【正文】 防范律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險防范1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。2．必須明確雙方違約責(zé)任 因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。4．必須注明費用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？房產(chǎn)面積多大？該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。簽訂時需要準備的證明材料。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：身份證原件或護照原件及復(fù)印件；未成年人的戶口簿或出生證明；有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有效：1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證。盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：房款的金額是否寫清楚？付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。第三篇：買賣合同的草擬、簽訂、履行及相關(guān)法律風(fēng)險防范買賣合同草擬、訂立及履行的相關(guān)法律風(fēng)險及防范措施第一章 買賣合同的主要內(nèi)容及出賣人、買受人的主要權(quán)利、義務(wù)。（一）、買賣合同的條款買賣合同主要條款一般包括：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力；違約責(zé)任；解決爭議的方法等。主要條款和普通條款：主要條款又稱必要條款，是合同成立所必須具備的條款，如：合同主體信息、標的物種類、數(shù)量、價款等。實體條款和程序條款：實體條款是規(guī)定當(dāng)事人實體權(quán)利義務(wù)的條款，如標的條款、質(zhì)量條款、數(shù)量條款、履行地點、方式、期限條款等。實體條款在合同無效、被撤銷或者終止后，也就失去其效力，而程序則獨立于其他條款，雖合同無效、被撤銷或者終止后，其程序條款則依然有效。所以合同的主要條款都必須是明示條款。有責(zé)條款和免責(zé)條款：有責(zé)條款又稱為違約責(zé)任條款，由合同當(dāng)事人約定的違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的條款。不過，在沒有約定違約責(zé)任條款時，違反合同的當(dāng)事人只能依照法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。（二）、買賣合同的主要內(nèi)容。1）、交付標的物，包括出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證的義務(wù)，而交付又包括現(xiàn)實交付和擬制交付兩種。出賣人交付的標的物應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者法律規(guī)定的方式進行包裝。瑕疵擔(dān)保責(zé)任是出賣人一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；瑕疵擔(dān)保責(zé)任是法定責(zé)任，不由當(dāng)事人的約定而改變；瑕疵擔(dān)保責(zé)任是無過錯責(zé)任，不以出賣人主觀故意或過失為前提。權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出賣人需擔(dān)保第三人不能就交付的標的物向買受人主張任何權(quán)利。（針對這一點，買受人為防止出現(xiàn)標的物的權(quán)利瑕疵，可委托律師在標的物的權(quán)利登記部門調(diào)查標的物所有權(quán)是否屬于出賣人，比如在土管和房管部門查看土地或房產(chǎn)的所有權(quán)登記情況）保證第三人對標的物不主張擔(dān)保物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（針對這一點，買受人可委托律師，在合同簽訂前去相關(guān)行政部門調(diào)查標的物是否設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，從而防止出現(xiàn)標的物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。比如房屋在出賣前已出租給第三人，則第三人在同等條件 下對該房屋有優(yōu)先購買權(quán)（這一點也可委托律師前去調(diào)查）。如標的物在出賣前已被租賃，則買受人使用該標的物則會出現(xiàn)障礙。如買受人取得該商品的（例如藥品）所有權(quán)后，第三人起訴出賣人侵犯其藥品知識產(chǎn)權(quán)，要求停止侵害，則可能影響買受人將該批藥品二次銷售，同時卷入訴訟糾紛。出賣人有義務(wù)保證其交付的標的物符合合同約定或法律規(guī)定的品種、規(guī)格、型號、花色、質(zhì)量要求等，或者保證該物品質(zhì)及效用沒有瑕疵存在。（2）、買受人對標的物的瑕疵不知情并且在不知情上無重大過錯。