【正文】 4平方米、香蕉庫建筑面積 2050 平方米、公廁建筑面積 603 平方米以及垃圾回收建筑面積 461 平方米。 ********農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場 計(jì)劃分三期實(shí)施 。 ********農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場 力爭建成面向華東六省一市，輻射全國的農(nóng)副品綜合批發(fā)市場。 3 表 11 項(xiàng)目建設(shè)一期工程主要工程量 序號(hào) 工程名稱 單位 數(shù)量 備注 一 主體工程 ㎡ 104895 1 交易區(qū)一 ㎡ 79510 11層辦公樓 ㎡ 12122 框架結(jié)構(gòu) 沿湯陵路市場 ㎡ 12534/約 70戶 框架結(jié)構(gòu) 沿湯陵路辦公樓 ㎡ 7867/約 56戶 框架結(jié)構(gòu) 沿建安路市場 ㎡ 8364/約 70戶 框架結(jié)構(gòu) 沿建安路辦公（住 宅）樓 ㎡ 9188/約 117戶 框架結(jié)構(gòu) 內(nèi)部市場 ㎡ 29115/約 240戶 框架結(jié)構(gòu) 公廁 ㎡ 131 磚混結(jié)構(gòu) 垃圾回收 ㎡ 189 磚混結(jié)構(gòu) 2 交易區(qū) 二 ㎡ 25385 沿建安路市場 ㎡ 4908/約 32戶 框架結(jié)構(gòu) 沿建安路辦公（住宅）樓 ㎡ 4182/約 45戶 框架結(jié)構(gòu) 內(nèi)部市場 ㎡ 16152/約 128戶 框架結(jié)構(gòu) 垃圾回收 ㎡ 143 磚混結(jié)構(gòu) 二 配套工程 43944 1 道路 ㎡ 36845 2 綠 化 ㎡ 2914 3 建筑小品 項(xiàng)目投資 及來源 項(xiàng)目總投資 萬元，其中建設(shè)投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元。項(xiàng)目貸款資金使用該項(xiàng)目 沿街市場、沿街配套 住宅樓銷售資金 還款，項(xiàng)目 貸款 償還 期 2年 。堅(jiān)持走中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，健全農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣體系，發(fā)展現(xiàn)代種植業(yè)，加快農(nóng)業(yè)機(jī)械化。 隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工得到長足發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通已成為人民安居、社會(huì)穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。在文件中，中央明確指出：建立健全適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求的大市場、大流通。加強(qiáng) 農(nóng)副產(chǎn)品 現(xiàn)代物流體系建設(shè)，開展鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流試點(diǎn)。通過實(shí)施財(cái)稅、信貸、保險(xiǎn)等政策，鼓勵(lì)商貿(mào)、郵政、醫(yī)藥、文化等企業(yè)在農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)。加快落實(shí)鮮活農(nóng)產(chǎn)品綠色通道省內(nèi)外車輛無差別減免通行費(fèi)政策。 從我國社會(huì)發(fā)展形勢及國家政策等宏觀方面顯示，農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)、流通、交易方式等方面將面臨一個(gè)全新的轉(zhuǎn)型和發(fā)展機(jī)會(huì)。 從宏觀背景看，建立 ****市農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具有極大的發(fā)展前景。健全農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢驗(yàn)檢測和監(jiān)管體系，全面提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全水平。隨著 ****市城市的加快發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平迅速提供，對(duì)食品安全的要求也越來越嚴(yán)格。 2020 年 ****新一輪“菜籃子”工程建設(shè)的實(shí)施意見中指出， 加快構(gòu)建現(xiàn)代化物流體系。今后 5 年，在 “ 菜籃子 ” 優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)建設(shè)和改造 10 家產(chǎn)地批發(fā)市場，在城市交通樞紐地區(qū)改造升級(jí) 10 家批發(fā)市場，在大中城市支持 50 家農(nóng)貿(mào)市場在場地環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量安全檢測、規(guī)范管理等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。把 “ 菜籃子 ” 連鎖經(jīng)營作為培育新型業(yè)態(tài)、構(gòu)建現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的重點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)銷銜接。發(fā)展農(nóng)業(yè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)，舉 辦各類名優(yōu) “ 菜籃子 ” 產(chǎn)品推介活動(dòng)，擴(kuò)大 “ 菜籃子 ” 產(chǎn)品出口。 