【正文】 墅市場以麗京花園的高價(jià)熱銷為開始標(biāo)志，到1997年僅有幾個(gè)項(xiàng)目看好，1998年竣工項(xiàng)目有限，市場總體處于消化吸收階段。北京別墅經(jīng)過10年發(fā)展，基本形成了“一山、二河、三線、四高”的開發(fā)格局?！岸印蹦顺卑缀?、溫榆河?！八母摺眲t指京昌、京沈、京開、京密４條高速路。上海上海別墅開發(fā)始于上個(gè)世紀(jì)80年代的虹橋區(qū)域，并在90年代得到了蓬勃發(fā)展，1995年和1996年別墅量空前壯大，達(dá)到了歷史以來最高峰，其分布地區(qū)大都位于虹橋西郊區(qū)域、滬青平公路沿線和浦東張江高科技園區(qū)，這是上海別墅市場第一次浪潮。當(dāng)時(shí)面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當(dāng)嚴(yán)重。購買客戶主要以港澳臺人士、海外華人(可能持歐美護(hù)照)、內(nèi)地富有階層為主。別墅的租金回報(bào)也較為可觀，如鯨山別墅和怡景花園，每月每套租金為25000至35000元不等。但到1991995年，受到整個(gè)房地產(chǎn)市場低迷的影響，深圳別墅市場價(jià)格滑落，成交量比往年有所下降，到1991997年時(shí)，別墅價(jià)格大幅度下降，只有1萬多一點(diǎn)。深圳別墅概括來說，別墅區(qū)域發(fā)展基本形成兩個(gè)階段，第一階段包括較早形成的銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本上距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來的人購買居住與度假，滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場空白。隨著時(shí)間的推移，這些別墅已逐漸沒落，被新興的別墅代替。第二階段是大華僑城、香蜜湖、蓮塘沙頭角別墅區(qū)的形成。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡單地模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營造，成為近年市場供需熱點(diǎn)區(qū)域。別墅隨經(jīng)濟(jì)升溫已再次成為市場的新寵。縱觀深圳別墅市場的發(fā)展歷程，別墅項(xiàng)目總的發(fā)展參差不齊，關(guān)內(nèi)的別墅主要集中在銀湖、香蜜湖、紅樹灣、蛇口和鹽田等地，二線關(guān)外的別墅項(xiàng)目主要散落在寶安、龍崗等地的村鎮(zhèn)里，產(chǎn)品良莠不齊。20世紀(jì)90年代后期，由于經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平急速提高，在城西蔣村一帶別墅開始萌芽，在1993年商品房出現(xiàn)后以杭富公路沿線的夢湖山莊、洪福山莊為代表的獨(dú)立別墅，當(dāng)時(shí)別墅品質(zhì)不高，接著是1995年前后的證大花園、南都花園等“別墅”，后是1998年前后的桂花城，林語別墅等。用現(xiàn)在的眼光去看，除有天有地的獨(dú)存性，徒有別墅的外表外，再也找不出別墅的其他元素特征，更不敢遑論別墅所推崇的特殊生活方式了。稱之為杭州第二代別墅。隨后出現(xiàn)了桃花源、富春山居、七里香溪、九月森林，風(fēng)格比較趨于同化。浪漫和山、位于錢江南岸的通和江南水鄉(xiāng)以富陽銀湖地塊的頤景山莊為代表的純私家園林式別墅，表現(xiàn)了傳統(tǒng)文化的一面。成都1992到1997年是成都別墅市場發(fā)展的初期，由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場經(jīng)歷了從無到有的過程，但五大花園修建的別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷落。2001年是成都別墅的分水嶺，別墅的供應(yīng)量和銷售量都較以前有大幅度增加，別墅形態(tài)也開始豐富，聯(lián)排別墅、疊拼別墅等紛紛出現(xiàn)。