【正文】 (圖四 ) 18 —— 思想道德教育 通過(guò)培訓(xùn)教育有效地提高員工的思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)，建設(shè)一支有理想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。毫無(wú)保留地支持各級(jí)管理人員，共同努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。在獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制中不斷地對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)方式創(chuàng)新，新穎的刺激和變化的刺激比重復(fù)的相同的刺激所產(chǎn)生的激勵(lì)力量大。在獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，建立完善的懲罰手段予以輔助。 —— 工作豐富化 不斷地給職工 創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性和成就感的機(jī)遇。 —— 管理處組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受政府和業(yè)主的監(jiān)督； —— 履行委托合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受業(yè)主的監(jiān)督； —— 管理處在管理費(fèi)收支情況、管理質(zhì)量、消防、財(cái)稅等方面接受政府各專(zhuān)業(yè)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督； —— 管理處值班中心作為質(zhì)量監(jiān)管中心，履行對(duì)各部門(mén)工作的監(jiān)督職能，運(yùn)用內(nèi)部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查、管理評(píng)審手段，達(dá)到持續(xù) 改進(jìn)工作質(zhì)量、完善管理之目的。 ◇ 信息反饋和處理機(jī)制 —— 管理處值班中心承擔(dān)信息控制中心的職能，包括信息的收集、處理和提供?？刂菩畔⑹怯芍蛋嘀行南蚬芾硖幐髀毮懿块T(mén)和班組發(fā)出的實(shí)施計(jì)劃控制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 。 信息提供者 信息管理者 信息使用者 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)之保障 保障一：南光物業(yè)管理有限公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理優(yōu)勢(shì) ◇ 成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)可為業(yè)主提供高效周到的服務(wù) 南光物業(yè)是深圳市老牌物業(yè)管理企業(yè)之一，積累十幾年之經(jīng)驗(yàn)，公司形成一套行之有效的規(guī)章制度和一支精干高效的技術(shù) 管理隊(duì)伍。 除了長(zhǎng)期物業(yè)管理積累的經(jīng)驗(yàn)，南光物業(yè)管理涉及的物業(yè)類(lèi)型也較為豐富，除高檔辦公樓宇和住宅小區(qū)外，還顧問(wèn)或管理過(guò)政府 辦公大樓（如北京全國(guó)人大辦公樓、龍崗建設(shè)大廈）、大型商業(yè)項(xiàng)目和展覽（如長(zhǎng)沙市電訊市場(chǎng)、龍崗區(qū)規(guī)劃和建設(shè)展）、特種行業(yè)（如三峽總公司的葛洲壩和三峽電廠及配套服務(wù)設(shè)施）、以及特殊用途的物收 反 評(píng) 集 饋 估 分 處 類(lèi) 理 20 業(yè)（如北京國(guó)家電力調(diào)度中心）等。 ◇ 強(qiáng)大的科技實(shí)力與優(yōu)秀人才，可提供給業(yè)主超值服務(wù) 南光物業(yè)的從業(yè)人員，大多是從我國(guó)航空工業(yè)行業(yè)調(diào)入深圳的優(yōu)秀人才。 南光物業(yè)擁有先進(jìn)的培訓(xùn)方法和培訓(xùn)機(jī)制，加上南光堅(jiān)持職業(yè)道德的教育和企業(yè)文化的熏陶，使南光物業(yè)各級(jí)工作人員的整體素質(zhì)較高，表現(xiàn)為具有較高的職業(yè)道德和修養(yǎng)、能夠勝任工作的職業(yè)技能和良好的服務(wù)意識(shí)。 除了人才的綜合優(yōu)勢(shì)、南光物業(yè)還擁有一批高級(jí)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理人才：多人被列入深圳市物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)?；三人被聘為全?guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗培訓(xùn)兼職教授；十余人長(zhǎng)期擔(dān)任深圳市、廣東省及國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)或招標(biāo)評(píng)委。另外還承擔(dān)了國(guó)家級(jí)的關(guān)于物業(yè)管理早期介入課題的研究，其結(jié)果《物業(yè)建設(shè)與 物業(yè)管理銜接問(wèn)題的研究》獲國(guó)家級(jí)一等獎(jiǎng)（全國(guó)僅六家獲此榮譽(yù)）。