【正文】 簽訂合同，但是要到村登記備案。三是制訂科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系。四、總結(jié)中國入世以來的形勢決定了我國必須改革現(xiàn)行的農(nóng)村土地使用制度，在《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》頒布以后，為解決《農(nóng)村土地承包法》規(guī)范不明的農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中發(fā)生的諸多問題，為提高我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技含量和國際競爭力，我國農(nóng)業(yè)必須走土地適度規(guī)?；?jīng)營的路子。第二篇：我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告為摸清我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的現(xiàn)狀及存在的問題，分析近年來的有關(guān)農(nóng)業(yè)政策，特別是當(dāng)前農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策存在的問題及對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響，總結(jié)近年來我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式和成功經(jīng)驗(yàn)，分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素，有針對性地提出發(fā)展多種形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策措施及政策性建議，為制定相關(guān)的配套政策提供決策依據(jù)，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供決策參考。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府上報(bào)的數(shù)據(jù)匯總顯示：截止今年7月止, ，％，％。按流轉(zhuǎn)形式分，,。主要流轉(zhuǎn)形式：一是自發(fā)流轉(zhuǎn)。二是委托流轉(zhuǎn)。通過土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配臵和合理利用,發(fā)揮了規(guī)模效益,有力地促進(jìn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問題我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣土地流轉(zhuǎn)主要存在以下一些問題：（一）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)的土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)水分大，工作人員業(yè)務(wù)不熟悉，操作不規(guī)范，土地承包管理工作亟待加強(qiáng)。按規(guī)定轉(zhuǎn)讓還需填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓申請表，轉(zhuǎn)讓和互換方式流轉(zhuǎn)的，18周歲以上的家庭成員應(yīng)簽署意見，承包方應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。二是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)書面合同內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。即使簽訂了書面合同，所簽書面合同條款很多都不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承租土地上附著物處臵、有關(guān)賠償條款等缺乏具體明確的規(guī)定；有的超過了二輪承包的剩余期限，與農(nóng)村土地承包法相違背。雖然我縣在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全縣的順利進(jìn)行,但由于多種原因,仍存在不少問題。縣農(nóng)業(yè)部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)仍處于自發(fā)、無序的狀態(tài),許多流轉(zhuǎn)采取口頭協(xié)議,不通過簽定書面合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù),即使簽定合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理職能在機(jī)構(gòu)改革中統(tǒng)一劃歸經(jīng)發(fā)辦后，全縣沒有統(tǒng)一明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)履行包括土地承包管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)管理職能的機(jī)構(gòu)和人員，土地承包管理有名無實(shí)，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有編無人，土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài)，影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。一是土地流轉(zhuǎn)市場尚未形成,缺乏中介服務(wù)。加之，流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查和評估。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤,無法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。三是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機(jī)制。(三)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難度較大。而當(dāng)前農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這部分人依靠承包地收入維持基本生活。(四)鄉(xiāng)村基層組織工作力度不大。一些村級組織在協(xié)調(diào)引導(dǎo)、土地調(diào)劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面，沒有發(fā)揮好應(yīng)有的作用。由于農(nóng)業(yè)是受自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)，收益比較低，因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實(shí)力的企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。有的依賴性強(qiáng)，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一等。少數(shù)政府和部門領(lǐng)導(dǎo)沒有認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大意義，采取放任自流的態(tài)度；基層在實(shí)踐中表現(xiàn)為重視引進(jìn)企業(yè)、業(yè)主而不重視培養(yǎng)農(nóng)民的合作精神。轉(zhuǎn)出戶積極性不高的主要原因：一是不愿轉(zhuǎn)出。二是不忍轉(zhuǎn)出。三是不宜轉(zhuǎn)出。也有的是因?yàn)橥恋剡呥h(yuǎn)或地塊過散轉(zhuǎn)不出去。農(nóng)戶等待城鎮(zhèn)擴(kuò)建或?qū)嵤﹪抑攸c(diǎn)工程，自己的承包田被征用，得到一筆可觀的補(bǔ)償費(fèi)。（二）政策法規(guī)不具體甚至錯(cuò)位，后續(xù)政策不配套，監(jiān)管措施不力。對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下沒有具體實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個(gè)重要原因。