【正文】 伙伴們都驚呆了”做標(biāo)題，這些中國明星平時拿腔拿調(diào)，看到萊昂納多等好萊塢大腕來了，馬上變成粉絲，主動要求合影，還把合影照片發(fā)到微博上。因?yàn)檫@個項(xiàng)目，我還意外地被全球知名的《外交政策》雜志評為“全球百名思想家”?？戳穗s志才知道，評我的原因居然是推動了東方影都項(xiàng)目，其中有這么一句話：如果一切順利的話，將來好萊塢明星待在青島的時間比在洛杉磯還長。三個萬達(dá)城項(xiàng)目開工，震動中國，拉開萬達(dá)城在中國全面布局的大幕。三個項(xiàng)目不僅開工搞得好，而且都在很短的一兩個月時間內(nèi)創(chuàng)造銷售奇跡，合肥萬達(dá)城銷售超過40億元，南昌萬達(dá)城、青島東方影都銷售超過30億元，引起很大震動，這里特別提出表揚(yáng)。青島東方影都12月初展示中心才開放，當(dāng)月要求賣30億，很多人都說不可能?，F(xiàn)在不是神話變現(xiàn)實(shí)了嗎?我特別欣賞接了任務(wù)堅決完成的態(tài)度，萬達(dá)制定目標(biāo)的原則是“蹦一蹦，夠得著”。南昌萬達(dá)城要求2015年開業(yè)，全部工期只有兩年，但如果往后拖，2016年萬達(dá)就要集中竣工開業(yè)四個文旅項(xiàng)目，開業(yè)壓力太大。漢秀、電影樂園進(jìn)展順利。在文化集團(tuán)的全力支持下，武漢項(xiàng)目公司和兩個文化項(xiàng)目部抓工期特別緊，終于把節(jié)點(diǎn)搶回來，現(xiàn)正在順利推進(jìn)中，這里對武漢項(xiàng)目公司和兩個文化項(xiàng)目部提出表揚(yáng)。2013年5月萬達(dá)正式并購香港上市公司恒力地產(chǎn)，后改名萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，為萬達(dá)搭建了海外資本新通道。世界公認(rèn)的兩大頂級游艇品牌，一是英國的圣汐、一是意大利的阿茲慕，就好比汽車中的勞斯萊斯和賓利。投資倫敦豪華酒店。項(xiàng)目位置絕佳，位于倫敦第二富人區(qū)，可以俯瞰倫敦海德公園和白金漢宮。酒店有188個房間，建成后絕對是歐洲第一奢華酒店。這是一個極其優(yōu)秀的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，把公寓賣掉，可以白賺一個酒店，在中國也很難找到這么好的項(xiàng)目。萬達(dá)2012年并購AMC，當(dāng)年扭虧為盈，創(chuàng)造利潤5000萬美元。只用了四個月時間就完成從啟動到上市的全過程，創(chuàng)造速度紀(jì)錄。不到一年半時間，投資收益翻倍。投資管理中心向我建議，AMC上市只在中國宣傳，美國就不要宣傳了，因?yàn)樵瘸钟蠥MC的都是美國大投行，別人會問，為什么AMC這么多年搞不好，萬達(dá)并購就盈利，這會讓他們覺得沒面子。萬達(dá)收購香港恒力地產(chǎn)后，創(chuàng)造香港股市并購企業(yè)股價上漲的紀(jì)錄，截至昨天收市是3港元左右。成功發(fā)債6億美元。原來計劃發(fā)5億美元無擔(dān)保債券，最終增發(fā)至6億美元。而且這次萬達(dá)發(fā)債在英國進(jìn)行，說明歐洲投資者也認(rèn)可萬達(dá)。獲得民企最高評級。很多中國公司不敢進(jìn)行國際評級，但萬達(dá)不管上不上市都要評級，而且堅持評。萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)形成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、做文化產(chǎn)業(yè)形成影視產(chǎn)業(yè)鏈。集團(tuán)對國內(nèi)旅行社展開并購，2013年并購四家旅行社。(六)持續(xù)創(chuàng)新企業(yè)管理出版2本教材。這兩本書總結(jié)了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)14年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)理論的集大成者，標(biāo)志著萬達(dá)理論研究的新高度。文旅項(xiàng)目計劃模塊化軟件試行。而且文旅項(xiàng)目不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化，每個項(xiàng)目都不一樣，比如哈爾濱是滑雪場、南昌是海洋館、合肥是水公園，計劃模塊軟件很難編。電商公司試行。萬達(dá)做電商確實(shí)出乎人們預(yù)料，很多人以為萬達(dá)在學(xué)阿里、京東，但萬達(dá)電商和他們完全不一樣，說穿了萬達(dá)做的是“智慧廣場”。