【正文】 則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款；對于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，即在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。?國家稅務(wù)總局關(guān)于推行增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版工作有關(guān)問題的通知?（稅總發(fā)?2014?156號）“增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版操作辦法”中第九條規(guī)定:“納稅人可根據(jù)確認(rèn)的發(fā)票種類持金稅盤或稅控盤（特定納稅人可持報(bào)稅盤）及相關(guān)資料到稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取增值稅發(fā)票”。二、地稅機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票的范圍問題（一）符合自開增值稅普通發(fā)票條件的增值稅小規(guī)模納稅人，銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可依申請代開增值稅專用發(fā)票。（二）不符合自開增值稅普通發(fā)票條件的增值稅小規(guī)模納稅人，銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，可依申請代開增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。（三）其他個(gè)人（也就是自然人）銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或出租不動(dòng)產(chǎn)（包括住房），可依申請代開增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。（四）屬于下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)不得代開增值稅專用發(fā)票，只能代開增值稅普通發(fā)票：（也就是自然人）銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或出租不動(dòng)產(chǎn)。三、房地產(chǎn)企業(yè)5月1號之前收取的預(yù)收款未開票的如何開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)4月30號之前收取的預(yù)收款，已繳納營業(yè)稅，但并未取得營業(yè)稅票的，根據(jù)18號公告第十七條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。（二）增值稅普通發(fā)票（卷式）啟用前，納稅人使用國稅機(jī)關(guān)發(fā)放的現(xiàn)有卷式發(fā)票。（四）采取匯總納稅的金融機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)所轄地市以下分支機(jī)構(gòu)可以使用地市級機(jī)構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)取的增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票。代開增值稅專用發(fā)票使用六聯(lián)票，代開增值稅普通發(fā)票使用五聯(lián)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。五、關(guān)于納稅人提供建筑服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票開具注意事項(xiàng)除增值稅發(fā)票開具一般規(guī)定外，納稅人提供建筑服務(wù)及房地產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票開具還需注意：提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。六、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票開具注意事項(xiàng) 除增值稅發(fā)票開具一般規(guī)定外，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票開具還需注意： 出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。七、納稅人差額征稅開具增值稅發(fā)票注意事項(xiàng)納稅人部分服務(wù)以差額作為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。對于增值稅一般納稅人資格登記問題，我們在?國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告?（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）中進(jìn)行了明確，所有試點(diǎn)納稅人，不區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是其他企業(yè)，大體分為兩種情形： 一是試點(diǎn)實(shí)施前，已經(jīng)取得增值稅一般納稅人資格的并且兼有試點(diǎn)應(yīng)稅行為的試點(diǎn)納稅人，不需要重新辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)，由主管國稅機(jī)關(guān)制作并送達(dá)?稅務(wù)事項(xiàng)通知書?，告知納稅人。年應(yīng)稅銷售額等于連續(xù)不超過12個(gè)月應(yīng)稅行為營業(yè)額合計(jì)247。需要注意兩個(gè)問題：其一，差額征收營業(yè)稅的，應(yīng)按差額前的營業(yè)額計(jì)算；其二，偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額，不計(jì)入年應(yīng)稅銷售額參與計(jì)算。試點(diǎn)納稅人在國稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記后，即可向主管國稅機(jī)關(guān)領(lǐng)用發(fā)票并進(jìn)行納稅申報(bào)。二、關(guān)于申報(bào)有關(guān)問題稅務(wù)總局公告第23號明確，季申報(bào)的原營業(yè)稅納稅人，4月份的營業(yè)稅收入在5月征期向地稅局申報(bào)，6月份的增值稅收入在7月征期向國稅局申報(bào)。三、小微企業(yè)營改增有關(guān)優(yōu)惠政策適用營改增后，對于兼營的小微企業(yè)，原增值稅和營改增部分（包括先前試點(diǎn)的3+7行業(yè)）仍然各自核定收入，可以各自享受3萬元免稅的政策。四、部分稅收優(yōu)惠政策銜接問題納稅人提供管道運(yùn)輸、有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%部分即征即退優(yōu)惠政策的銜接問題。本次全面推開營改增，財(cái)稅兩家共同制發(fā)的?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?（財(cái)稅?2016?36）對這兩項(xiàng)優(yōu)惠政策進(jìn)行了延續(xù)。有關(guān)這兩項(xiàng)優(yōu)惠政策的過渡銜接問題，將盡快以文件形式進(jìn)一步明確。