【正文】 ?離宮 指在國(guó)都之外為皇帝修建的永久性居住的宮殿，皇帝一般固定的時(shí)間都要去居住。形式有：宮殿、山莊、臺(tái)等，如秦始皇的阿房宮、漢武帝的建章宮、清代的承德避暑山莊、楚靈王的章華臺(tái)、曹操的銅雀臺(tái)、吳王夫差的姑蘇臺(tái)等。又稱(chēng)宮苑。小的苑筑在宮中。著名的宮苑有：漢代上林苑、建章宮，南北朝華林苑、龍騰苑，隋代西苑，唐代興慶宮、大明宮和九成宮，北宋艮岳，明代西苑 (今北海、中南海 )，清代圓明園、清漪園（后擴(kuò)建為頤和園）和避暑山莊。外國(guó)殖民者為滿足自己的需求紛紛在中國(guó)建立起西式別墅住宅，中國(guó)的封建統(tǒng)治者、買(mǎi)辦、官僚富商群起效仿。如上海、南京、青島、天津等都出現(xiàn)了大量的西式高級(jí)別墅住宅。 ?近代別墅的特點(diǎn) ?一般位于城市最好的地段 ?總平面寬敞，講究庭院和小建筑的處理 ?建筑面積通常很大，有數(shù)間臥室、餐廳、廚房和衛(wèi)生間等，多為一、二層 ?改變了中國(guó)傳統(tǒng)的四合院住宅的平面布局形式，開(kāi)間劃分和平面布局更加靈活自由，結(jié)構(gòu)形式也由一貫的木結(jié)構(gòu)變得豐富多彩 ?建筑外觀則隨居住者的國(guó)別而采用不同的建筑樣式 ?二十世紀(jì)三十年代后，在國(guó)外建筑運(yùn)動(dòng)的影響下，中國(guó)也出現(xiàn)了少數(shù)現(xiàn)代式住宅。 19世紀(jì) 60年代，李鴻章特聘當(dāng)時(shí)的美國(guó)建筑大師羅杰斯來(lái)滬設(shè)計(jì)營(yíng)造。 現(xiàn)代別墅發(fā)展五大階段 1 近郊資源占有階段 2 3 4 5 復(fù)合規(guī)模配套階段 建筑風(fēng)格與概念階段 客群與產(chǎn)品細(xì)分階段 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新階段 近郊資源占有階段 ?早期別墅競(jìng)爭(zhēng)首先表現(xiàn)為對(duì)城市近郊的稀有環(huán)境資源的占有的競(jìng)爭(zhēng)，即資源占有型競(jìng)爭(zhēng)，一般分為兩類(lèi)： ?第一類(lèi)，首先是即對(duì)自然環(huán)境的獨(dú)占。如福州西湖別墅，廣州二沙島別墅，北京西山別墅，杭州九溪玫瑰園等。 ?第二類(lèi)，即對(duì)城市稀有資源的占有。 ?這一時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)，主要集中在賣(mài)地段、資源的時(shí)代。超大規(guī)模的別墅項(xiàng)目以其獨(dú)立、完整的生活、休閑配套，甚至是以“復(fù)合地產(chǎn)”的大鱷形態(tài)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，并迅速形成一股新的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力。如廣州的碧桂園、麗江花園、鳳凰城等 。無(wú)論材質(zhì)，造型，結(jié)構(gòu)還都只是簡(jiǎn)單的模仿。一般別墅產(chǎn)品，都存留于大型郊區(qū)項(xiàng)目中。隨著客群居住水平、置業(yè)階段的提升，換代型客群、海歸客群、企業(yè)家客群、文化人客群等一大批“新知富階層”開(kāi)始摒棄“偽別墅”，并對(duì)住宅風(fēng)格的純粹性、文化的純粹性、空間功能的純粹性提出更高的要求。在深圳，意大利風(fēng)格的波托菲諾；在北京北美風(fēng)格的桔郡、北美鄉(xiāng)村風(fēng)格的納帕溪谷；在上海，純西班牙風(fēng)格的鼎邦麗池等，皆以經(jīng)典異國(guó)文化風(fēng)格取勝。是一次有益的實(shí)踐與提高。之后成都的清華坊、廣州的中華坊、北京的觀唐、運(yùn)河岸上的院子等，一系列以中國(guó)空間和風(fēng)格為主題的別墅產(chǎn)品在北京形成強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品沖進(jìn)市場(chǎng)，與盛極一時(shí)的各類(lèi)北美風(fēng)格別墅形成鮮明對(duì)比。純粹的風(fēng)格，純粹的材料，純粹的裝修，形成一股純粹別墅之風(fēng)。隨著居住目的的不同，客群文化習(xí)慣不同，財(cái)富階層不同，產(chǎn)品功能細(xì)分也隨著出現(xiàn)。 ?在北京、上海、廣州，開(kāi)始紛紛出現(xiàn)千萬(wàn)元豪宅，中國(guó)富人區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)在雜志上。還有如北京優(yōu)山美地，直接以投資租賃為開(kāi)發(fā)目的，針對(duì)駐華使館、跨國(guó)公司 CEO等租賃之用。由此，單一面積、單一形態(tài)的歐風(fēng)別墅全面打破。雖然，很多別墅依然存在建造水平略顯粗糙之外，但比起 2023年之前的中國(guó)別墅，已明顯與世界同步了。