加之，土地流轉(zhuǎn)受相關(guān)政策制約。由于種糧比較效益低，規(guī)模流轉(zhuǎn)者多發(fā)展比較效益高的林果業(yè)甚至非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，該《條例》在實(shí)際流轉(zhuǎn)中成為反對流轉(zhuǎn)者的政策武器?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機(jī)構(gòu)力量薄弱，流轉(zhuǎn)過程中沒有相應(yīng)人員進(jìn)行管理指導(dǎo)，農(nóng)村承包合同管理機(jī)構(gòu)陷于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)。三、搞好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》（國發(fā)?2009?3號文件），鼓勵(lì)和支持通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地向規(guī)模經(jīng)營集中，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建議：(一)把轉(zhuǎn)變思想放在首位，提高土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識，把加快勞務(wù)輸出作為重點(diǎn)，拓寬土地流轉(zhuǎn)的空間。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民增強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的自覺性。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和涉農(nóng)部門要充分發(fā)揮外出創(chuàng)業(yè)成功人員和種糧大戶的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農(nóng)民看到實(shí)實(shí)在在的效果，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，投身非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快土地流轉(zhuǎn)。一是要加強(qiáng)對農(nóng)村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓(xùn)，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農(nóng)村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供條件，讓大量的農(nóng)村勞動(dòng)力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農(nóng)村人口離開土地，離開農(nóng)村，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必然條件和有效空間。(二)把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為宗旨，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)的環(huán)境，把優(yōu)惠政策支持作為動(dòng)力，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。五是對土地流轉(zhuǎn)雙方給予資金獎(jiǎng)勵(lì)，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，設(shè)立專項(xiàng)扶持資金，用于獎(jiǎng)勵(lì)土地流轉(zhuǎn)雙方，獎(jiǎng)勵(lì)比例可根據(jù)土地承包方年上繳稅收以及解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)村剩余勞動(dòng)力的數(shù)量確定，對經(jīng)營土地面積達(dá)到一定規(guī)模的業(yè)主、流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶、以及同意互換承包地促成該流轉(zhuǎn)行為的承包農(nóng)戶按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予資金獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)對引進(jìn)該業(yè)主的單位或個(gè)人按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。(三)把加強(qiáng)土地管理作為基礎(chǔ)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，把改革創(chuàng)新機(jī)制作為突破，豐富土地流轉(zhuǎn)形式。七是鼓勵(lì)發(fā)展土地股份合作社。（四）落實(shí)承包經(jīng)營權(quán),為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造前提。按照中央《決定》提出的“現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”的要求，切實(shí)做好延包后續(xù)完善工作,妥善解決二輪延包遺留問題。（五）健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)規(guī)范管理，建立市場化機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，按照機(jī)構(gòu)改革時(shí)編制部門核定的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)人員編制數(shù),定崗定員,清理借調(diào)人員,充實(shí)缺崗人員，保證必要的經(jīng)費(fèi),確保包括土地流轉(zhuǎn)管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)行政管理和公益性服務(wù)職能的有效履行,構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)平臺。二是建立健全民間協(xié)商、鄉(xiāng)村調(diào)解、縣級仲裁、司法保障的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處機(jī)制,盡快出臺《農(nóng)村土地承包糾紛仲裁規(guī)則》，強(qiáng)化縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)職能，設(shè)立土地承包糾紛仲裁庭，落實(shí)仲裁庭機(jī)構(gòu)人員編制和工作經(jīng)費(fèi)，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。搞好縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心建設(shè),支持有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易大廳,為土地流轉(zhuǎn)雙方提供“一站式”服務(wù)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心和村土地流轉(zhuǎn)站收集農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息,通過縣土地流轉(zhuǎn)中心統(tǒng)一發(fā)布、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一合同鑒證,使農(nóng)村土地依法、有序、公開、快捷流轉(zhuǎn)。對進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場的種植大戶、企業(yè)業(yè)主的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查,對其資信情況進(jìn)行客觀實(shí)際的評估；對大宗土地流轉(zhuǎn)實(shí)行登記備案制度和流轉(zhuǎn)合同鑒證制度；對因生產(chǎn)需要在流轉(zhuǎn)土地上修建生產(chǎn)服務(wù)性設(shè)施臨時(shí)占地的，按設(shè)施占地面積和一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地復(fù)墾保證金。