萬達(dá)電商定位于兩個方面——大會員、大數(shù)據(jù)，真正做到線上線下結(jié)合?；墼葡到y(tǒng)研發(fā)成功。這個系統(tǒng)把萬達(dá)廣場的消防、節(jié)能、運(yùn)營、監(jiān)控等幾大功能集合在一個屏幕上，完全實(shí)現(xiàn)自動化、高科技管理。信息時代的管理，技術(shù)層面就是云計算，應(yīng)用層面就是大數(shù)據(jù)，萬達(dá)將來有幾百個萬達(dá)廣場，上百家酒店，管理必須靠云計算、大數(shù)據(jù)。我給它的評價是三個大幅提高：大幅提高安防水平、大幅提高節(jié)能水平、大幅提高管理水平。過去萬達(dá)廣場消防、安全、運(yùn)營監(jiān)控分散在不同區(qū)域，不好管理，現(xiàn)在全部結(jié)合在一起，便于集中管理。移動辦公系統(tǒng)。萬達(dá)辦公自動化程度已經(jīng)很高，OA系統(tǒng)速度很快，但以前是桌面為主。信息化程度高、擁有知識產(chǎn)權(quán)是萬達(dá)的核心競爭能力?？梢园呀ㄖ?，但招商難學(xué)一點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)資源沒有萬達(dá)強(qiáng)。因?yàn)槿f達(dá)擁有知識產(chǎn)權(quán)，這是學(xué)不去的。計劃執(zhí)行到位。(七)社會認(rèn)可萬達(dá)貢獻(xiàn)就業(yè)。其中大學(xué)生33485人。繼續(xù)在中國民營企業(yè)中保持領(lǐng)先。累計現(xiàn)金捐贈超過35億元，在全國企業(yè)中排名首位。環(huán)保。綠建運(yùn)行認(rèn)證比設(shè)計認(rèn)證更難，萬達(dá)一家企業(yè)獲得的綠建運(yùn)行認(rèn)證占全國的80%，說明萬達(dá)環(huán)保工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國企業(yè)前面。萬達(dá)去年推出支持大學(xué)生創(chuàng)業(yè)活動，宣布每年拿出5000萬元，從萬達(dá)廣場拿出50個商鋪，支持100名大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，10年共拿出5億元、500個萬達(dá)廣場商鋪、支持1000名大學(xué)生創(chuàng)業(yè)。獲得眾多榮譽(yù)。獲國際旅游投資協(xié)會“中國旅游投資領(lǐng)袖人物”稱號。被美國《外交政策》評為“2013年全球百名思想家”。被美國《CIO》雜志評為全球信息百強(qiáng)企業(yè)，是中國首家得獎的民企。中國國際廣告節(jié)評“萬達(dá)廣場就是城市中心”廣告為中國廣告長城獎。被中宣部評為“全國文化產(chǎn)業(yè)30強(qiáng)”。萬達(dá)院線獲中國社科院、中國科學(xué)院“文化產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)建設(shè)示范單位”稱號。武漢漢街廣場、唐山萬達(dá)廣場獲中國施工企業(yè)管理協(xié)會“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”。西安、武漢、呼和浩特項(xiàng)目公司被評為陜西省、湖北省、內(nèi)蒙古自治區(qū)納稅十強(qiáng)，其中武漢項(xiàng)目公司納稅15億，人均納稅一千多萬。酒店管理公司獲“2013年最佳中國酒店管理集團(tuán)”稱號。寧波商管獲中國商業(yè)聯(lián)合會“全國商業(yè)服務(wù)業(yè)先進(jìn)企業(yè)”稱號等等。他們把一棟景觀樓，對客戶說已賣完，加3萬塊錢才可以幫客戶搞到房源，然后幾個人把這筆錢私分。黨的十八屆三中全會提出 “公有財產(chǎn)不可侵犯，非公財產(chǎn)同樣不可侵犯”，這讓我十分欣慰。項(xiàng)目管理中心、文化集團(tuán)、信息管理中心、財務(wù)系統(tǒng)要聯(lián)合研發(fā)能真正監(jiān)控房子銷售情況的軟件，把這個問題解決。(二)部分工程質(zhì)量下滑我們在檢查中發(fā)現(xiàn)，部分電影城、大歌星裝修質(zhì)量下滑，個別廣場、酒店有漏水現(xiàn)象。1996年中國房地產(chǎn)最困難的時候，萬達(dá)提出“三項(xiàng)承諾”，主要內(nèi)容就是保證工程質(zhì)量。時任部長俞正聲同志親自出席并點(diǎn)名表揚(yáng)萬達(dá)，號召全國企業(yè)向萬達(dá)學(xué)習(xí)，這是住建部建國以來唯一一次樹立一家房地產(chǎn)企業(yè)典型。