【正文】 級。，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。送電與之操作順序相反，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會聲譽(yù)的重要標(biāo)志。負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。一、工程部各工作崗位職責(zé)（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門各崗位進(jìn)行考核。負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項(xiàng)目方案。填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。（三）班組長崗位職責(zé)在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。t（四）技工崗位職責(zé) :在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。②監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。④填寫好各種原始記錄。（五）文員崗位職責(zé)在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。負(fù)責(zé)非辦公時間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。（二）弱電組：負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。（二）弱電組工作細(xì)則負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；每班一次防火安全檢查；每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。2．0適用范圍適用于各管理處二次供水的管理。3．3管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。4．0工作規(guī)程4．1二次供水管理的要求4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。4．1．3 新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4．4放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進(jìn)行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。4．5．2 安全須知4．5．2．1 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。4．5．4 消毒4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。4．6．2 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。4．6．4 在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》。4．7記錄和報告4．7．1 管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。5．0相關(guān)文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》 工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制定本規(guī)定?？傊蛋嗍以O(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24小時值班；值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。未能得到及時處理的報修項(xiàng)目，應(yīng)及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。工程部運(yùn)作程序 1．0目的：為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，維修保養(yǎng)及時。2．2管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修 3．0運(yùn)作程序：3．1管理組的運(yùn)作程序：3．1．1 根據(jù)總值班室的報告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．1．3 負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。3．2總值班室的運(yùn)作程序：3．2．1 總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。3．2．3 負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。3．3．2 工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3．3．4 維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時，應(yīng)參見《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。負(fù)責(zé)對公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)狻㈦娫?、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。1完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。潤滑：潤滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。外觀表面檢查：設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許范圍內(nèi)；防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全；溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；電機(jī)是否超載和過熱；傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動和噪聲是否異常；設(shè)備密封面的泄漏狀況；。（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對設(shè)備有針對性的檢查。計(jì)劃點(diǎn)檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計(jì)劃。（1）計(jì)劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造；④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個工種配合。（3）檢修計(jì)劃的實(shí)施和驗(yàn)收管理根據(jù)檢修計(jì)劃，可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進(jìn)度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費(fèi)用的準(zhǔn)備。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進(jìn)行試車驗(yàn)收。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗(yàn)收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。(2)、設(shè)備的改造主要途徑有： 1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；2）增加新的零件和各種裝置；3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：① 原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因； ② 設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；③ 設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；④ 設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能；⑤ 預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；⑥ 設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃；⑦ 設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機(jī)的影響；⑧ 設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。（1）設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）A—設(shè)備有效利用率；T—設(shè)備有效工作時間；T/—設(shè)備停機(jī)或無效工作時間。完好標(biāo)準(zhǔn)：①零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； ②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；④設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)?！拥亻_關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90186?！?。(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186?！拥亻_關(guān)合閘到位。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。工作過程注意做好防靜電措施。對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：A、無設(shè)計(jì)防水層B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良C、施工面清潔不足及含水率測試不正確二、窗戶：A、無塞水路設(shè)計(jì)B、窗框填不正確C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。五、地下室：A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化B工作縫未施做止水處理C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）六、伸縮縫：A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計(jì)算）B、無排水設(shè)計(jì)（大部分是阻水設(shè)計(jì)）C、非制式伸縮材料 D、施工者專業(yè)程度不足 高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運(yùn)行。正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報表。（6）值班長負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。（10）請假、補(bǔ)休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。工程部長考核細(xì)則 遵守勞動紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時簽到。服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分；②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；③受到顧客公證投拆者一次扣3分；④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。①未制止有損公司行為者一次扣1分；②給他人工作造成障礙者一次扣1分；③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。加強(qiáng)安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。①未檢查扣2分；②檢查有遺漏扣1分。①未按時記錄扣3分；②工作遺漏扣3分。①未及時派工扣3分；②各種協(xié)調(diào)好扣3分。①未及時考核扣4分；②考核有遺漏扣2分。監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況①未檢查監(jiān)督扣3分；②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。及時了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度①未按時制定計(jì)劃扣3分；②對工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。每月月底安排下月排班表①未按時完成扣3分；②排班不合理扣3分。維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補(bǔ)充。本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。臨時用水、用電管理規(guī)定 臨時用水、用電管理規(guī)定為了加強(qiáng)小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費(fèi)水、電的現(xiàn)象。二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。若私自啟動改變水表、電表封印或運(yùn)行回程，影響準(zhǔn)確計(jì)量的，參照供水、