（六）積極發(fā)展種糧專業(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，落實(shí)扶持政策，為發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。鼓勵(lì)無勞力的戶將承包田出租，收取租金，也可以將土地入股，參與企業(yè)分紅；雖有勞力但不善經(jīng)營的戶將土地出租，這樣不僅可以收取租金，而且還可以在企業(yè)打工，得到兩份收入。對工商企業(yè)租用農(nóng)戶土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的，可以享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策。（七）修改完善配套政策法規(guī)。“基本糧田”實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)，實(shí)行占補(bǔ)平衡原則，在平原或丘陵、山區(qū)的溝谷地帶，只能種植規(guī)定的糧食作物，其土地整治、道路水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)國家重點(diǎn)投入，對農(nóng)民因種糧減少的收入給予差額補(bǔ)貼。進(jìn)一步明確土地承包經(jīng)營權(quán)的法律地位，允許其抵押、折資入股等流轉(zhuǎn)。因此，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府要高度重視農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，把建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)作為深化農(nóng)村改革，實(shí)施機(jī)制創(chuàng)新的重要內(nèi)容來抓，列入黨委政府工作的議事日程，制訂促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的措施，狠抓典型示范，大膽?yīng)剟?lì)有成績的基層干部，以充分發(fā)揮他們的聰明才智，形成內(nèi)在動(dòng)力，促進(jìn)工作有序開展。隨著這項(xiàng)重大決定的實(shí)施,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。帶著這些問題我們對邳州市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了深度調(diào)研,對邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)的主要類型、流轉(zhuǎn)的主要做法等方面的問題有了較清晰的認(rèn)識,并在借鑒全國其他地區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,針對邳州市土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況提出了切實(shí)可行的解決之策。少數(shù)雖有合同,但不規(guī)范準(zhǔn)確,導(dǎo)致雙方的權(quán)、責(zé)、利無法得到有效保障。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一是流轉(zhuǎn)的形式檔次不高,全是散戶流轉(zhuǎn),不成規(guī)模,流轉(zhuǎn)形式絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。其二是流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)檔次不高?！掇r(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法規(guī)雖然將土地流轉(zhuǎn)管理的職能賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)主管部門,但縣鄉(xiāng)村均未建立土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu),也沒有制訂出臺土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)性文件、工作職責(zé)和制度體系,對土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)服務(wù)和管理監(jiān)督職能未能落實(shí)到位。主要表現(xiàn)在:一是據(jù)我們調(diào)查,%。由于業(yè)務(wù)人員經(jīng)常變動(dòng),兼職人員多,專職人員少,本身又不認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù),對轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等幾種流轉(zhuǎn)形式的概念沒搞清楚,隨意上報(bào)數(shù)據(jù)。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)的轉(zhuǎn)讓面積,均未辦理任何手續(xù)。有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟(jì)組織審查同意,絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)不按規(guī)范簽訂合同,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己打印的合同,有的甚至根本沒有合同,只是口頭協(xié)議。有的超過了二輪承包的剩余期限,與農(nóng)村土地承包法相違背。雖然我市在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全市的順利進(jìn)行,但由于多種原因,仍存在不少問題。一些地方承包合同不完善,承包雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確,承包糾紛時(shí)有發(fā)生。有的地方土地承包臺賬管理不健全,土地經(jīng)營權(quán)證、承包合同、臺賬與實(shí)際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺賬,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村沒有建立土地承包檔案,一旦發(fā)生糾紛無據(jù)可查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理職能在機(jī)構(gòu)改革中統(tǒng)一劃歸后,全市沒有統(tǒng)一明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)履行包括土地承包管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)管理職能的機(jī)構(gòu)和人員,土地承包管理有名無實(shí),有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有編無人,土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài),影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進(jìn)行和政府推動(dòng),想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費(fèi)時(shí)費(fèi)力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。二是流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大,缺乏對農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。造成損失后,又沒有有效的補(bǔ)償辦法,風(fēng)險(xiǎn)由農(nóng)民和政府承擔(dān)。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長。而當(dāng)前農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移,以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這部分