(三)少數(shù)人節(jié)約意識差舉個例子，地方公司接一個集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，本來幾個人可以坐一臺車走，卻要派好幾臺車跟著。這種風(fēng)氣不改，遲早會毀掉企業(yè)。但自2004年國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，萬達(dá)集團(tuán)也遭遇到了宏觀調(diào)控帶來的資金和土地困局。確立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店將成為集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)，與其他強(qiáng)勢企業(yè)聯(lián)手競奪土地，通過結(jié)盟海外基金成功融得巨資，并尋求打包旗下購物中心以REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)的形式境外上市……種種努力表明，萬達(dá)集團(tuán)也由此邁上了向資本與商業(yè)地產(chǎn)捆綁運(yùn)作模式轉(zhuǎn)化的探索之路。巨額融資解決了萬達(dá)兩個事關(guān)生死的問題：順利完工與繼續(xù)擴(kuò)張的資金需求、解決問題物業(yè)的資金需求。大連萬達(dá)在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)之初，沿用了住宅地產(chǎn)的做法——“產(chǎn)品出售”。這一慣性思維來自于住宅物業(yè)的開發(fā)和信貸周期。這一模式在房地產(chǎn)市場情況好時尚能應(yīng)對開發(fā)、銷售、還貸的時間要求。王健林說：“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的根本問題就在這里。這種心態(tài)和做法都會最終使項(xiàng)目走入困局。王健林說，按照原先做的市場調(diào)查，購買商鋪的50%是用戶，50%是投資者，但在銷售時發(fā)現(xiàn)，購買商鋪的業(yè)主，80%是投資客戶，有很多業(yè)主和租戶進(jìn)去以后，收不到合理的回報就跑了。這使萬達(dá)不得不反思運(yùn)營模式的問題所在，認(rèn)識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。萬達(dá)的體會是應(yīng)以租為主，只租不售。只有抱定持續(xù)經(jīng)營的理念，才可能真正做好商業(yè)地產(chǎn)?！坝唵蔚禺a(chǎn)就是招商在前，建設(shè)在后，保證開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有下家，投資以后有人租賃，租金收入穩(wěn)定，不會造成投資失敗”。商業(yè)地產(chǎn)要考慮的因素非常復(fù)雜：賣建材的對樓層承重的特殊要求；賣珠寶的不愿意挨著餐飲；餐飲對上下水和衛(wèi)生間的要求；影院對其他租戶的影響；公用面積對租金的侵蝕等等這些，如果不在事前考慮好，就會造成招不來商，或者來了留不住。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。作為這個模式的實(shí)踐者，2003年，萬達(dá)和沃爾瑪達(dá)成聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。萬達(dá)與沃爾瑪這樣的國際零售巨頭簽的租賃合同都是統(tǒng)一版本，其中的強(qiáng)制條款規(guī)定，租賃方有分租權(quán)。這樣的轉(zhuǎn)型讓萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式取得了較以往更大的成功?，F(xiàn)在，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中探索的訂單模式，被業(yè)界權(quán)威人士和管理部門廣泛推崇，甚至被看作是代表了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。收縮與擴(kuò)張調(diào)整中的戰(zhàn)略重心如果要找一個企業(yè)作為標(biāo)桿的話，萬達(dá)的目標(biāo)就是澳大利亞的西部集團(tuán)。從2001年起開始的4年多時間里，萬達(dá)商業(yè)廣場以平均每年5家店的速度擴(kuò)張。而通過全面分析世界前100個購物中心發(fā)展商的資料，如果達(dá)到800萬平方米、50億元租金收入的規(guī)模，就可以在購物中心這個領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。