三、 當(dāng)前國內(nèi)農(nóng) 副 產(chǎn)品市場體系建設(shè) 發(fā)揮市場機(jī)制作用，優(yōu)化市場經(jīng)營主體結(jié)構(gòu)。 健全農(nóng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證體系。例如，開展農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和修訂工作，建設(shè)和改建一批農(nóng) 副產(chǎn)品質(zhì)檢機(jī)構(gòu)。政府機(jī)構(gòu)職能轉(zhuǎn)變后，退出對(duì)生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)、供、銷和人、財(cái)、物的管理，主要進(jìn)行市場監(jiān)管和行政執(zhí)法，包括認(rèn)證管理、行業(yè)準(zhǔn)入、行政執(zhí)法等內(nèi)容。因此，要加快市場監(jiān)管和行政法規(guī)間的協(xié)調(diào) ,整合現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場的行政監(jiān)督體系 ,使農(nóng)業(yè)、質(zhì)監(jiān)、工商及公安等執(zhí)法機(jī)關(guān)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品市場的監(jiān)管和行政執(zhí)法分工合 理、形成合力。對(duì)企業(yè)的經(jīng)營行為和信用進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理 ,有效杜絕假冒偽劣現(xiàn)象的發(fā)生。 ****市市區(qū)新建年銷售額 10 億元以上的綜合商貿(mào)中心，使之成為 ****市對(duì)所轄三縣及周邊縣市產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)吸引力的增長點(diǎn)。 批發(fā)市場建設(shè)要集中資金大力扶持建設(shè)大型中藥材批發(fā)大市場，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品、工業(yè)消費(fèi)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)市場，實(shí)現(xiàn)商品的大進(jìn)大出、大集散。 五、 項(xiàng)目提出的理由與過程 ****市位于 ****省西北部，黃淮海平原南部，是 2020 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，轄渦陽、蒙城、利辛和 譙城區(qū)三縣一區(qū)，全市土地面積 8374 平方公里，戶籍人口 萬。 ****物華天寶、物產(chǎn)富饒，尤其盛產(chǎn)中藥材是國家中藥材生產(chǎn)基地，擁有國內(nèi)最大的中藥材 ****專業(yè)市場等。因此，建立一個(gè)管 理規(guī)范、環(huán)?？茖W(xué)、交通便利、服務(wù)檔次一流地農(nóng)副產(chǎn)品市場已成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的又一戰(zhàn)略選擇。但要建成商貿(mào)物流集散中心，達(dá)到建設(shè)皖西北重要城市的客觀要求，趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的市場化水平，還存在不少問題。再加上流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等問題與 ****市未來發(fā)展目標(biāo)極不適應(yīng)。 入世為國際農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廠商進(jìn)軍我國農(nóng)副產(chǎn)品市場降低了門檻，掃清了道路，國際農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廠商加速搶占中國農(nóng)產(chǎn)品市場。為保證我市農(nóng)副產(chǎn)品市場的優(yōu)勢，增加我市農(nóng)副產(chǎn)品市場的競爭力，搶占市場份 額，迫切需要建設(shè)規(guī)模大、管理先進(jìn)的農(nóng)副產(chǎn)品大市場。農(nóng)副產(chǎn)品市場的建設(shè)，將帶動(dòng)觀堂及周邊的農(nóng)村發(fā)展，為 ****的經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。 由于建設(shè)時(shí)間早， 規(guī)劃不 夠 合理 ， 建設(shè)起點(diǎn)低 ，現(xiàn)有市場 服務(wù)功能不全 ， 市場規(guī)模上不去，交易混亂，市場難以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，交易額很大程度上也受到限制。 現(xiàn)有市場 服務(wù)功能不全 ， 建設(shè)起點(diǎn)低，交易大棚簡陋，市場 配套 設(shè)施陳舊，光照、通風(fēng)、供電線路、消防設(shè)施、地面硬化、停車、排水及排污等市場硬件設(shè)施 不能配套 ，多數(shù)市場沒有建立產(chǎn)品價(jià)格信息發(fā)布系統(tǒng) 。 隨著 城市人口的不斷積聚 和公司發(fā)展的需要， 現(xiàn)有的 市場規(guī)模偏小 ，配套設(shè)施不 夠 完善 ，不能滿足現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場需求 。