南光人秉持“開(kāi)拓、進(jìn)取、務(wù)實(shí)、求效”的精神，一直注重物業(yè)基礎(chǔ)性設(shè)備的維護(hù)與改造，不斷加大物業(yè)管理與服務(wù)的技術(shù)性投入。特別是南光物業(yè)下屬的南光電梯工程有限 公司，是深圳市物業(yè)管理公司中唯一一家具有電梯安裝和維保雙資質(zhì)的企業(yè)，具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，目前受委托保養(yǎng)的電梯包括世界之窗斜塔電梯、鹽田 21 港集裝箱吊裝等難度很大的特種電梯，有能力保障業(yè)主電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加上擁有深圳最大的電梯配件市場(chǎng)，能夠有效地降低設(shè)備維修及材料費(fèi)用，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。同時(shí)，目標(biāo)責(zé)任制的量化考核與提倡“奉獻(xiàn)服務(wù)”的企業(yè)理念，構(gòu)成管理服務(wù)的內(nèi)在活力與動(dòng)力。南光（集團(tuán)）股份有限公司是一家上市公司，多年來(lái)以房地產(chǎn)為龍頭產(chǎn)業(yè)，取得了引人注目的迅猛發(fā)展；酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益良好，國(guó)內(nèi)外貿(mào)易也得到較快發(fā)展。 保障二：達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)所需資源的全面保障 南光物業(yè)非常重視地鐵物業(yè)管理項(xiàng)目，愿意在該項(xiàng)目的資源配置上給予傾斜并充分滿足需要，以期在全面滿足地鐵公司物業(yè)管理各項(xiàng)需求，提供業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，進(jìn)一步提升自己的管理水平和市場(chǎng)信譽(yù)。 ◇ 資金和物質(zhì)資源：由南光物業(yè)承擔(dān)的初期投入將一次到位，各類(lèi)采購(gòu)和準(zhǔn)備工程也將及時(shí)完成，決不會(huì)因?yàn)橥度牒蜏?zhǔn)備不足而影響物業(yè) 管理工作的進(jìn)度和質(zhì)量。 ◇ 人力和培訓(xùn)資源：南光物業(yè)計(jì)劃配置最強(qiáng)的人才隊(duì)伍進(jìn)行地鐵項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和操作人員，覆蓋每一個(gè)工作環(huán)節(jié)和內(nèi)容，也就是說(shuō)，每項(xiàng)工作都由具有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員承擔(dān)主要責(zé)任，以保證物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量和穩(wěn)定性。 ◇ 信息、管理和技術(shù)資源：南光物業(yè)將在信息和管理資源上為地鐵管理處（分公司）提供強(qiáng)有力的支撐，包括移植 ISO9001 質(zhì)量體系并進(jìn)行監(jiān)督審核，公司質(zhì)量管理部還將對(duì)服務(wù)質(zhì)量及 ISO9001 體系的適用性、有效性和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；以及物業(yè)管理軟件及財(cái)務(wù)系統(tǒng)的指導(dǎo)、維護(hù)和管理；交流并指導(dǎo)地鐵管理處運(yùn)用物業(yè)管理的新方法、新材料和新技術(shù)等。 ◇ 配套產(chǎn)業(yè)和其他資源：南光物業(yè)下屬的電梯公司、文化傳播公司、汽車(chē)美容中心等物業(yè)管理配套產(chǎn)業(yè)，可用較優(yōu)的性價(jià)比和更好的服務(wù)水準(zhǔn)為地鐵提供服務(wù)，包括電梯的維保、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)的制作及形象的樹(shù)立和宣傳、汽車(chē)清洗和美容等。另外，南光物業(yè)與行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)及專(zhuān)業(yè)媒體的良好關(guān)系，以及多次參加創(chuàng)優(yōu)和評(píng)優(yōu)的經(jīng)歷，對(duì)地鐵及物業(yè)管理形象的樹(shù)立及創(chuàng)優(yōu)工作，都會(huì)有一定的幫助。 在地鐵的物業(yè)管理工作中，我們深知建立起暢順的信息溝通與反饋渠道，確保業(yè)主的各項(xiàng)指令和服務(wù)需求能夠及時(shí)得到響應(yīng)和滿足，使物業(yè)管理服務(wù)能夠緊緊 把握地鐵建設(shè)和日常運(yùn)行的節(jié)奏，是保障物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要內(nèi)容和手段。同時(shí)，管理處內(nèi)部也要建立相應(yīng)的指揮和調(diào)度體系，保證各類(lèi)信息和措施的傳達(dá)和響應(yīng)。 我們?cè)谝酝鶎?duì)葛洲壩電廠和國(guó)家電力調(diào)度中心的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)中，對(duì)特種物業(yè)管理上的特殊性具有一定的認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)上述理解，我們將地鐵物業(yè)管理的重點(diǎn)和特色定位如下： 特色之一：融合提煉進(jìn)行管理創(chuàng)新 前面已就 建立順暢的信息溝通與反饋渠道問(wèn)題進(jìn)行了論述，要解決工作接口問(wèn)業(yè) 主 代 表 地 鐵 公 司 地 鐵 管 理 處（分公司） 各部門(mén)和班組 24 題，使物業(yè)管理服務(wù)既能緊跟地鐵日常工作的節(jié)奏，為地鐵公司的各項(xiàng)工作提供及時(shí)的服務(wù)和保障，又要避免對(duì)地鐵工作造成影響，同時(shí)還要消除各種安全隱患。 