幸運(yùn)的是，萬達(dá)在2004年宏觀調(diào)控初期預(yù)感到了這種大規(guī)模擴(kuò)張的危機(jī)。原來我國酒店有高檔酒店，有普通旅館，但經(jīng)濟(jì)型酒店這種產(chǎn)品以前沒有，是一個產(chǎn)品空檔，但是消費(fèi)者對這種產(chǎn)品有很大的需求。另外，因?yàn)槭沁B鎖經(jīng)營，各家連鎖酒店都按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和經(jīng)營，也使得經(jīng)濟(jì)型酒店容易在全國范圍內(nèi)迅速鋪開。這幾年，不僅出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店快速發(fā)展、遍地開花的局面，國際酒店巨頭也看到了這個市場空間，并迅速大規(guī)模在國內(nèi)“圈地”。2004年，該行業(yè)的增長速度高達(dá)200%至300%。而且現(xiàn)在是剛剛開始，布局也主要是在一些大城市和中等城市，發(fā)展前景廣闊。聯(lián)合與上市商業(yè)地產(chǎn)的資本躍進(jìn)作為一心想在規(guī)模上有所突破的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬達(dá)也受到了新土地政策的影響。如此體量的地塊，拿地成本很可能接近百億元，任何一家單槍匹馬都很難操作?！白约耗貌幌戮吐?lián)合其他企業(yè)，” 于是王健林決定合縱聯(lián)橫，依靠其在大連乃至東北地產(chǎn)界的影響力策地產(chǎn)商搞聯(lián)盟。央行規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金不能低于35%，聯(lián)合公司注冊資本金就定在40億元，目標(biāo)無疑是要去拿那塊5平方公里的土地。按王健林的分析，“由于體量大，能和我們競爭的應(yīng)該不多了，10家聯(lián)盟拿下此地塊的勝算頗大。他還表示，即使拿不下，這個聯(lián)合體也不會解散，會一同在全國范圍內(nèi)搜尋大規(guī)模的地塊。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統(tǒng)計，全國在建的70余個大型MALL項(xiàng)目，有將近1/3因資金問題處于停工或半停工狀態(tài)。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林透露，萬達(dá)有意參考海外基金的投資模式，對運(yùn)營中的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行并購。海外資金正在中國搜羅各種可投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。30年前，在中國改革開放大潮的推動下，我們成立了幾十個人的小企業(yè)。每年年會都有很多外國同仁來參加會議，工作報告也有同聲傳譯，這些都是國際化的標(biāo)志。前一段時間，我去廣州參加萬達(dá)匹茲堡醫(yī)學(xué)中心國際醫(yī)院簽約，廣州當(dāng)?shù)氐娜f達(dá)公司讓我去蘿崗萬達(dá)廣場參觀，我記得當(dāng)年簽約時這里就是農(nóng)村，項(xiàng)目周邊沒多少居民，給我介紹情況的是一位村長。因?yàn)榭吹揭?guī)劃是發(fā)展科技城，而且正在修建兩條交匯的地鐵，我們決定投資。在世界，我們創(chuàng)造了唯一一家橫跨亞洲、歐洲、美洲、澳洲四大洲，處于全球領(lǐng)先地位的影視企業(yè)。萬達(dá)30年的發(fā)展就是中國改革開放的一個縮影。因此萬達(dá)發(fā)自內(nèi)心感謝黨和政府，感謝改革開放。對2018年工作進(jìn)行總結(jié)還是那句老話，掛一漏萬，年會沒講到的公司不代表工作做得不好，也不代表對你們的工作不重視。每年元旦過后，人力資源中心、財務(wù)中心把全集團(tuán)總結(jié)材料給我，厚厚幾大本，幾天時間里我就要認(rèn)真讀完、再提煉寫成總結(jié)提綱。我們決定將其中已簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、但還沒辦理完手續(xù)部分的370億元收入從計劃及統(tǒng)計中減去，%，%。%，%，連續(xù)10年租金環(huán)比增長超過20%。酒店管理公司收入14億元，完成年計劃的104%，同比增長21%。新增持有物業(yè)452萬平方米，累計持有物業(yè)3586萬平方米。取得這些成績不容易，去年很多線下企業(yè)，服務(wù)業(yè)也好，制造業(yè)也好，收入增長或絕對數(shù)都在下降。%，%。體育公司95%以上的業(yè)務(wù)來自海外，海外市場很穩(wěn)定，但因?yàn)?018年是世界杯年，所以收入增長幅度大一些，這是特殊情況。