【正文】 1．近期目標：實現(xiàn)項目的客戶積累和順利銷售；2． 遠期目標：緊抓該“”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶；3． 企業(yè)品牌目標：凰鳳置業(yè)第一新作，回報社會，提升企業(yè)知名度、美譽度。此次對“”的大型公關，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，3月15日（暫定）“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調(diào)！高調(diào)！“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個層面：第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限；第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一！集中所有的聲音，同時說一句話——“6+1獎勵計劃”！活動開始期4月1日——→6月15日經(jīng)過一定階段活動的蓄水期宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。2．各節(jié)點媒體投放組合3月15日（暫定）——3月30日主流媒體：戶外+飛播小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單銷售現(xiàn)場：條幅+X展架4月1日——4月15日（暫定）主流媒體：戶外+ 夾報小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單銷售現(xiàn)場：條幅 + X展架直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放 分二到三批次投放，約一周到兩周時間）第三篇：XX房地產(chǎn)項目營銷方案無錫太湖金色水岸營銷方案一、市場環(huán)境分析市場基本面無錫房地產(chǎn)市場特別是住宅市場目前呈現(xiàn)出高速增長、購銷兩旺、量增價升、市場一片繁榮的景象，我們可以從2002年的相關數(shù)據(jù)中看得很清楚：項目 房地產(chǎn)開發(fā)投資 住宅商品房施工面積 住宅商品房竣工面積 住宅商品房銷售面積 住宅商品房銷售金額 空置住宅面積數(shù)值 % % % % 34%%另外，在前一周土地拍賣中，雖然全國受到“非典”的影響，但拍賣會依然呈現(xiàn)異常火爆的場面，7幅地塊總出讓金額高出底價近100%，表明投資者仍然看好后市的發(fā)展?jié)摿?。目前市場上在推別墅個案僅7個，總可銷售面積只有近6萬平米，大多數(shù)為區(qū)域型日住別墅，在整個房地產(chǎn)市場中幾乎微不足道。當上海、北京、杭州等一線城市由于別墅類用地供應過大，導致別墅房空置率上升時，無錫的別墅市場卻還未啟動。市場狀況對企劃的影響整體市場的繁榮和別墅細分市場的落后，給本案的企劃提供了很好的契機，可以說我們有機會在一定的高度上給無錫的別墅市場來訂立一個全新的標準，建立一個制高點，形成良好的市場反應，有力地促進銷售。隨著無錫市濱湖城市戰(zhàn)略的實施，城市發(fā)展方向西移，集交通、觀光、旅游、休閑等多功能于一體的環(huán)湖大道今年破土動工就是一個重要標志。2． 自然環(huán)境本案地處馬山半島太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，東面隔十里明珠堤與煙波浩淼的太湖相鄰，并與號稱“太湖絕佳處”的黿頭渚遙遙相望；西南不遠處即為著名的靈山大佛景區(qū)；另外馬山半島作為國家級的旅游度假勝地，其自然及人文景觀皆十分豐富；因此，本案的自然環(huán)境可謂是得天獨厚，優(yōu)越無比。4． 規(guī)模本案占地近19萬平米，擬建186棟、250戶別墅，總建面積約6萬平米，是目前無錫已規(guī)劃在建最大的別墅居住區(qū)。（二）賣點歸納 1． 環(huán)境□地處太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家門口；□臨近全國著名的靈山大佛景區(qū)，福地旺邸，人杰地靈； □馬山鎮(zhèn)完整生活配套；□環(huán)湖快速景觀大道直達社區(qū)，20分鐘天地不同； 2． 