要解決的工作接口問(wèn)題主要包括兩個(gè)方面： ◇ 物業(yè)管理服務(wù)與地鐵工作的接口，如辦公室室內(nèi)清潔的時(shí)間和監(jiān)管方式、加 工、維修工作與清潔工作的關(guān)系（包括防護(hù)措施和安全教育）、車(chē)輛維修加班時(shí)物業(yè)管理的配合、特殊場(chǎng)合或時(shí)間（如慶典、領(lǐng)導(dǎo)或外賓來(lái)訪）時(shí)各項(xiàng)工作的配合等。由于地鐵工作的特殊性，地鐵的保安工作由專(zhuān)業(yè)保安公司負(fù)責(zé)，但保安工作與日常物業(yè)管理具有非常密切的聯(lián)系。另外，物業(yè)管理可能帶來(lái)安全和消防隱患，安全管理也可能增加物業(yè)管理的工作難度（如行車(chē)管理不善會(huì)造成公共設(shè)施和綠化帶的損壞）等等。 我們計(jì)劃在物業(yè)管理的準(zhǔn)備期和管理初期，與地鐵公司和保安公司進(jìn)行協(xié)商，制定相應(yīng)的管理辦法和運(yùn)作程序，以及相應(yīng)的內(nèi)外溝通和指令傳輸渠道，以解決相關(guān)的問(wèn)題。 特色之三：致力于服務(wù)創(chuàng)新，為業(yè)主營(yíng)造舒適、便利、高效的辦公、工作和生活環(huán)境 首先，以高標(biāo)準(zhǔn)和高質(zhì)量的清潔和綠化服務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)清潔、美觀的環(huán)境，特別活動(dòng)室、衛(wèi)生間的清潔和綠化的造型，從細(xì)微之處關(guān)心業(yè)主的需要。 另外，設(shè)計(jì)并提供物業(yè)管理綜合服務(wù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目應(yīng)與地鐵的實(shí)際需求相適應(yīng)，以方便業(yè)主的工作和生活，提高工作效率，這些項(xiàng)目必須征得業(yè)主的同意方可實(shí)施，以真正反映地 鐵人的實(shí)際需要。 ◇ 設(shè)置洗車(chē)場(chǎng)：地鐵的車(chē)輛外出頻繁，容易臟，外出洗車(chē)很不方便且費(fèi)用較高，同時(shí)會(huì)影響工作和效率，因此，我們計(jì)劃利用南光物業(yè)多年經(jīng)營(yíng)洗車(chē)和汽車(chē)美容的經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)設(shè)置洗車(chē)場(chǎng)，為地鐵提供汽車(chē)清洗、打臘、更換機(jī)油 、輪胎和內(nèi)飾保養(yǎng)等服務(wù)。具體的內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)狀況分析見(jiàn)第三部分中“對(duì)業(yè)主的其他優(yōu)惠條件”。 管理處各部門(mén)主要職責(zé)： ◇ 綜合部（下設(shè)財(cái)務(wù)室、值班中心和服務(wù)中心） — 負(fù)責(zé)管理處行政、總務(wù)、車(chē)輛管理工作； — 負(fù)責(zé)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作； — 負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作； — 負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房管理； — 負(fù)責(zé)文件檔案資料的管理工作； 管理處副主任 綜 合 部 清潔 部 部 工程 部 技術(shù)總監(jiān) 綠化 部 服務(wù)中心 值班中心 財(cái)務(wù)室 洗車(chē)場(chǎng) 洗衣房 27 — 負(fù)責(zé)管理處對(duì)外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)； — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)綜合服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)的制訂、協(xié)調(diào)和組織開(kāi)展； — 負(fù)責(zé) 服務(wù)中心的日常運(yùn)作和管理； — 負(fù)責(zé)組織管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的驗(yàn)證。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)； — 負(fù)責(zé)業(yè)主提出的服務(wù)要求及投訴受理與處理。 ◇ 工程部 — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)； — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)備的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)； — 負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)； — 負(fù)責(zé)消防設(shè)備和辦公自動(dòng)化設(shè)備的維修和定期保養(yǎng)； — 負(fù)責(zé)工程類(lèi)外包控制。 