(不含轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目)。%，%。，%。服務(wù)業(yè)收入占比提高。應(yīng)該說萬達(dá)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。這是集團(tuán)收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。前幾天，我和幾位企業(yè)家朋友聊天，我說萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟。外面看沒有變，里面內(nèi)容不斷在變。建一個商業(yè)項(xiàng)目費(fèi)時費(fèi)力，但是一旦建成，經(jīng)過兩三年培育期就成為穩(wěn)定的印鈔機(jī)。雖然萬達(dá)商管看起來比一些科技企業(yè)“笨”一點(diǎn)，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，收入雖然不能每年漲百分之幾十，但每年都在兩位數(shù)增長。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略見到效果。新發(fā)展的58個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)達(dá)50個。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產(chǎn)。企業(yè)負(fù)債最重要的兩個指標(biāo)：負(fù)債率和有息負(fù)債。如金融業(yè)負(fù)債率90%都很正常，房地產(chǎn)行業(yè)因預(yù)收帳款也算負(fù)債，負(fù)債率也相對高一些。2018年，萬達(dá)有息負(fù)債大幅減少，同比2017年減少約30%。現(xiàn)在都說去杠桿、降負(fù)債，但很多企業(yè)降負(fù)債兩三個百分點(diǎn)就很痛苦、很吃力。說萬達(dá)海外要違約的人，恐怕永遠(yuǎn)要被打臉。萬達(dá)為什么要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型?為什么否定自己已經(jīng)成熟、做得不錯的商業(yè)模式?為什么折騰自己?因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有兩個比較大的缺陷，一是房地產(chǎn)是強(qiáng)周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠(yuǎn)。買多套房的人基本都是為了投資，真正自己居住，更新?lián)Q代是很慢的，很多人買一套房子住一輩子，甚至傳承幾代人。一些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會大幅減少。前兩年對集團(tuán)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，部分管理層還有疑慮。對大型企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型知易行難。不僅房地產(chǎn)行業(yè)，任何行業(yè)轉(zhuǎn)型都不容易，轉(zhuǎn)型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。其實(shí)現(xiàn)在說萬達(dá)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功不算為過，因?yàn)槿f達(dá)收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，主要收入來源已經(jīng)不是房地產(chǎn)。萬達(dá)已走在正確道路上，我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業(yè)轉(zhuǎn)型成功的典范。%。影視產(chǎn)業(yè)。去年新開業(yè)影城114家，新增屏幕1009塊，其中國內(nèi)新開業(yè)影城105家，新增屏幕889塊。影視產(chǎn)業(yè)內(nèi)容制作也有進(jìn)步，制作《唐人街探案2》、全國收視率第一的《正陽門下小女人》、全球網(wǎng)劇收視率第一的美劇《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。一是收入大增。海外市場非常成熟，每年維持這么高的增長不太可能，世界杯年是重要因素，因?yàn)樽闱蚴侨f達(dá)體育收入比重最大的幾個