【正文】 由裁量權(quán)）。2013年3月，孫某得知馮、張夫妻二人已經(jīng)辦理了該房屋的房產(chǎn)證，于是要求他們辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，完成交易，但此時(shí)房屋的市場價(jià)已經(jīng)翻倍，馮、張夫妻二人要求按市場價(jià)補(bǔ)足差額，否則拒絕辦理過戶手續(xù)，孫某多次提出協(xié)商，本著解決問題的態(tài)度，表示愿意補(bǔ)足數(shù)萬元，但馮、張夫妻予以拒絕，孫某遂準(zhǔn)備訴至法院，到我們律所進(jìn)行咨詢委托事宜。第二，對于集資房買賣和合同效力問題，國內(nèi)各地各級法院存在兩種完全相反的判決，有的認(rèn)定有效，有的認(rèn)定無效，這是因?yàn)橛邢嚓P(guān)的規(guī)定集資房上市交易是受到嚴(yán)格限制的，如果孫某和馮某、張某的房屋買賣合同被認(rèn)定為無效，那么孫某勢必只能按馮某、張某的要求補(bǔ)足市場價(jià)差額，遭受損失?！境修k情況】首先，我們查閱了大量國內(nèi)相關(guān)集資房買賣糾紛案例，分析不同的判決結(jié)果與本案的關(guān)聯(lián)、異同，同時(shí)檢索了相關(guān)法律法規(guī)司法解釋，通過對比分析和法律檢索，基本確定了訴訟方向和策略，主張合同有效，并請求法院判令被告配合辦理房屋過戶。第三，我們跟當(dāng)事人保持密切溝通和配合，幫助他仔細(xì)回憶交易的細(xì)節(jié)，收集整理證據(jù)材料，撰寫起訴狀和財(cái)產(chǎn)保全申請，然后順利的立案并及時(shí)進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保全，防止被告轉(zhuǎn)移房屋。第四，一審?fù)徶校p方圍繞合同效力以及價(jià)款的合理性兩個(gè)爭議焦點(diǎn)進(jìn)行激烈辯論，我們緊緊抓住《合同法解釋（二）》第十四條：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，針對對方提出的主張集資房買賣合同無效的依據(jù)都不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并結(jié)合誠實(shí)信用原則，對雙方合同價(jià)款產(chǎn)生的時(shí)間當(dāng)時(shí)的同類房屋市場價(jià)格，以及當(dāng)時(shí)雙方交易的背景細(xì)節(jié)進(jìn)行分析，把握庭審主動(dòng)。【案件結(jié)果】一審法院完全支持了我方主張，判決被告十日內(nèi)辦理過戶手續(xù)，駁回其反訴請求，被告不服，依法向南寧市中級人民法院提起上訴，二審法院經(jīng)過開庭審理，終審判決駁回上訴，維持原判?！緶剀疤崾尽?從本案可知，由于交易過程中價(jià)款的支付和房產(chǎn)證、過戶手續(xù)辦理之間存在時(shí)間和空間的分離，二手房買賣，特別是辦理過戶手續(xù)時(shí)間跨度長的二手集資房買賣，具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)遭受損失，損失將是巨大的，因此，交易開始前最好咨詢律師了解相關(guān)情況，有條件的建議委托專業(yè)律師對整個(gè)交易過程進(jìn)行把關(guān)，以期達(dá)到控制法律風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易順利進(jìn)行的目的。我國《民法通則》第4條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。我國《民法通則》將誠實(shí)信用原則規(guī)定為民法的一項(xiàng)基本原則，不難看出，誠實(shí)信用原則在我國法上有適用于全部民法領(lǐng)域的效力。有”君臨法域的效力。另一方面，該原則具有填補(bǔ)法律漏洞的功能。因此，誠信原則意味著承認(rèn)司法活動(dòng)的創(chuàng)造性與能動(dòng)性。該原則要求一切民事權(quán)利的行使，不能超過其正當(dāng)界限，一旦超過，即構(gòu)成濫用。第一條為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。合同法是民商法的重要組成部分，是規(guī)范市場交易的基本法律，它涉及到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域的方方面面，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和人們的生活密切相關(guān)。法院每年受理的合同糾紛案件，大約300萬件。黨的十一屆三中全會以來，我國先后制定了經(jīng)濟(jì)合同法、涉外經(jīng)濟(jì)合同法和技術(shù)合同法三部合同法。但是，隨著改革開放的不斷深入和擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的不斷發(fā)展，這三部合同法的一些規(guī)定不能完全適應(yīng)了，存在的主要問題是：第一，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)合同、涉外經(jīng)濟(jì)合同和技術(shù)合同分別適用不同的合同法，有些共性的問題不統(tǒng)一，某些規(guī)定較為原則，有的規(guī)定不盡一致；第二，近年來，在市場交易中利用合同形式搞欺詐，損害國家、集體和他人利益的情況較為突出，在防范合同欺詐、維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序方面，需要作出補(bǔ)充規(guī)定；第三，調(diào)整范圍不能完全適應(yīng)，同時(shí)近年來也出現(xiàn)了融資租賃等新的合同種類，委托、行紀(jì)等合同也日益增多，需要相應(yīng)作出規(guī)定。過去所以先后形成了三部合同法，不是不要搞統(tǒng)一的合同法，制定統(tǒng)一合同法的條件還不成熟，如果等成熟了再制定，又不能適應(yīng)市場對法律的迫切需要，為了加快立法步伐，成熟的先制定，這樣做是完全正確的。這個(gè)問題，在1993年修改經(jīng)濟(jì)合同法時(shí)就被反復(fù)考慮并提出來了。第二，以三個(gè)合同法為基礎(chǔ)，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加以補(bǔ)充完善。制定統(tǒng)一的合同法，不是將現(xiàn)有的合同法律推倒重來，而是在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新的情況，進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善。