通過項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，可以將散落在 ****市各處的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)整合到 農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場內(nèi) ，促使對(duì)占道經(jīng)營的取締，做到“還路于民”，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū) 的交通狀況，提升了城市的檔次和品位；同時(shí)通過現(xiàn)代化的管理，充分發(fā)揮 農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場 先進(jìn)設(shè)施的作用，營造一個(gè)潔凈衛(wèi)生，安全有序的經(jīng)營平臺(tái)，從而優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品流通渠道，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境。在這個(gè)信息化的社會(huì)里，信息在市場經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展起著重要的作用，特別是在引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來越突出，農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場集批發(fā)銷售、信息、物流、 服務(wù)功能為一體。 項(xiàng)目的建設(shè)，為 ****市的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和銷售創(chuàng)造條件，還可以及時(shí)掌握供求信息，疏通產(chǎn)品銷路，充分利用網(wǎng)絡(luò)渠道和信息，使用電子商務(wù)，開展網(wǎng)上交易，各地產(chǎn)品經(jīng)批發(fā)市場集散交易后，分銷到周邊城市及全國各地，促進(jìn) ****市特色農(nóng)產(chǎn)品走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。而通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將使未來農(nóng)產(chǎn)品的市場得到有力的監(jiān)測和檢驗(yàn)，讓消費(fèi)者吃上安全放心的“蔬菜” 和其他農(nóng)副產(chǎn)品 。解決農(nóng)產(chǎn)品市場目前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質(zhì)量問題，有效保證了農(nóng)產(chǎn)品食品衛(wèi)生質(zhì)量。 四、 加快 ****市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 本項(xiàng)目的建設(shè)是 ****市加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機(jī)。 五、 增加地方稅收和社會(huì)就業(yè) 農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的建設(shè)，可以在解決城區(qū)居民就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方面起到了橋梁紐帶作用。如市場的經(jīng)營戶及雇傭人員，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，住宿、餐飲、娛樂、運(yùn)輸、通訊、郵電，金融產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員等。 六、 快速增加農(nóng)民收入 12 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場就是把農(nóng)戶與市場連接起來，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。預(yù)測可增加當(dāng)?shù)胤N植戶 800 元 /人/年（依據(jù) 2020 年 ****市蔬菜產(chǎn)量 205 萬噸及種植面積 120 萬畝）。搭建農(nóng)副產(chǎn)品流通平臺(tái)，激活農(nóng)副產(chǎn)品流通，努力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品增產(chǎn)增收。 項(xiàng)目建設(shè)符合的宏觀背景和當(dāng)前拉動(dòng)內(nèi)需的形勢需要，項(xiàng)目的興建按市場經(jīng)濟(jì)的原則運(yùn)作。并且集團(tuán)公司現(xiàn)已形成以農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場建設(shè)、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)開發(fā)為核心的產(chǎn)業(yè)群，并積極探索新的戰(zhàn)略模式，構(gòu)建連接?xùn)|西南北的全國農(nóng)批市場連鎖網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，均高于 5％的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為 ％，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 14 第 二 章 市場分析 國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場概況 近年來 ,我國農(nóng)貿(mào)批發(fā)銷售市場穩(wěn)定發(fā)展，數(shù)量不斷增加，成交額一直保持良好的增長勢頭。 ****省 農(nóng)副產(chǎn)品 生產(chǎn)要素 市場分析 ****省 農(nóng)業(yè)、區(qū)位及交通情況 ****省 是我國重要的農(nóng)業(yè)省份，全省土地面積 萬平方公里。糧食、棉花、油料、茶葉等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均位居全國前列。 ****交通便捷，鐵路通車?yán)锍?2326 公里，居華東首位 。內(nèi)河航道通航里程 6000 多公里，長江、淮河兩大水系通連全國 9 個(gè)省市。便利的交通網(wǎng)為 農(nóng)副產(chǎn)品 運(yùn)輸提供了有利的條件。盛產(chǎn) 小麥 、 大豆 、 玉米 、 棉花 、煙 葉等糧經(jīng)作物，是國家重要的商品糧、商品棉生產(chǎn)基地。 ****還被稱為“桐鄉(xiāng)”所產(chǎn)板材遠(yuǎn)銷日本、韓國、東南亞等地。 2020 年 ****市農(nóng)作物總播種面積 公頃，比上年增加 %；全年糧食種植面積 公頃，比上年增加 %；蔬菜種植面積 公頃，比上年增加 %。 2020 年 全市全年肉豬出欄 萬頭，增長 %； 豬 萬頭，比上年增長 %； 大牲畜年末 萬頭，增長 %； 肉類產(chǎn)量 萬噸，增長 %； 奶類 11226 噸，增加 %； 禽蛋產(chǎn)量 萬噸，增長 %；淡水產(chǎn)品總產(chǎn)量 萬噸，增長 %。面積位居全國第 10 位。擬建的“ ********農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場（一期） ”市場銷售規(guī)?？蛇_(dá) 100 萬噸以上，銷售產(chǎn)值 20 億元 /年以上。 隨著 ****市城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平的提高，城鎮(zhèn)農(nóng)民社會(huì)購買力整體呈上升趨勢，這給 ****市城鎮(zhèn)商業(yè)繁榮提供了一個(gè)很好的契機(jī)，使得農(nóng)貿(mào)大市場發(fā)展欣欣 向榮。 項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)大市場系一座上檔次的綜合性市場，內(nèi)部設(shè)施寬暢明亮，環(huán)境優(yōu)雅，建筑物外型線條流暢，色彩明亮，造型新穎，布局合理。 商品輻射能力分析 ****擁有優(yōu)越的地理位置和便捷的交通環(huán)境，歷史上就是商品的重要集散地，當(dāng)前，在我國經(jīng)濟(jì)格局中， ****地處東西部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合線上，中西部豐富的自然資源與東部沿海地域生產(chǎn)的工業(yè)品在此形成大規(guī)模流通市場。建成后的農(nóng)貿(mào)大市場的蔬菜、瓜果、中藥材等農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模大，交易范圍廣，交易品種多，市場輻射面廣，影響范圍可波及 ****市 周邊的縣市。 17 第 三 章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目 選址的基本原則 根據(jù)總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目選點(diǎn)布局遵循以下原則： (1)位于黃淮海糧食主產(chǎn)區(qū) ，是全國糧食主要生產(chǎn)基地之一，也是農(nóng)業(yè)大市 ，具備區(qū)域位置優(yōu)勢； (2)交通便利、物流通暢； (3)市場成熟 ， 人氣旺盛。所在地地勢平坦，排水通暢，預(yù)留土地平整，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，地質(zhì)為粘土，適于建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場。 市場周邊基礎(chǔ)設(shè)施良好，配套齊全并在不斷完善當(dāng)中，交通方便適于項(xiàng)目建設(shè)。 鐵路： 譙城區(qū) 每平方公里擁有鐵路 公里，高于全國平均水平。南可經(jīng)阜合溝通皖贛、合九（江）線，進(jìn)而使 譙城區(qū) 與全國主要鐵路干線貫通。 公路：境內(nèi)有 1 條國道， 2 條省道，公路 通車?yán)锍?2425 公里，已形成主干公路為基礎(chǔ)，支線公路相連接的公路網(wǎng)。 民航： 2020 年 12 月 17 日， 合肥 駱崗國際機(jī)場 ****候機(jī)樓正式運(yùn)營，****與合肥駱崗國際機(jī)場之間也將采取開 “ 空港快線 ” 的方式，為當(dāng)?shù)芈每吞峁┵徠薄嘬嚱铀?、異地值機(jī)等 “ 一站式 ” 服務(wù)。多年平均降水量 807mm，由于受季風(fēng)氣候的影響，從降水量分布看，有以下幾個(gè)基本特征：一是年內(nèi)分配不均，以夏季最多，春季次之，秋季較少，冬季最少。二是年際變幅大。三是雨量集中，且多以暴雨形式出現(xiàn)。7 月下旬為降雨高峰， 暴雨出現(xiàn)時(shí)間一般始于 6 月上旬前后。大于 10℃積溫為 4750℃。平均無霜期為 209 天。年平均風(fēng)速為 ，全年無明顯的主風(fēng)向。該種土壤經(jīng)過多年的耕作，培肥改良，熟化程度較高，其耕層質(zhì)地一般為重壤土至輕粘土，孔隙度為40～ 45%，雖然耕層較厚，但耕性不好，適耕期較短。 水資源條件 19 項(xiàng)目區(qū)位于 ****淮北平原北部，降雨量偏少、蒸發(fā)量大，地表徑流可利用量不多，地表水資源貧乏。根據(jù)《 ****省水資源開發(fā)利用現(xiàn)狀分析》（縣級(jí)）成果，譙城區(qū)多年平均水資源總量為 億 m3，地表水資源量為 億 m3，地下水資源量為 億 m3，人均水資源占有量 439 m3。但區(qū)內(nèi)淺層地下水資源條件 較好，埋藏不深易開采。 根據(jù)本區(qū)域水資源分區(qū)評(píng)價(jià)結(jié)果，降水入滲補(bǔ)給系數(shù)α =，補(bǔ)給模數(shù)為 20～