農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考-在線瀏覽
2025-02-04 15:32本頁面
【正文】 承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)包、入股、租賃。如土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、抵押和繼承。由于集體土地所有權(quán)主體的多元化，以及主體的虛位，導(dǎo)致在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏明確的利益主體，以致于農(nóng)民和村集體在事實(shí)上并不將所承包的土地的權(quán)利作為一項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn)加以利用。 但是當(dāng)土地上的效益不高時(shí)，便無人對(duì)此加以管理，恢復(fù)或挖掘土地的市場(chǎng)潛力。 另一方面，在第一輪的均田承包后，各地區(qū)的土地調(diào)整頻繁，承包經(jīng)營者對(duì)于土地使用權(quán)的安全性缺乏信任?！ ?二)缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制。集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是通過一種大海撈針式的選擇機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。不但會(huì)影響到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的速度，也會(huì)影響到土地資源的合理配置?！ ∪狈ο鄳?yīng)的土地價(jià)值評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。所以對(duì)于土地權(quán)益的合理估價(jià)是土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)必不可少的過程。再加上土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不健全。土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格體系不建立，土地使用權(quán)的商品性就不可能明確的通過市場(chǎng)表現(xiàn)出來，就不可能通過土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)在大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的調(diào)整。一個(gè)完善的土地市場(chǎng)除了有土地的二級(jí)市場(chǎng)以外，還必須要有土地的金融市場(chǎng)。在市場(chǎng)體制之下，土地權(quán)利本身的高價(jià)值，再加上土地的集中經(jīng)營所必需的大量資金是單獨(dú)的社會(huì)個(gè)體所不能承受的?！ 〈送猓行╊I(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)經(jīng)營土地使用權(quán)出讓工作，一些地方擅自下放土地審批權(quán)，嚴(yán)重影響和干擾了政府對(duì)土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)，一些地方違規(guī)亂設(shè)各類園區(qū)等問題，也擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序。土地流動(dòng)的一個(gè)必要前提是人口的自由流動(dòng)。當(dāng)前農(nóng)村人口流動(dòng)的主潮流是民工潮。人口的流轉(zhuǎn)必然為中國農(nóng)地權(quán)利的流轉(zhuǎn)帶來最為基本的需求動(dòng)因。這也在客觀上迫使農(nóng)村的土地使用權(quán)必須要進(jìn)行流轉(zhuǎn)。留在農(nóng)村的老弱病殘人口不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中高科技的普及與創(chuàng)新。因?yàn)槌顺鞘袑?duì)于打工流民的歧視外，現(xiàn)行的戶籍制度和城鄉(xiāng)管理制度使農(nóng)民無法從鄉(xiāng)村到城市自由地轉(zhuǎn)換身份。如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。承包經(jīng)營的農(nóng)村土地對(duì)于他們來說仍有巨大的社會(huì)保障，盡管這種保障有時(shí)可能只是心理上的一種安慰。在人民公社化解體以后，由于中國經(jīng)濟(jì)再次恢復(fù)以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)下農(nóng)戶經(jīng)營的生產(chǎn)方式，現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國農(nóng)村發(fā)展遲滯，再加上中國以禮為中心的泛道德文化的巨大慣性。尤其是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)表現(xiàn)更是明顯。所以許多農(nóng)民不愿離開家鄉(xiāng)的土地，不愿到別的地方去謀求發(fā)展，如兩湖地區(qū)。因?yàn)樵谥袊F(xiàn)有的農(nóng)村土地經(jīng)營體制之下，承包經(jīng)營權(quán)顯然比其中的使用權(quán)更有生活的保障作用。一般不愿由“外人”來受讓土地的使用權(quán)。自然在這一土地權(quán)利的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)過程中，并未完全的按照市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律進(jìn)行操作，這對(duì)于轉(zhuǎn)讓方與受讓方都無所謂，但是對(duì)于土地權(quán)利的進(jìn)一步流轉(zhuǎn)卻造成了阻礙。而且在這種市場(chǎng)加倫理的操作過程中，一般都無明確的書面合同。為促進(jìn)土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，加快農(nóng)用地經(jīng)營的市場(chǎng)化操
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