 年， 5 年中以 2021 年銷售形勢最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá) 萬平方米，比 2021 年的 %；比 2021年的 萬平方米還要增長DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 %。 ⑵、一手房房屋銷售額： 2021－ 2021 年， 5 年中累計完成銷售額 億元，平均每年銷售 億元。 二手房銷售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說比較活躍。 競爭對手和可比較案例 本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無競爭對手。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項目規(guī)DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計的一些元素在上饒市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，本項目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動并取得強(qiáng)勁的銷售成果。 ⑵、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)13 年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨到一面。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑷、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國家二級建造師，從事房地產(chǎn)工程工作 12 年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。 ⑹、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作 10 年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 五、財務(wù)計劃 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 銷售收入估算 根據(jù)我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷售價格的調(diào)查，我們對項目的銷售進(jìn)行估算。 計算后項目的總銷售收入約為人民幣 億元，其售價情況如下表： 成本費(fèi)用 項目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、修 理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成： ⑴、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為 ，各期分別為 、 萬元、 萬元； ⑵、運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營過程中的管理費(fèi)用等開支，按銷售收入的 10%計提，各期分別為 、 、 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 萬元； ⑶、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開支，按每期 10 萬元估算； ⑷、經(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計提 5%的營業(yè)稅，按 營業(yè)稅的 5%及 3%的比例計提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為 萬元、 、 ； ⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅） 1%預(yù)征率，（店面） 5%預(yù)征率。 利潤估算 根據(jù)測算的銷售收入和成本費(fèi)用，項目稅前總利潤為人民幣 萬元，稅后總利潤為人民幣 萬元，詳見下表： 財務(wù)盈利能力分析 本項目測算期 3 年。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可以測算以下財務(wù)指標(biāo)： ⑵、根據(jù)損益表可以測算以下指標(biāo)： 投資收益率 =利潤總額 /總投資 100% =（ ） 100% =% 投資利稅率 ＝（利稅總額／總投資） 100% =（ ） 100% =% 財務(wù)盈利能力分析 銷售面積盈虧平衡點 =成本費(fèi)用合計 /平均銷售單價 *(%) DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 =*(%) = 銷售單價盈虧平衡點 =成本費(fèi)用合計 /可銷售總建筑面積 *(%) =*(%) = /平方米。 項目在銷售單價不低于 /平方米的情況下 ,可實現(xiàn)盈利。由于均為地方稅。 通過以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項目從社會資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。 具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 A、對融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同 風(fēng)險分析： 為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險，對項目的風(fēng)險進(jìn)行了分析： DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 A、投資方的投資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 C、破產(chǎn)風(fēng)險 D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法 回購的風(fēng)險 E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。 風(fēng)險化解方案： A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。 C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 付款和還款能力。 退出機(jī)制： A、股權(quán)方式融資的退出 項目進(jìn)行 中投資退出； 項目完成投資退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅； B、債權(quán)方式融資退出 項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制； 項目完成投資方退出，按時還本付息； DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 房地產(chǎn)融資計劃書三： 一、公司介紹 公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2021 年，注冊資本金 2021萬元。 公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開發(fā)服務(wù)商。 公司定位及優(yōu)勢： 琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商 業(yè)廣場運(yùn)營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 7. 項 目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項目的 8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份 . ： 公司在董事長王忠芳主持下 ,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項目需要融資的專題會，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項目開發(fā)融資。出讓面積約為 111 畝（以實際測繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。出讓土地性質(zhì)為商住用地。 西片區(qū)住宅高層、小高層占項目用地土地面積的 60%左右。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的 40%左右。 該項目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。 資金投入概況 ： 一、首先開發(fā)西片區(qū)的 130 畝的商住用地，住宅樓建筑面積 18 萬平方，造價大概 1100 元 /平方，總造價 億。 二、然后再開發(fā)東片區(qū)的 111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積 13 萬平方，造價大概 700元 /平方，總造價 。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、 預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。 用地性質(zhì)：商住宅用地。東區(qū) 三．地塊周邊規(guī)劃 項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。 四．周邊配套設(shè)施檔次與項目檔次存在差異，有待提高 ⑴．目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升； ⑵．項目距城市中心 0 公里， 路和 路及 路公交車將本項目和市DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 區(qū)相連。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運(yùn)將大大帶動本項目周邊的人氣； ⑶．教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。 ②．教 育：項目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。 ④．娛 樂：項目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。 五．環(huán)境分析： DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 （ 1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。 （ 3）景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。 （ 5）競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。已建成的有 5個小區(qū)，約 100萬平方米，銷售價為 230012021元 /平方米不等。 ⑵．交通優(yōu)勢 項目地塊緊鄰火車站和 10 220 國道，火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營，對外交通便捷。 ⑷．規(guī)模優(yōu)勢 DOC 格式，方