尤其是豪宅別墅的大量出現(xiàn)，促使別墅產(chǎn)品向精致化快速發(fā)展。 客群與產(chǎn)品細(xì)分階段 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新階段 ?隨著客群的細(xì)分，產(chǎn)品細(xì)分也隨之出現(xiàn)。 ?在原有的大面積豪宅型別墅之后，在 TOWNHOUSE之后，小獨(dú)幢、獨(dú)幢聯(lián)排、獨(dú)幢庭院、疊拼別墅洋房等“城市亞別墅”產(chǎn)品開(kāi)始全面興起，并以其相對(duì)較低的總價(jià)，使別墅產(chǎn)品從豪宅型走向經(jīng)濟(jì)型，并迅速形成新的競(jìng)爭(zhēng)力而獲得市場(chǎng)親睞。尤其是 2023年之后，經(jīng)濟(jì)型小別墅的出現(xiàn)，使北京在中央各部委的種種政策干擾下，還出現(xiàn)極旺的銷(xiāo)售勢(shì)頭。 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新階段 第三章 中國(guó)別墅的分類(lèi) 按建筑風(fēng)格分類(lèi) ?中國(guó)傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格 ?日式風(fēng)格 ?歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格 ?北美風(fēng)情風(fēng)格 ?現(xiàn)代風(fēng)格 按結(jié)構(gòu)類(lèi)型分類(lèi) ?普通的磚混結(jié)構(gòu)別墅 即傳統(tǒng)的磚木、混泥土結(jié)構(gòu)，是目前國(guó)內(nèi)別墅最普通的結(jié)構(gòu)形式 ?新式木結(jié)構(gòu) 是一種以木材為主要原材料的別墅，國(guó)內(nèi)早期的民居有不少有木結(jié)構(gòu)的建筑形式。如現(xiàn)在流行的“ 5+2”生活方式，一套公寓在市區(qū)，一套度假別墅在郊區(qū)。 ?旅游型別墅 在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅。一般既有花園式的辦公環(huán)境，又有高級(jí)寓所功能。 按目標(biāo)消費(fèi)群體分類(lèi) ?頂級(jí)別墅 以位于消費(fèi)金字塔尖端的極少數(shù)人為目標(biāo)客戶的別墅，屬于別墅中的珍品，具有得天獨(dú)厚的自然資源，極具稀缺性的人文景觀環(huán)境，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能配套滿足少數(shù)人的個(gè)性要求，別墅品牌在市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟，引領(lǐng)潮流。 ?經(jīng)濟(jì)型別墅 市場(chǎng)價(jià)格較經(jīng)濟(jì)，一般與市區(qū)的中高檔公寓相仿。 按歷史形成原因分類(lèi) ?外銷(xiāo)別墅 早期在沿?；虿糠执蟪鞘?，主要以外籍人士、港澳同胞為銷(xiāo)售對(duì)象的別墅。 ?內(nèi)銷(xiāo)別墅 內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)整體起步較晚，其消費(fèi)對(duì)象主要是國(guó)內(nèi)居民。 ?頂級(jí)別墅 即極品別墅，一般擁有較珍貴的自然人文資源，售價(jià)比其他別墅高出許多，設(shè)計(jì)超前配置完善高檔，具有時(shí)代的代表意義。 ?旅游型別墅 在旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)的以旅游、度假、休閑，為主要物業(yè)功能的別墅，這類(lèi)型的別墅根據(jù)它的分布以及經(jīng)營(yíng)的方式，被細(xì)分為運(yùn)動(dòng)主題的旅游度假別墅（如高爾夫別墅、登山別墅等）、水上度假別墅、分時(shí)度假別墅、溫泉度假別墅，城郊度假別墅等類(lèi)型。這類(lèi)別墅可以兼顧度假和日常居住功能。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新型別墅 在市場(chǎng)上包括空中別墅、疊加式別墅等產(chǎn)品，這類(lèi)別墅在產(chǎn)品上區(qū)別于常規(guī)的別墅設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品類(lèi)型上大多與多層公寓、高層住宅、聯(lián)體別墅等產(chǎn)品類(lèi)型相融合而產(chǎn)生創(chuàng)新的效果。 第四章 中國(guó)別墅的建筑形式 獨(dú)棟別墅 ?定義： 獨(dú)門(mén)獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下游私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，房屋周?chē)忻娣e不等