負(fù)責(zé)消殺外包控制。 駐地物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)表（五） 簡(jiǎn) 況 單位名稱：南光物業(yè)地鐵管理處 上級(jí)管理單位名稱：深圳市南光物業(yè)管理有限公司 成立日期： 2020 年 8 月 本屆領(lǐng)導(dǎo)班子起始日期： 2020 年 8 月 領(lǐng)導(dǎo)層名單 姓 名 職 務(wù) 職 稱 宋立忠 管理處 主任 高級(jí)工程師 張險(xiǎn)峰 管理處副主任 高級(jí)工程師 許益榮 技術(shù)總監(jiān) 高級(jí)工程師 29 機(jī)構(gòu)框圖 以框圖的形式表示出組織機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)人及和各職能部門(mén)。 ◇ 部門(mén)部長(zhǎng) ─大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，具有中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)職稱（清潔和綠化部部長(zhǎng)具有初級(jí)以上職稱）； ─三年以上專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，二年以上管理經(jīng)歷； ─具有較強(qiáng)的溝通、組織、協(xié)調(diào)和指揮能力； ─持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書(shū)（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它 相關(guān)任職資格證書(shū)。 ◇ 專(zhuān)業(yè)工程師 ─大學(xué)本科以上學(xué)歷，具有中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)職稱； ─三年以上專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)； ─具有較強(qiáng)的基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能； ─持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書(shū)（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它 相關(guān)技術(shù)資格證書(shū)。 ◇ 清潔工、綠化工及其他一般工作人員 35 ─初中文化程度，年齡 35 歲以下； ─身體健康，儀表端正； ─具有兩年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，受過(guò)專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)； ─作風(fēng)正派，有較強(qiáng)的工作責(zé)任和服務(wù)意識(shí)。 1996 年曾赴香港參加深港物業(yè)管理培訓(xùn)并獲結(jié)業(yè)證書(shū)。長(zhǎng)期被聘為深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué) 院兼職教授，是全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)班高級(jí)講師，有多項(xiàng) 物業(yè)管理研究成果發(fā)表并獲國(guó)家建設(shè)部獎(jiǎng)勵(lì)，多次參加物業(yè) 管 理評(píng)優(yōu)及招標(biāo)審核工作。 38 駐地管理人員簡(jiǎn)歷表（七） 單位 ：深圳市南光物業(yè)管理有限公司 姓 名 許益榮 性 別 男 出生年月 文化程度 大學(xué)本科 畢業(yè)院校 專(zhuān)業(yè)及時(shí)間 西北工業(yè)大學(xué) 工程力學(xué) （ 1988 年） 政治面貌 黨員 現(xiàn)任職務(wù) 管理處副主任 技術(shù)職稱 高級(jí)工程師 聘任時(shí)間 2020 年 從事工作年限 15 年 從事物業(yè)管理 工作年限 10 年 接受何 種培訓(xùn) 電梯注冊(cè)檢測(cè)員 物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理 ISO9001： 2020 內(nèi)審員 培訓(xùn)證書(shū)號(hào) DT0127 物崗證字第 0094002905 號(hào) NH906211355 工作單位 名 稱 深圳市南光物業(yè)管理有限公司 郵政編號(hào) 518041 地 址 深圳市福田區(qū)華富路 1004 號(hào)南光大廈四層西 電 話 83523236 主 要 經(jīng) 歷 1988 畢業(yè)于陜西省西安市西北工業(yè)大學(xué) ~ 航空工業(yè)總公司 623 所先后從事聲疲勞、噪聲控制技 術(shù)科研工作 ~ 深圳市南光電梯工程有限公司從事技術(shù)工作 ~ 深圳市南光物業(yè)管理有限公司從事質(zhì)量管理工作 ~至今 深圳市南光物業(yè)管理有限公司從事小區(qū)管理工作 39 駐地管理人員簡(jiǎn)歷表（七） 單位：深圳市南光物業(yè)管理有限公司 姓 名 郭進(jìn)華 性 別 男 出生年月 文化程度 大學(xué)本科 畢業(yè)院校 專(zhuān)業(yè)及時(shí)間 西北工業(yè)大學(xué) 電氣技術(shù) （ 1996 年） 政治面貌 中共預(yù)備黨員 現(xiàn)任職務(wù) 管理處副主任