第三，從我國實(shí)際出發(fā)，充分借鑒國外合同法律的有益經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，要從我國實(shí)際出發(fā)，不能離開我國實(shí)際。第二條本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！踞屃x】本條是關(guān)于合同法調(diào)整范圍的規(guī)定。”在修改、審議過程中，對“公民”和“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”作了修改。為此，本條將“公民”修改為“自然人”，這就既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。為此，本條將“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”修改為“民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”。本條所稱“其他組織”，是指不具備法人資格的合伙組織以及分支機(jī)構(gòu)等。黨的十五屆三中全會提出，以家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的經(jīng)營制度，必須長期堅(jiān)持，要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律法規(guī)。企業(yè)承包，有些是內(nèi)部承包，有些是外部承包，兩者情況有所不同，適用法律應(yīng)有所區(qū)別，對于外部承包適用合同法總則的規(guī)定，至于內(nèi)部職工的承包適用其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)合同法、涉外經(jīng)濟(jì)合同法和技術(shù)合同法的適用范圍各有側(cè)重。涉外經(jīng)濟(jì)合同法適用范圍是中國的企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)組織同外國企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人之間訂立的經(jīng)濟(jì)合同，不包括我國公民同外國企業(yè)和其他組織或者個(gè)人之間的經(jīng)濟(jì)合同。而統(tǒng)一的合同法的適用范圍擴(kuò)大了：一是合同主體，包括中國。這里所說的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，主要是指財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有關(guān)婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等身份關(guān)系的協(xié)議不適用合同法，因此本條第二款規(guī)定：“婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。不屬于民事法律關(guān)系的其他活動(dòng)，不適用合同法。例如，貸款、租賃、買賣等民事合同關(guān)系，適用合同法；而財(cái)政撥款、征用、征購等，是政府行使行政管理職權(quán)，屬于行政關(guān)系，適用有關(guān)行政法，不適用合同法。例如，加工承攬是民事關(guān)系，適用合同法；而工廠車間內(nèi)的生產(chǎn)責(zé)任制，是企業(yè)的一種管理措施，不適用合同法。①政府機(jī)關(guān)作為平等的主體與對方簽訂合同的，如購買辦公用品，屬于一般的合同關(guān)系，適用合同法。③政府的采購活動(dòng)。但這種規(guī)范，僅是對政府的采購行為加以約束，并不是約束對方，政府與對方之間訂立的合同要適用合同法。④關(guān)于指令性任務(wù)或國家訂貨任務(wù)問題。為了保證國防重點(diǎn)建設(shè)以及國家戰(zhàn)略儲備的需要，在個(gè)別情況下，國家需要下達(dá)指令性任務(wù)或國家訂貨任務(wù)，為此，在合同法關(guān)于合同訂立的一章中規(guī)定，國家根據(jù)需要下達(dá)指令性任務(wù)或者國家訂貨任務(wù)的，有關(guān)企業(yè)、事業(yè)單位之間應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的權(quán)利和義務(wù)訂立合同?！踞屃x】本條是對平等原則的規(guī)定。這一原則包括三方面內(nèi)容：1．合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。這意味著不論所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。所謂“對等”，是指享有權(quán)利，同時(shí)就應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，而且，彼此的權(quán)利、義務(wù)是相應(yīng)的。3．合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得一致，合同才能成立。因此，任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。例如，工商行政管理部門在依法維護(hù)市場秩序時(shí)，與企業(yè)之間是管理與被管理的關(guān)系，但在購買商品時(shí)，與企業(yè)的法律地位是平等的，不能因?yàn)槭枪ど绦姓芾聿块T就可以不管企業(yè)愿意不愿意，將自己的意志強(qiáng)加給企業(yè)。第四條當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。自愿原則是合同法的重要基本原則，合同當(dāng)事人通過協(xié)商，自愿決定和調(diào)整相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系。刑事法律關(guān)系的特有的原則。自愿原則也是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合同自愿原則就越來越顯得重要了。合同當(dāng)事人在法定范圍內(nèi)就自己的交易自治，涉及的范圍小、關(guān)系簡單，所需信息小、反應(yīng)快。自愿原則是貫徹合同活動(dòng)的全過程的，包括：第一，訂不訂立合同自愿，當(dāng)事人依自己意愿自主決定是否簽訂合同；第二，與誰訂合同自愿，在簽訂合同時(shí)，有權(quán)選擇對方當(dāng)事人；第三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，在合同履行過程中，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、協(xié)議變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭議的方式。