2003年成都別墅市場又進(jìn)入下一個(gè)回落期，別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都別墅也涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如錦繡森林、維也納森林別墅以及高檔的金林半島等，市場還是相當(dāng)活躍。而成都的別墅形態(tài)也在不斷的發(fā)展中，從錦繡花園到清華坊再到現(xiàn)今的麓山國際社區(qū)，正在逐漸形成自己的風(fēng)格。在外觀與生活方式上缺乏個(gè)性，一味抄襲國外別墅形式，而不注重結(jié)合本土的特色，打造適合本地消費(fèi)者口味的別墅；另外成都郊區(qū)開發(fā)別墅已經(jīng)成為一種熱潮，但郊區(qū)配套設(shè)施卻與郊區(qū)別墅開發(fā)不相適應(yīng)，導(dǎo)致郊區(qū)別墅一直很難提升自身品位；別墅項(xiàng)目主要分布于主城區(qū)、近郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)接壤包含龍泉、雙流、華陽、高新西區(qū)、溫江等）及遠(yuǎn)郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)不接壤如青城山、大邑、新津等）。天津天津是中國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場化比較早的城市之一，近10年來在改造危陋舊房、興建大型普通住宅樓群的同時(shí)，還開發(fā)出寧發(fā)、西苑、西姜井、玫瑰園等4大片別墅住宅區(qū)。1998年以來，萬科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始面向普通人設(shè)計(jì)開發(fā)“花中檔價(jià)、住高檔房”的別墅住宅，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建別墅樓盤。蘇州從歷史上看，蘇州現(xiàn)代別墅起源于1994年，當(dāng)時(shí)的別墅市場基本以外銷為主，主要的成片項(xiàng)目有御花園、湖畔山莊等。1998和1999年，獨(dú)墅園二期“北美之戀”和“美之國”的推出拉動(dòng)蘇州別墅市場的再度發(fā)展。隨著蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2001年以后別墅市場出現(xiàn)復(fù)蘇，尤其是郊區(qū)聯(lián)體別墅，結(jié)合別墅和公寓的一些特點(diǎn)，既有公寓的價(jià)位，又有別墅的花園及一定的獨(dú)立性，同時(shí)重視自然環(huán)境，高綠化率，獲得市場認(rèn)可。規(guī)模不大的別墅區(qū)一般依托周邊原有設(shè)施，有的則自己建設(shè)齊全的設(shè)施，絕大多數(shù)都有會(huì)館。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。目前，隨著無錫市區(qū)的南擴(kuò)及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會(huì)好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會(huì)增值不少。從近10年來別墅的發(fā)展歷程來看，武漢別墅市場經(jīng)歷了三次熱潮。就全國總體而言，2004年，中國各大主要城市別墅供應(yīng)量普遍增加，供應(yīng)區(qū)域擴(kuò)大。由于北京的整體規(guī)劃及道路交通的建設(shè)，別墅供應(yīng)主要區(qū)域由原來的順義、昌平等區(qū)轉(zhuǎn)向更遠(yuǎn)的郊區(qū)，如密云、房山等地區(qū)；上海別墅項(xiàng)目主要集中在青浦區(qū)；廣州別墅供應(yīng)區(qū)域不斷向外擴(kuò)散。聯(lián)排別墅依然在2004年的別墅市場中所占比例最大，但總體供應(yīng)量在減少，取而代之的是以獨(dú)棟或小獨(dú)棟為其主要形態(tài)。