建筑、景觀、社區(qū)配套□無錫首個臨太湖大型純別墅社區(qū)，近19萬平米廣沃土地，250戶宏大規(guī)模，確立無錫別墅社區(qū)新標準；□同濟大學教授主筆建筑規(guī)劃設計，歐陸風情洋房，風格時尚統(tǒng)一，布局新穎合理；□專業(yè)景觀設計公司當綱景觀設計，社區(qū)內(nèi)大面積人工湖，設有野趣釣魚臺、花港觀魚區(qū)等多樣化水景；利用回填土方造就區(qū)內(nèi)起伏緩坡地貌，使景觀有縱深、有起伏，富于變化、豐富多彩，媲美大公園，真正的景觀型社區(qū)；□2000平米私家會所，便利店、健身房、棋牌室、閱覽室、網(wǎng)吧等生活、休閑、娛樂設施一應俱全，讓度假倍有好心情；□聘請上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司當任物管顧問，周到細致的物管服務讓住戶的生活無后顧之憂；（三）賣點表現(xiàn)方式分析 1． 獨一無二的強勢賣點本案鄰太湖、鄰大佛的地理位置、宏大的社區(qū)規(guī)模、純別墅區(qū)的規(guī)劃、經(jīng)典的歐陸建筑風格、豐富多彩的親水社區(qū)景觀等五大賣點在目前無錫別墅市場是獨一無二的，也是將本案與其他個案區(qū)隔、最有望在市場上引起關注的標志性絕對優(yōu)勢，因此宜在產(chǎn)品定位、廣告總精神、引導期及公開期的廣告宣傳、品牌引導及建立活動及廣告、接待中心現(xiàn)場表現(xiàn)中予以直接的強勢表現(xiàn)并不斷重復，以便加深客戶的印象、建立品牌認知；2． 錦上添花的相對優(yōu)勢與以上獨特的優(yōu)勢相比，本案的其他賣點在市場中并不具有絕對的比較優(yōu)勢（如道路交通、生活配套、會所等）或不易用廣告包裝的方式來建立認知（如物業(yè)管理），包括景觀的細節(jié)內(nèi)容，由于內(nèi)容繁多而不易讓人有深刻的印象。（四）產(chǎn)品慎重點雖然處于較有利的市場環(huán)境，且產(chǎn)品本身也具相當多的優(yōu)勢，我們還是要對以下一些因素保持高度的關注，做好應對準備： 1． 市場對別墅的接受度和胃納量無錫別墅市場發(fā)育的嚴重滯后并持續(xù)較長時間是否是因為市場本身對此類產(chǎn)品需求低糜造成的呢？如果是，我們就需要做長期銷售的準備了。在這樣的前提下，金色水岸以其前所未有的規(guī)模，品質(zhì)卓越的設計規(guī)劃，勢必會重新定義無錫別墅的標準，成為里程碑式的項目。無錫日報無錫最大的報紙媒體，權威性高，影響力強，覆蓋面廣，目前發(fā)行量15萬份，閱讀人次達69萬，讀者群為國家公務員、企業(yè)經(jīng)營者和高收入的市民階層，排無錫新聞類報紙第一位。軟性文章不易引起客戶的廣告抗性，通過詳盡的敘述報道讓客戶充分了解產(chǎn)品細節(jié)及個案進展情況，適于進行市場炒做，特別是在市場預熱階段，我們可以通過一些軟廣告的發(fā)布，比如以太湖第一規(guī)模別墅社區(qū)作為話題，引導市場焦點，起到推波助瀾的效果。雜志印刷效果好，易于樓盤形象的樹立與提升，令稿面有更多的表現(xiàn)性，房產(chǎn)專業(yè)性雜志的針對性更強，無錫市場的專業(yè)性房產(chǎn)雜志有《安居樂業(yè)》、《無錫江南樓市》、《無錫房典》，根據(jù)無錫市場的發(fā)展程度和閱讀習慣，建議可以作為輔助媒體?？紤]到本案交通的便利條件，建議在市中心、馬山入口等車流人流量大的地段投放大型戶外廣告，吸引大眾目光，用于樹立樓盤形象，持續(xù)吸引廣泛來人。（五）企劃階段訴求 a 市場啟動期 時間：7月至8月中旬訴求重點：無錫最大規(guī)模純別墅社區(qū)，以規(guī)模作為首發(fā)切入點 媒體安排：以每月一至兩篇的低頻率投放軟廣告，以新聞報道形式為佳推廣目的：預告金色水岸的誕生，把金色水岸直接定位在無錫最大最好的別墅社區(qū)，先聲奪人，初步引起關注，以新聞報道形式出現(xiàn)更加具有真實可看性。c 公開及強銷期時間：9月下旬至11月中旬 訴求重點：交通、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃媒體安排：密集發(fā)布廣告，9月下旬至10月下旬保持一周一至兩篇，至11月中旬保持一周一篇，可同時運用軟廣告造大聲勢。d 持續(xù)期時間：11月下旬之后訴求重點