【正文】 方法選擇項目總體定價方案四、項目的營銷推廣（一）、營銷推廣體系的建立項目價值體系的建立實現(xiàn)價值體系的要素（二）、營銷推廣計劃前期鋪墊期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果逐步導(dǎo)入期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果項目公開期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果持續(xù)強銷期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果逐步降溫銷售期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果項目尾盤銷售期、計劃時間、推廣計劃目的和重點、計劃安排、預(yù)期效果（三）、項目推盤方案（四）、項目銷售進度目標(biāo)（五）、營銷推廣策略媒體宣傳策略、媒體選擇、宣傳主題、廣告創(chuàng)意及訴求、媒體組合策略、媒體宣傳預(yù)算營銷活動策略、營銷活動目的 11 、營銷活動計劃、營銷活動預(yù)算一、前言8 8 9 9 概括性語言陳述營銷推廣方案的思路及依據(jù)、方案的推廣執(zhí)行和預(yù)期目標(biāo)等。（四）、項目分析項目地塊分析對項目地塊的地理位置和區(qū)位的人文生態(tài)環(huán)境、交通、生活配套、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、市場競爭等進行概括性分析。項目主題定位項目名稱和項目推廣案名的選擇，說明對其選擇的原則，并對項目名稱和推廣案名進行詮釋；項目形象定位項目的核心價值體系，一般從產(chǎn)品的品牌形象層面、產(chǎn)品屬性層面和產(chǎn)品的價值層面等方面闡述。四、項目的營銷推廣（一）、營銷推廣體系的建立如何將項目品牌形象在客戶的心目中清晰的建立，如何將產(chǎn)品力和產(chǎn)品的特征反映在營銷推廣的過程中，是營銷推廣體系的關(guān)鍵，說白了就是如何打動目標(biāo)客戶群體。、計劃安排期間的關(guān)鍵性推廣計劃事項，一般有項目VIS的建立、銷售大廳包裝、銷售道具的準(zhǔn)備、銷售人員前期培訓(xùn)、期間媒體宣傳計劃等； 、預(yù)期效果項目公開期（30天）項目公開期一般是從項目推界會（或公開認購）到項目開盤階段。項目營銷組合得當(dāng)，制造轟動的明顯效應(yīng)。（2）銷售過程中，嚴格按照甲方提供的該物業(yè)各種條件和承諾解釋該物業(yè)，避免浮夸行為。）3．項目營銷售戰(zhàn)略規(guī)劃及營銷策略策劃、營銷策略修正●售樓部形象定位建議●售樓部路牌引導(dǎo)系統(tǒng)建議●售樓部外觀展示設(shè)計建議●售樓部內(nèi)部展示設(shè)計建議●售樓部功能分區(qū)規(guī)劃建議●售樓部形象墻設(shè)計建議●售樓部展板設(shè)計建議●銷售用品系列設(shè)計建議●銷售人員服裝建議●各類標(biāo)志牌及POP彩旗創(chuàng)意及建議●廣告目標(biāo)●廣告心理策略●市場策略●廣告錯位競爭策略●廣告內(nèi)容更新策略●廣告訴求目標(biāo)●戶外廣告思路及創(chuàng)意●廣告訴求理念●電臺廣告思路及創(chuàng)意●廣告主題口號●樓書、宣傳海報創(chuàng)意、設(shè)計建議 ●廣告內(nèi)容、表現(xiàn)手法 ●新聞類（軟文）思路及創(chuàng)意 ●報紙廣告思路及創(chuàng)意、評估及修正、媒體計劃及預(yù)算、制作●認購書、價目表●月報表●客戶意向表●客戶資料表●備忘錄●按揭辦法●銷控表●物業(yè)（商業(yè)）管理收費表●統(tǒng)計表●戶型圖●周報表●交樓標(biāo)準(zhǔn)●付款方式●統(tǒng)一說詞、年齡、職業(yè)等層面分析 。2．負責(zé)組織項目的營銷工作。即要創(chuàng)造經(jīng)濟效益，又為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。