這些產(chǎn)品也使得2005年別墅價(jià)格提高的重要因素。建筑風(fēng)格——借鑒與創(chuàng)新 北美風(fēng)格一直以來，北美風(fēng)格在中國別墅市場中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。美國是一個(gè)移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風(fēng)格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區(qū)原來傳統(tǒng)文化的影響較大。因此美國的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國際化傾向。到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約大氣，又集各種建筑精華于一身的獨(dú)特風(fēng)格，空間靈活、流動(dòng)自然。以重慶北美別墅風(fēng)格為例，進(jìn)一步說明它的特點(diǎn)： 純北美派：集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，體現(xiàn)一種個(gè)性化的、自由奔放的、時(shí)尚的城市新貴豪宅。香樟林、龍湖加勒比聯(lián)排別墅、天景伴山雅筑等。代表項(xiàng)目：天江頂級派：富豪的標(biāo)簽不少，高爾夫是富且貴的象征之一。代表項(xiàng)目：佰富江高爾夫別墅、保利別墅。代表項(xiàng)目：中安甲天下別墅園強(qiáng)調(diào)功能空間的合理布局，外型比較簡潔、規(guī)整，注重與室外環(huán)境的融合。上海的提香別墅由北美式風(fēng)格的獨(dú)棟大別墅構(gòu)成。都鐸時(shí)代風(fēng)格的美國房屋出現(xiàn)于19世紀(jì)末，這些房屋往往是建筑師設(shè)計(jì)的標(biāo)志性建筑，就像早在兩百年前建造的第一座美國風(fēng)格的房屋，幾乎完全模仿了英國模式。加拿大風(fēng)格 加拿大地處北美大陸，地大物博，人口稀少，國土面積僅次于俄羅斯，居世界第二，全國人口僅有3000萬左右。加拿大淡水和海洋資源豐富，有許多星羅棋布、縱橫交錯(cuò)的湖泊和河流，許多城市臨海而建；再加上落基山脈縱跨加拿大西部，良好的自然環(huán)境，使制造居屋的能工巧匠有了施展才華的廣闊天地，山景、樹景、海景、湖景、河景房屋層出不窮。加拿大的建筑風(fēng)格應(yīng)該屬于北美風(fēng)格的分支，追求隨和自然，不以賺錢多少來衡量一個(gè)人的價(jià)值，不像香港人那么熱衷追求名牌，又不像歐洲人那么嚴(yán)謹(jǐn)和嚴(yán)肅，注重社會(huì)服務(wù)和文化生活，與之相對應(yīng)的是簡潔明快的建筑表達(dá)手法，追求在陽光、空氣和空間取得舒服平衡。第二類是連體住宅／城市居屋（Attached／Townhome），一般是一排房屋連體或在一個(gè)小院里有許多連體居屋，至少有一個(gè)墻壁與其它住宅相連，有公用花園和較少草坪。第三類是高層和低層公寓（condominiumApart ments），一般是私密空間較小的住宅，公寓周邊有公用的花園，而公寓里相對就簡單一些。歐式風(fēng)格 自19世紀(jì)末開始，歐式洋房豪宅就在中國的開放口岸扎根生長，逐漸形成了當(dāng)?shù)鬲?dú)特的洋房文化，直到今天這種氣息仍不難尋覓。從古希臘的雅典神廟，到古羅馬的斗獸場，從塞納河畔的巴黎圣母院，到泰晤士河邊的大本鐘，一個(gè)個(gè)優(yōu)美的建筑符號仿佛跳動(dòng)的音符，在歐洲大地上此起彼伏地演奏著美麗的交響樂。應(yīng)用于公共建筑上的藝術(shù)靈感同樣在歐式豪宅中得到了完美體現(xiàn)，用心的設(shè)計(jì)與精細(xì)的雕琢渾然一體，形成了細(xì)膩雄渾的歐式風(fēng)格，并影響了世界豪宅的風(fēng)格演進(jìn)。典雅的古代風(fēng)格、纖致的中世紀(jì)風(fēng)格、富麗的文藝復(fù)興風(fēng)格、浪漫的巴洛克、洛可可風(fēng)格，一直到龐貝式、帝政式的新古典風(fēng)格，在各個(gè)時(shí)期都有各種精彩的演出，是歐式風(fēng)格不可或缺的要角?？