（4）、必須是買受人非依強制執(zhí)行的拍賣程序取得的標的物。1）、支付價款。2）、驗收標的物。買受人對出賣人交付的標的物不依法進行檢驗而接受的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任和風(fēng)險。買受人應(yīng)按照約定或法定的數(shù)量、品質(zhì)、質(zhì)量要求接受標的物。標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人無約定及法律無規(guī)定的，出賣人交付標的物的時間就是該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。（3）當(dāng)事人約定標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間。在標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提上，還應(yīng)當(dāng)注意該物所產(chǎn)生的孳息歸屬。標的物交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。1）、標的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定。2）、標的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間的特殊規(guī)定。（2）出賣運輸途中標的物的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮?dāng)事人另有約定以外，損毀、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。（4）標的物質(zhì)量有瑕疵被買受人拒收或者解除合同的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：買受人因標的物質(zhì)量瑕疵拒接接受標的物，因為標的物沒有實際交付，所以標的物的損毀、滅失風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。（2）標的物損毀、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。一、未簽訂書面買賣合同的法律風(fēng)險及防范措施。同時，因缺乏合同文書等重要證據(jù)，其后續(xù)通過法律途徑維權(quán)亦將困難重重，甚至面臨敗訴風(fēng)險。如果買賣雙方未簽訂書面合同且出賣人已交付貨物，而買受人未支付價款，則出賣人可通過補簽合同、注意保存能夠證明當(dāng)事人買賣關(guān)系及發(fā)貨事實的憑證或字據(jù)）違反法律行政法規(guī)規(guī)定，未采用書面形式訂立買賣合同的相關(guān)法律風(fēng)險。這將對買賣雙方，特別是先履行一方產(chǎn)生極大法律風(fēng)險。二、買賣合同簽訂時合同主體的名稱、主體資格、履約能力、資信狀況、涉訴信息的調(diào)查、審查、確立及相關(guān)問題。所以，簽訂合同時當(dāng)事人的信息需具體、明確。合同主體為法人時，名稱應(yīng)當(dāng)以在國家有關(guān)部門登記、注冊的全稱為準。合同主體為法人的，以其主要辦事機構(gòu)所在地為住所。（建議當(dāng)事人在合同簽訂以前將合同主體相關(guān)信息交由律師審查確立，律師可通過工商行政部門調(diào)取其登記信息來審查其名稱、住所地是否準確、其是否具有主體資格等）合同當(dāng)事人資信狀況、履約能力的調(diào)查。這種情形下，就會產(chǎn)生買受人無能力支付貨款的風(fēng)險。這時，就需要出賣人在買賣大額標的物前，審查買受人的資信狀況及履約能力。當(dāng)事人涉訴信息的調(diào)查。買受人在簽訂買賣合同時涉訴，其資產(chǎn)可能 被第三人凍結(jié)，無法支付貨款。三、買賣合同標的物條款的約定及其風(fēng)險表現(xiàn)形式。當(dāng)事人在制作合同文本或者出賣人在標明貨物名稱時，對合同標的物如使用俗稱、方言，不用其規(guī)范名稱，往往會導(dǎo)致對合同的標的物引起歧義和買受人的誤解，這兩種情況都有可能引發(fā)合同糾紛，致使合同被解除。有關(guān)法律、行政法規(guī)明確規(guī)定某些物品禁止轉(zhuǎn)讓或者限制轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴格遵守其規(guī)定，擅自買賣就屬于違法行為，所簽訂的買賣合同往往無效，甚至因此承擔(dān)刑事責(zé)任。（以藥品為例，某些特殊藥品如麻醉藥的買賣，就需審查出賣人及買受人是否具有相應(yīng)資格，同時還需辦理相關(guān)審批手續(xù)，如私自買賣，則不但合同無效，還可能涉及刑事犯罪。買賣合同對標的物的價款未約定或約定不明確的法律風(fēng)險。補救措施包括在合同履行過程中簽訂補充協(xié)議，如未能達成補充協(xié)議，還可通過交易習(xí)慣或合同條款確定，如還不能確定，依訂立合同時合同履行地的市場價格確定。買賣合同中約定依照標的物交付時的質(zhì)量來確定合同價款涉及的法律風(fēng)險。五、買賣合同的履行期限、地點、方式的約定及相關(guān)法律風(fēng)險。履行期限對買賣合同的雙方當(dāng)事人的利益密切相關(guān)，它是判斷當(dāng)事人時候履行了合同義務(wù)、是否如期實現(xiàn)合同利益以及是否構(gòu)成違約的重要依據(jù)。