推廣重點一般是企業(yè)形象廣告、預(yù)設(shè)懸念； 、計劃安排期間的關(guān)鍵性推廣事項計劃安排； 、預(yù)期效果逐步導(dǎo)入期（60天）、計劃時間200X年XX月份—200X年XX月份 、推廣計劃目的和重點逐步導(dǎo)入期解答產(chǎn)品即將上市前期鋪墊營造市場疑惑，一般通過有目的性和針對性廣告宣傳，強烈引起市場關(guān)注，激起目標(biāo)消費群體注意，使其在較短時間內(nèi)對項目深刻認識，確立項目在目標(biāo)客戶群心目中形象，鎖定目標(biāo)客戶。通過不同的總體定價方法分別對項目進行價格（均價）擬定。（五）、項目企劃思路針對項目優(yōu)勢和機會 針對項目優(yōu)勢和機會，通過擬采用的什么樣的企劃思路強化項目優(yōu)勢，提升項目銷售附加值；針對本案劣勢和威脅針對項目劣勢和威脅，通過擬采用的什么樣的企劃思路弱化項目劣勢，促進項目的銷售進程；三、項目發(fā)展定位基于對以上市場詳細分析以及對本案擬推出產(chǎn)品的了解，在推廣過程中，針對本案推廣主題、架構(gòu)、過程，其核心問題在于如何使客戶認識，并接受和選擇本案？經(jīng)過客觀分析，本案發(fā)展定位框架如下圖所示：（一）、發(fā)展商定位可從發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略、品牌形象、經(jīng)營理念、競爭理念等方面描述。競爭對手營銷策略分析競爭性項目采用的推盤策略，包括開盤時機選擇、推盤量、推盤產(chǎn)品選擇、推盤媒體選擇、推盤活動策劃、優(yōu)惠方式以及銷售進程控制等。完美品質(zhì)規(guī)劃，帶來真正別墅享受。太湖馬山，靈山秀水福邸旺地。b 市場引導(dǎo)期時間：8月下旬至9月中下旬 訴求重點：產(chǎn)品規(guī)模、樹立品牌形象媒體安排：延續(xù)軟廣告形式，同時在九月中下旬開始NP投入，一至兩篇引導(dǎo)稿推廣目的：在強調(diào)產(chǎn)品規(guī)模的同時，樹立品牌形象，就金色水岸對于無錫別墅市場的劃時代意義，進一步制造輿論熱點；在開盤前投放一至兩篇引導(dǎo)稿，正式開始廣告宣傳，預(yù)告開盤。江南晚報無錫地區(qū)主流媒體，目前發(fā)行量13萬份，僅次于揚子晚報，輻射整個蘇南，包括無錫大市、安徽、浙江、上海、蘇州、常州、常熟、張家港等地，綜合性強，讀者從企事業(yè)單位、社會團體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到個人家庭。5． 產(chǎn)品形態(tài)本案的產(chǎn)品形態(tài)涵蓋了聯(lián)排、雙拼、獨棟等主要的別墅形態(tài)，是無錫目前唯一的純別墅社區(qū)；建筑風(fēng)格采用名家設(shè)計的經(jīng)典的歐陸風(fēng)格，在無錫也是獨樹一幟；一期擬建64棟別墅，其中9棟雙拼、55棟獨棟，面積配比合理：面 積 范 圍 戶型 戶數(shù) 比 例（%）300320 A、C、H 15 270290 E、F 13 250270 B、J、K 27 200220 D（雙拼）9 合計 64 100 6． 景觀規(guī)劃自然環(huán)境的優(yōu)越并沒有讓本案的開發(fā)商對社區(qū)內(nèi)的景觀掉以輕心，相反，開發(fā)商在社區(qū)景觀規(guī)劃上投入了大量的心力和財力：聘請深圳著名的專業(yè)景觀設(shè)計機構(gòu)當(dāng)綱景觀設(shè)計、精心規(guī)劃每一塊土地；在19萬廣沃平整的土地上大量開挖、回填土方，打造出大面積人工湖和綿延起伏的緩坡地貌，極大地豐富了景觀資源；所有這一切造就出一座媲美大公園的美侖美奐的精彩景觀社區(qū)。并且目前開發(fā)企業(yè)自身規(guī)模較小，又缺乏開發(fā)經(jīng)驗，使之開發(fā)的別墅產(chǎn)品普遍規(guī)模有限，缺乏整體規(guī)劃性，產(chǎn)品形態(tài)也比較落后，不太注重產(chǎn)品的附加價值，可以說無錫的別墅市場是一個與其城市規(guī)模和定位不相稱、相對較為落后的市場。六、“6+1獎勵計劃”實施細則1．營銷節(jié)點劃分蓄水期3月15日（暫定）——→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關(guān)、營銷方案。在此，將購房優(yōu)惠