五、關(guān)于部分行業(yè)稅負(fù)變化的有關(guān)解釋部分納稅人提出車輛停放服務(wù)營改增后稅負(fù)可能增加。部分納稅人提出保理行業(yè)利息支出不能作進(jìn)項(xiàng)抵扣、稅負(fù)可能上升問題。改征增值稅后，利息收入全額6%計(jì)銷項(xiàng)，支出的利息也不能作進(jìn)項(xiàng)，但企業(yè)的房租、水電費(fèi)、辦公用品等支出都可以抵進(jìn)項(xiàng)，算下來，保理行業(yè)的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)增加。餐飲企業(yè)原來按5%交營業(yè)稅，現(xiàn)在餐飲企業(yè)最高按6%的稅率交增值稅，但相應(yīng)的其可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)很多。另外所支付的房租、水電燃?xì)赓M(fèi)、鍋碗瓢盆，只要取得合法憑證，都可以抵進(jìn)項(xiàng)。小餐飲企業(yè)沒達(dá)到500萬的銷售額，還可以按照3%征收率交稅，比起5%的營業(yè)稅，稅負(fù)會(huì)直接下降約40%。六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題 ?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?（財(cái)稅?2016?36號）以及?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布?（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）已經(jīng)對此進(jìn)行了明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用簡易計(jì)稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來判定，2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“老”的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法；2016年5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新”的不動(dòng)產(chǎn)，出租時(shí)適用的是一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。八、酒店業(yè)贈(zèng)送餐飲服務(wù)是否視同銷售的問題酒店住宿的同時(shí)，免費(fèi)提供餐飲服務(wù)（以早餐居多），是酒店的一種營銷模式，消費(fèi)者也已統(tǒng)一支付對價(jià)，且適用稅率相同，不應(yīng)列為視同銷售范圍，不需另外組價(jià)征收，按酒店實(shí)際收取的價(jià)款，依適用稅率計(jì)算繳納增值稅。貸款業(yè)務(wù)的計(jì)稅依據(jù)中，不包含向貸款方收取本金。所以，融資性售后回租的計(jì)稅基礎(chǔ)并沒有發(fā)生改變。若統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，應(yīng)將其視為轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，全額繳納增值稅?，F(xiàn)將有關(guān)工作明確如下：一、營改增試點(diǎn)范圍。陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、管道運(yùn)輸服務(wù)。研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。信息技術(shù)服務(wù)。文化創(chuàng)意服務(wù)。物流輔助服務(wù)。有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。鑒證咨詢服務(wù)。二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。貨運(yùn)自開票納稅人、航空客貨運(yùn)納稅人、管道運(yùn)輸納稅人。㈢廣告業(yè)的廣告發(fā)布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網(wǎng)絡(luò)等單位）。三、稅收自查和納稅評估的主要內(nèi)容。四、營改增試點(diǎn)范圍評查的所屬時(shí)期。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時(shí)期追索至欠稅和備案。㈠各區(qū)局對上述營改增試點(diǎn)范圍管理的納稅人進(jìn)行摸底，確定具體自查和評估名單。㈢開展納稅評估。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險(xiǎn)等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。對拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項(xiàng)稽查和清繳欠稅。此項(xiàng)評查工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段（7月1531日）：納稅人自查期。七、幾點(diǎn)要求。營改增試點(diǎn)是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國財(cái)稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強(qiáng)對些項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)局稅政部門是本次評查工作的責(zé)任單位，要指定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，組織精干力量，切實(shí)做好營改增試點(diǎn)行業(yè)的稅收自查和納稅評估工作。對清理出來的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)追繳欠稅力度，做到及時(shí)入庫、應(yīng)收盡收。武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處武漢市地方稅務(wù)局納稅評估管理辦公室二○一二年七月十二日第四篇：營改增材料一、營業(yè)稅改征增值稅的背景增值稅增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。國內(nèi)增值稅由國稅局負(fù)責(zé)征收，其中75%為中央收入，25%為地方收入。具體行業(yè)包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。除鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)公司總公司集中繳納的營業(yè)稅部分歸國稅局征收外，其他部分屬于地稅部門征收，歸省及以下地方所有。全國2011年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)增值稅收入24267億元，占全部稅收（89720）%，是全部稅種中組織收入最大的稅種。在營業(yè)稅中，%。其中：營業(yè)稅180776萬元，%；增值稅212312萬元，%。武漢市2011年一般預(yù)算收入中，稅收收入2865974萬元，其中：營業(yè)稅984134萬元，%；增值稅461527萬元，%?！诘囟惤M織收入中的地