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20xx年司法一卷備考:劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓-在線瀏覽

2024-11-03 22:18本頁面
  

【正文】 生意見分歧,經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。另外,P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用,但并不影響金田公司的開工建設(shè),要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款,辦理立項手續(xù)。在此期間,該區(qū)管理委員會批準(zhǔn)了金田公司申報的五個建設(shè)項目。被告辯稱:原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達成一致意見,且對方未提供項目批準(zhǔn)文件,并沒有相應(yīng)的融資能力,故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議,不同意其訴訟請求。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。其要求雙倍返還 1預(yù)定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。分析:轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金,擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán),導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前,必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金,即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),再行轉(zhuǎn)讓,從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。評論:這是一起關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定,國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與。本案中,P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出售,獲取巨額利潤,違反法律,其行為應(yīng)定為非法,所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認定為無效。根據(jù)最高人民法院的司法解釋,國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門,其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地,故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責(zé)任原則,P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息,此點法院判決似有不妥。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。四、辦理程序:申請。市、縣國土資源管理部門受理申請后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。地價評估。集體確定應(yīng)繳出讓金,擬訂出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格方案報批,發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后,市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。公開交易。簽訂轉(zhuǎn)讓合同。辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等,依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書,注銷土地登記,收回原土地證書,與受讓方簽訂出讓合同。批準(zhǔn)協(xié)議出讓的,也要擬訂出讓方案并報政府審批。劃撥地轉(zhuǎn)讓,要在土地市場公開交易,意向用地者未必是最終的競得人。要繳兩筆錢--向政府繳納出讓金,向原劃撥土地使用權(quán)人支付劃撥土地使用權(quán)權(quán)益?!吨腥A人民共和國土地管理法》 第54條規(guī)定,建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。未完成開發(fā)的房地產(chǎn)項目,符合前款條件的,可實施項目轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級以上人民政府土地行政主管部門辦理審核和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),并在辦理登記后將轉(zhuǎn)讓合同送建設(shè)行政主管部門備案。我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過7個步驟:申請、受理和審查、地價評估、方案報批并發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、公開交易、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理出讓手續(xù)。二、受理和審查市、縣國土資源管理部門受理申請后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。三、地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估,估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格四、方案報批,發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。通知書內(nèi)容包括:準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。
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