【正文】 計(jì)相關(guān)工程量。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識(shí)（由于受主觀影響，不是很可靠）。資源庫(kù)描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。組織方針：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。只不過當(dāng)時(shí)作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。二、成本估算它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。活動(dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。成本估算：完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。三、成本預(yù)算成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來的進(jìn)度計(jì)劃安排。成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。四、成本控制它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。成本的變化必須通過書面形式來完成。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項(xiàng)目的完工估算。房地產(chǎn)成本的組成土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前基本以后兩種方式為主。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。成本管理系統(tǒng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。這個(gè)過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。二、責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目后評(píng)估體系提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過后評(píng)估來改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：l 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）l 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）l 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響l 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）以上四個(gè)體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗(yàn)和完善成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效的控制成本。一、工程部的管理制度根據(jù)國(guó)家、行業(yè)管理部門的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司的實(shí)際情況，為更好的規(guī)范公司開發(fā)的工程項(xiàng)目的管理，保證公司從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收到銷售的整個(gè)過程均能實(shí)現(xiàn)最大的投資回報(bào)，在工程建設(shè)階段，為做好工程質(zhì)量、施工進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的有效控制，應(yīng)制定工程部管理制度。二、工程部的技術(shù)人員在項(xiàng)目開發(fā)過程中，要認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)，工程建設(shè)的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，自覺遵守公司的各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)培養(yǎng)科技創(chuàng)新意識(shí)能力，不斷提高自身的專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)水平。四、進(jìn)行工程項(xiàng)目開工前的現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘察、三通一平的工作；審核施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、安全措施及標(biāo)準(zhǔn)化管理方案；督促檢查施工單位按批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)做好工程建設(shè)的各項(xiàng)工作。重點(diǎn)明確工程概況、開竣工時(shí)間、質(zhì)量目標(biāo)及合同主要條款內(nèi)容；把分包項(xiàng)目、材料供應(yīng)、簽證程序、文件收發(fā)方式、計(jì)劃填報(bào)時(shí)間及應(yīng)遵守的各項(xiàng)制度及細(xì)則等作詳細(xì)說明，并有較詳細(xì)的會(huì)議記要，并由項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)、甲方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字。七、工程中必須使用合格的原材料、構(gòu)配件，材料進(jìn)場(chǎng)應(yīng)按國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)、復(fù)試，嚴(yán)禁使用未經(jīng)檢驗(yàn)和檢驗(yàn)不合格的材料、構(gòu)配件。九、主體工程施工期間，按照施工設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求，確保建筑砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的標(biāo)高、垂直度、軸線的正確性；確保所有洞口的標(biāo)高、位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；砼工程模板拆除應(yīng)有拆除方案，在砼強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)定后，施工方必須報(bào)批后方能拆模。嚴(yán)格控制觀感質(zhì)量、細(xì)部結(jié)構(gòu)、尺寸誤差、土建與安裝的交叉作業(yè)的協(xié)調(diào)，每月組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行不少于一次的工程質(zhì)量、安全檢查，做到每天至少對(duì)在建的單位工程和其他施工項(xiàng)目巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決。十二、單位工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，由工程部主持組織進(jìn)行各種檢測(cè)、檢驗(yàn)和試驗(yàn)，各種檢測(cè)、檢驗(yàn)、試驗(yàn)全部合格后，應(yīng)盡快組織初驗(yàn)和正式驗(yàn)收。