哪些合同屬于無效合同-在線瀏覽
2024-11-15 12:55本頁面
【正文】 房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：（1）簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；（2）購房者不按期付款；（3）開發(fā)商不按期交房；（4）面積變動超過約定幅度；（5）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。很多人認(rèn)為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。你花了一百平方米的錢，而實(shí)際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測面積與實(shí)測面積的誤差問題?！蓖瑫r還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細(xì)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池等。合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。樓房建造過程中可能會遇到許許多多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。因此，你有權(quán)利獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。（五）有沒有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不少期房預(yù)售合同在簽字時都沒有物業(yè)管理條款，更沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個小數(shù)目了。在擔(dān)保主體不具有相應(yīng)的擔(dān)保資質(zhì)時，會直接導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，具體情形為：無民事行為能力人和限制民事行為能力人。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團(tuán)體、中國人民銀行不得為保證人，國家機(jī)關(guān)不得作為保證人，除非經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸，未經(jīng)法人書面授權(quán)企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)也不得作為保證人。公司章程對投資或者擔(dān)保的總額及單項投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額?！豆痉ā返?49條規(guī)定“董事、高級管理人員不得有下列行為：(三)違反公司章程的規(guī)定，將公司資金借貸給他人或者以公司財產(chǎn)為他人提供擔(dān)?！薄Ｒ勒瘴覈梢?guī)定，擔(dān)保人在為合法的債權(quán)提供擔(dān)保時，只能提供保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金這五種擔(dān)保，而不能發(fā)揮想象力創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保形式。對同一擔(dān)保形式，債權(quán)人也應(yīng)及時履行相關(guān)的法律手續(xù)，否則也易增加債權(quán)的風(fēng)險。第三種是擔(dān)保合同標(biāo)的物不符合法律規(guī)定。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。所
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