【正文】 因前文有所論述，在此不再贅述。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資 產生壓力，從而確保開發(fā)商回流資金的迅速和及時。對此，開發(fā)商應在與 購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。開發(fā)商代為辦理房產證 鑒于房屋產權證的辦理關系著開發(fā)商保證期限的長短，因此，開發(fā)商應當將 辦理房產證的主動權控制在自己的手中。這樣，從簽訂買賣合同起，開 發(fā)商就控制了辦理房產證的每個步驟，防止節(jié)外生枝。（1）銀行的法律風險首先來源于合同約定方面 合作協議對保證金賬戶中資金的性質約定不夠明確，未明確將其表述為動產 質押；而且根據現行法律規(guī)定，動產質押不應約定擔保期間，該合同關于擔保期 間的約定與動產質押的實質存在沖突；此外，合同約定在擔保期間內，若按揭購 房人未按期還款時，銀行可以直接扣劃保證金歸還購房人的按揭貸款，此約定屬 于擔保中的流質條款，不應產生法律效力。而且，在辦理住房按揭貸款業(yè)務中，保證金 賬戶中的資金是不斷變化的。這幾方面的風險都將影響銀行保證金賬戶質押擔保的有效性，司法實踐中法 院往往據此認定銀行保證金不具有質押效力，不能對抗第三人，不具有優(yōu)先受償 權，最終導致銀行債權保證金得不到司法認可，被執(zhí)行扣劃，銀行擔保債權懸空。為便于操作，可事先擬定制式的合同 文本，劃入或劃出時簽訂相應的質押合同（協議），完善法律手續(xù)。這三類質押保證金保證期 間一般有固定期限，都與擔保的債務合同期限一致，擔保期間內質押資金不會有 變動。成立金錢動產質押，確保質押效力 為規(guī)范操作防范風險，銀行工作人員在操作中應注意：一是要求客戶以申請、承諾書等形式表明保證金“質押”的意愿；二是保證金賬戶質押的應簽訂《動產 質押合同》、存單質押的簽訂《權利質押合同》。另外，隨著我國金錢動產質押的發(fā)展，人民銀行應當改革賬戶管理，為當事 人提供設定包括特戶、保證金在內的資金特定化形式的方便。完全避免風險或者置之不理的態(tài)度都是不正確的。只有 相關法律法規(guī)完善了，分清了雙方各自的權利和義務，才能更好地解決這類爭執(zhí) 糾紛。何為按揭貸款保證金銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。當購房借款人取得房地產證，并辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應保證金退還給開發(fā)商。按揭貸款保證金的意義按揭貸款保證金擔保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護銀行的資金安全具有重要意義。一時間，房地產開發(fā)蔚然成風，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢?！鞍唇摇苯档土速彿块T檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進發(fā)，開發(fā)商受益匪淺。開發(fā)商在按揭貸款中的風險“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風險也已經點點滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。連帶保證責任風險開發(fā)商在“按揭”中最大的風險就在于承擔連帶保證責任。所謂“連帶保證責任”，就是作為被保證人的購房人，一旦不履行還款義務，無論是惡意，還是善意，此時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔還款義務，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔違約責任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務及違約責任?；刭忥L險同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務要求開發(fā)商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發(fā)商要出兩筆錢，一筆是購房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。追償風險開發(fā)商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發(fā)商代購房人承擔了應向按揭銀行承擔的付款責任。開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承擔保證責任或回購責任的損失；其二，開發(fā)商解除商品房買賣合同，收回房屋。開發(fā)商按揭風險產生的原因購房人的原因(1)購房人未獲得貸款購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數。(2)購房人不能按期償還貸款購房人由于個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還 款，是開發(fā)商承擔連帶保證責任的直接導火索。即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責任，但是比較而言，直接追究開發(fā)商的連帶保證責任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。因此，購房人能夠取得房屋所有權證是開發(fā)商解除擔保責任的關鍵。開發(fā)商的大產權證辦理遲延，可能會導致購房人取得房產證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權證；政府部門效率低下也會導致房產證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發(fā)商的保證責任時間。因此，現實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。(2)怠于行使解除權在《借貸合同》中約定，對連續(xù) 3個月不還款或一年內累計6次逾期還款的，按揭銀行有權解除《借貸合同》。相反，不行使解除權，按揭銀行有權直接要求開發(fā)商承擔保證責任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發(fā)商去督促購房人履行還款義務。這需要開發(fā)商和按揭銀行之間良好的合作關系，難度比較大，但是一旦達到，便可一勞永逸。在《按揭合作協議》中約定銀行逾期放款的違約責任此原因前文有所論述，在此不再贅述。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產生壓力，從而確保開發(fā)商回流資金的迅速和及時。對此，開發(fā)商應在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。開發(fā)商代為辦理房產證鑒于房屋產權證的辦理關系著開發(fā)商保證期限的長短，因此，開發(fā)商應當將辦理房產證的主動權控制在自己的手