偟膩碚f，歐洲的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是與周圍環(huán)境的和諧與統(tǒng)一。一般的別墅，需要有些山野味，它與周圍的環(huán)境非常協(xié)調(diào)，在塑造的環(huán)境當(dāng)中，它只是一個(gè)不顯眼的部分。從1830年起，西班牙的加泰羅尼亞地區(qū)就開始了工業(yè)化道路；到1880年，巴塞羅那已經(jīng)成為西班牙工商業(yè)重鎮(zhèn)，并于1888年成功地舉辦了世界博覽會(huì)，樹立了它的國際地位。因此，加泰蘭主義的建筑多半集中在巴塞羅那。主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是這些建筑仿佛從傳統(tǒng)的古典形式中走來，但卻少了繁瑣，具有建筑形式趨于簡化、注意應(yīng)用新技術(shù)的現(xiàn)代派建筑特征；二是按照西班牙的傳統(tǒng)，建筑物的裝飾及雕塑成分和建筑結(jié)構(gòu)同等重要。無論是宅邸和公寓，還是教堂和園林建筑，都表現(xiàn)出別出心裁的獨(dú)特創(chuàng)造，他的很多作品被后世所推崇和借鑒。這兩座公寓都以造型怪異而聞名于世。米拉公寓則墻面曲折不平，屋檐和屋脊呈現(xiàn)波浪形。這樣造型奇特而又富有動(dòng)感的建筑，影響了后世許多的住宅作品，其中包括中國現(xiàn)代建筑。該樓盤從高迪的建筑傳世經(jīng)典得到靈感，整個(gè)社區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)上有很多圓弧形結(jié)構(gòu)，包括墻體、護(hù)欄、門窗框架，以及屋頂上使用的筒瓦，局部弧線與外立面的結(jié)合，將虛實(shí)相間的處理手法很好地結(jié)合在一起。另一方面，設(shè)計(jì)中融入了中式生活的民居文化，將原來海岸線上龐大而開放的西班牙城堡，變成了集合式莊園以及組團(tuán)式建筑。北京的瀛海名居也具有這方面的特色。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦，就是我們俗稱的西班牙瓦。地中海風(fēng)格 地中海MEDITERRANEAN源自拉丁文，原意為地球的中心。地中海建筑風(fēng)格原特指地中海北岸一線，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)民居住宅，紅瓦白墻，淳樸靚麗，干打壘的厚墻以遮蔽夏天的炎熱和直接的日照，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長度，另外一方面是利用風(fēng)道的原理增加對流，形成穿堂風(fēng)這種的所謂被動(dòng)式的降溫效果。建筑設(shè)計(jì)不對稱，不規(guī)整，高高低低，饒有趣味。地中海風(fēng)格的靈魂，目前比較一致的看法就是“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然”。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。所需要的設(shè)計(jì)元素比較顯而易見地便是手工漆刷白灰泥墻、海藍(lán)色屋瓦與門窗、連續(xù)拱廊與拱門以及陶磚等建材的細(xì)部。另外，光線在“地中海風(fēng)格”里格外重要，“地中海風(fēng)格”的美，就是海與天明亮的色彩、仿佛被水沖刷過后的耀眼的白墻，可以用一些半透明或活動(dòng)百葉窗讓陽光直接照進(jìn)來。重現(xiàn)“地中海風(fēng)格”就要有保持簡單的意念，捕捉光線，取材天然。之后又傳到佛羅里達(dá)、夏威夷，甚至全世界，成了一種商業(yè)符號。16世紀(jì)后，受意大利影響逐漸明顯，柱式被廣泛采用，構(gòu)圖趨向整齊，風(fēng)格趨向一致。18世紀(jì)后，德國建筑移植了法國建筑藝術(shù)，興建了一批公共建筑。古典復(fù)興建筑在德國一些重要城市也很盛行，它們的主體是仿古希臘雅典衛(wèi)城山門的建筑風(fēng)格，有的地方還采用了古羅馬建筑的手法創(chuàng)造出德國建筑特有的風(fēng)格。