十四、室外配套工程的各種地下管線，應(yīng)在單位工程竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)做 出分段竣工圖，項(xiàng)目工程全部竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)做出全部室外管線竣工圖；并做出標(biāo)識(shí)；如果需要增加建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施時(shí)，應(yīng)與施工單位進(jìn)行地下管線交底，不得破壞地下管線，著重注意有重大安全因素的燃?xì)夤艿谰€路、高低壓電線線路等。十六、單位工程、室外配套工程和零星工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收達(dá)到合同目標(biāo)后，應(yīng)按合同約定及時(shí)與成本合約部核對(duì)工程量及有關(guān)竣工資料。十八、凡工程部人員有向施工單位提出任何超出工作或職責(zé)范圍的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解為惡意行為，應(yīng)向公司書面投訴，一經(jīng)查實(shí)，公司將嚴(yán)肅處理責(zé)任人，公司隨時(shí)接受任何承包商的書面投訴與改進(jìn)工作的合理化建議。，符合要求的予以簽認(rèn)并送工程部備案；復(fù)核控制樁的保護(hù)措施以及平面、高程控制網(wǎng)及水準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)量成果；，審查合格由總監(jiān)理工程師簽發(fā)，送工程部備案。（在下一道工序施工完成后難以檢查的重點(diǎn)部位）應(yīng)進(jìn)行旁站；對(duì)施工單位報(bào)送的隱蔽工程報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表和自檢結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，符合要求予以簽認(rèn)。，可能造成質(zhì)量事故或已經(jīng)造成質(zhì)量事故的，應(yīng)于發(fā)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)，要求監(jiān)理人員和專業(yè)監(jiān)理工程師立即報(bào)告總監(jiān)理工程師，同時(shí)立即報(bào)告工程部經(jīng)理；通過總監(jiān)理工程師及時(shí)下達(dá)工程暫停令；責(zé)令施工單位停工整改；整改完畢經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查，符合規(guī)定要求后，方可簽署工程復(fù)工意見。（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)時(shí)即時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)收，必要時(shí)取樣送有資質(zhì)的檢驗(yàn)單位進(jìn)行試驗(yàn)；混凝土配合比在澆搗前及澆搗中進(jìn)行檢驗(yàn)、核查；工程使用的機(jī)具、模板在第一次使用前進(jìn)行檢查；隱蔽工程在施工過程中必須旁站，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)下一道工序施工；分部、分項(xiàng)工程在施工過程中進(jìn)行旁站或檢查，施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收；施工單位提交的自檢、試驗(yàn)報(bào)告，應(yīng)及時(shí)核查報(bào)告內(nèi)容是否完整、準(zhǔn)確、有效。（二）、工程進(jìn)度控制管理：目標(biāo)：通過規(guī)范施工進(jìn)度管理，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；編制施工進(jìn)度計(jì)劃（包含施工總進(jìn)度計(jì)劃、季月度施工進(jìn)度計(jì)劃、各類材料計(jì)劃）的編制和自審工作，并報(bào)監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核；。：、工程部經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目開工前1周取得經(jīng)批準(zhǔn)的全套進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度控制方案。施工進(jìn)度管理工作內(nèi)容：“施工總進(jìn)度計(jì)劃”、“季、月度施工進(jìn)度計(jì)劃”、及監(jiān)理單位編制的“施工進(jìn)度控制方案”，隨時(shí)檢查施工單位的項(xiàng)目開工時(shí)間、完工時(shí)間是否及時(shí)完成，真實(shí)記錄實(shí)際進(jìn)度及相關(guān)情況；當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃10天及以上時(shí)，應(yīng)立即簽發(fā)《整改通知單》，整改通知需清晰說明延誤原因，發(fā)生部位及相關(guān)指令性意見，責(zé)令施工單位采取調(diào)整措施，協(xié)同糾偏；并同時(shí)抄報(bào)工程部經(jīng)理。（周）末應(yīng)要求施工單位編制下月（周）《施工月（周）度作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃》，如當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度有偏差滯后，應(yīng)要求施工單位編制下月（周）計(jì)劃時(shí)盡力追回滯后項(xiàng)目，并在下月（周）進(jìn)度管理工作中特別留意，跟蹤監(jiān)督實(shí)施。在工程部控制下，工程總包單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理，總包單位可以按工程部要求，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)由公司直接發(fā)包的其他單位的施工現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，各施工單位在總包單位的統(tǒng)一管理下，在其分包范圍內(nèi)建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，并組織實(shí)施。工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)下列工作的實(shí)施：，按照建筑規(guī)劃總平面圖和各施工單位的合同及施工需要，確定每工程標(biāo)段的施工場(chǎng)界及使用時(shí)間；項(xiàng)目總平面圖方案由工程部繪制，公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；并作為施工單位編制“施工平面圖”的重要依據(jù)；。、共用施工道路、共用設(shè)施等由工程部進(jìn)行綜合管理。，設(shè)置明顯的相關(guān)標(biāo)識(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。 確保施工現(xiàn)場(chǎng)道路暢通，排水、排洪、消防系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，保持場(chǎng)地整潔，及時(shí)清運(yùn)建筑垃圾。工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收管理：檢查所有砼結(jié)構(gòu)件、墻體、房間尺寸，地面高差，門窗