此外，德國人非常重視建筑物與周圍環(huán)境的和諧統(tǒng)一，風(fēng)格十分精美別致，不對稱的平面，粗重的花崗巖，高坡度的樓頂，厚厚的墻身，窄小的窗戶，都是德國建筑特有的風(fēng)格。在當(dāng)代的歐洲國家中，德國正以自己獨(dú)特的景觀與建筑風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)另一種理性的、簡約的愉悅景觀感受。立面底層為紅色清水磚墻，白線勾縫，二層及老虎窗有黑色半露木構(gòu)架，局部屋頂及墻面有磚工精美的或真或假的紅磚砌的煙囪。整座建筑樸素清新中透出雍容閑雅。法式風(fēng)格繼意大利文藝復(fù)興之后，法國的古典主義建筑成了歐洲建筑發(fā)展的主流。概括而言，法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。不過，有時(shí)也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突。法式建筑風(fēng)格還有一個(gè)特點(diǎn)，就是建筑整體方面有著嚴(yán)格的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫。法式建筑是經(jīng)典的，而不是時(shí)尚的，是經(jīng)過數(shù)百年的歷史篩選和時(shí)光打磨留存下來的。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，它是一種基于對理想情景的考慮，追求建筑的詩意、詩境，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染。屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異。法式建筑的風(fēng)格在中國可以追溯到上世紀(jì)初甚至更遠(yuǎn)。意大利式風(fēng)格 １４世紀(jì)意大利出現(xiàn)“文藝復(fù)興”運(yùn)動(dòng)，隨之資產(chǎn)階級象征——市政廳、行會(huì)大廈、廣場與鐘塔等建筑興起，這就是文藝復(fù)興的建筑風(fēng)格。一切都被理性的精神統(tǒng)治著。著名的佛羅倫薩主教堂的穹頂建造標(biāo)志著文藝復(fù)興建筑史的開始，這座建筑對邊１２．２米，高達(dá)１０７米，成了整個(gè)城市輪廓線的中心。各種拱頂、碹廓，特別是柱式成為文藝復(fù)興時(shí)期建筑構(gòu)圖的主要手段，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的獨(dú)創(chuàng)精神。幾百年來，它吸引了很多游客。它突破了歐洲古典、文藝復(fù)興時(shí)期古典主義的常規(guī)，采取了雙柱或三柱為一組的節(jié)奏不規(guī)則跳動(dòng)的形式，開間變化很大，突出垂直分劃，墻面作為深色的壁案，有意造成反常出奇的新形式，并且喜歡大量地使用壁畫和雕刻，常常將人體雕刻滲透到建筑中去，以顯示富麗堂皇的形象。流行于19世紀(jì)下半葉的意大利式風(fēng)格，一般為方形或近似方形的平面，紅瓦緩坡頂，出檐較深，檐下有很大的托架（Bracket,也稱牛腿）。因而在別墅小區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格上，應(yīng)該突出這一點(diǎn)。這對于沒有位臨海洋的城市來說，打造澳洲風(fēng)格的別墅項(xiàng)目有一定難度。日式風(fēng)格日本建筑優(yōu)雅含蓄、細(xì)部精美、色調(diào)柔和，結(jié)構(gòu)以磚木為主，透露出濃郁的東方氣息。日式則偏多于白色墻圍加青灰色瓦，有點(diǎn)仿中式?！皟?nèi)庭住宅”把木頭的親切感和先進(jìn)的建筑工藝相結(jié)合，最終在追求“高品質(zhì)住宅”的同時(shí)，形成家族共同生活交流的寬敞空間。通過灰磚、青瓦、白墻等室外空間的材料象征性地形成了內(nèi)庭的風(fēng)格，灰色地面和玻璃抽象性地表達(dá)了沙石水面的效果。中式風(fēng)