當(dāng)然，自愿也不是絕對的，不是想怎樣就怎樣，當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。但是合同自由不是絕對的。一方面，只要當(dāng)事人的意思不與強(qiáng)行性規(guī)范、社會公共利益和社會公德相抵觸，就承認(rèn)合同的法律效力，按當(dāng)事人的合意賦予法律效力；另一方面，當(dāng)事人的意思應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)表示，唯有如此，合意才獲得法律拘束力。所以，合同的法律效力源自法律，由國家的強(qiáng)制力保障。這樣規(guī)定，既體現(xiàn)了當(dāng)事人有權(quán)按照自己的意愿訂立合同，又明確了當(dāng)事人行使這項(xiàng)權(quán)利時(shí)必須“依法”。比如，金融領(lǐng)域里發(fā)生的高息攬儲情況，是違反有關(guān)金融法律、行政法規(guī)規(guī)定的，即使當(dāng)事人雙方自愿，該合同也是無效的，對違法者還應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任?！踞屃x】本條是對公平原則的規(guī)定。具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，要根據(jù)公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，不得濫用權(quán)利，不得欺詐，不得假借訂立合同惡意進(jìn)行磋商；第二，根據(jù)公平原則確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。將公平原則作為合同當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，可以防止當(dāng)事人濫用權(quán)力，有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)和平衡當(dāng)事人之間的利益?！踞屃x】本條是對誠實(shí)信用原則的規(guī)定。誠實(shí)信用原則具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，不得有欺詐或其他違背誠實(shí)信用的行為；第二，在履行合同義務(wù)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行及時(shí)通知、協(xié)助、提供必要的條件、防止損失擴(kuò)大、保密等義務(wù)；第三，合同終止后，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，稱為后契約義務(wù)。第二，合同沒有約定或約定不明確而法律又沒有規(guī)定的，可以根據(jù)誠實(shí)信用原則進(jìn)行解釋?！踞屃x】本條是對遵守法律，不得損害社會公共利益原則的規(guī)定。一般來講，合同的訂立和履行，屬于合同當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，主要涉及當(dāng)事人的利益，只要當(dāng)事人的意思不與強(qiáng)制性規(guī)范、社會公共利益和社會公德相抵觸，就承認(rèn)合同的法律效力，國家及法律盡可能尊重合同當(dāng)事人的意思，一般不予干預(yù)，由當(dāng)事人自主約定，采取自愿的原則。為了維護(hù)社會公共利益，維護(hù)正常的社會經(jīng)濟(jì)秩序，對于損害社會公共利益、擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為，國家應(yīng)當(dāng)予以干預(yù)。必須遵守法律的原則與自愿原則是不是矛盾呢？如何正確理解和把握這兩個(gè)原則的關(guān)系呢？一方面，自愿原則鼓勵(lì)交易，促進(jìn)交易的開展，發(fā)揮當(dāng)事人的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性，以活躍市場經(jīng)濟(jì)；另一方面必須遵守法律的原則保證交易在遵守公共秩序和善良風(fēng)俗的前提下進(jìn)行，使市場經(jīng)濟(jì)有一個(gè)健康、正常的道德秩序和法律秩序。依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益同依法禁止濫用民事權(quán)利是統(tǒng)一的。對強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)事人在合同活動(dòng)中是必須執(zhí)行的。對非強(qiáng)制性規(guī)定，由當(dāng)事人自愿選擇。正確認(rèn)識以上兩種不同的規(guī)定，有助于指導(dǎo)當(dāng)事人在遵守法律、行政法規(guī)的前提下自主、自愿地從事訂立合同、履行合同等合同活動(dòng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。【釋義】本條是對關(guān)于依法成立的合同效力的規(guī)定。但是，合同依法成立生效以后，對當(dāng)事人就具有了法律約束力。如果不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，就要承擔(dān)違約責(zé)任。所謂受法律保護(hù)，就是說，如果一方當(dāng)事人未取得對方當(dāng)事人同意，擅自變更或者解除合同，不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，從而使對方當(dāng)事人的權(quán)益受到損害，受損害方向人民法院起訴要求維護(hù)自己的權(quán)益時(shí)，法院就要依法維護(hù)，對于擅自變更或者解除合同的一方當(dāng)事人強(qiáng)制其履行合同義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。第九條當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力?！踞屃x】本條是對合同當(dāng)事人的資格以及委托代理人訂立合同的規(guī)定。如法律規(guī)定，國家保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，則每一個(gè)公民都享有行使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利能力。國家賦予公民的民事權(quán)利能力是一種法律上的確認(rèn)，它不以公民是否行使民事權(quán)利決定是否擁有民事權(quán)利能力。法律賦予公民財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利能力，但只有參加到具體的民事法律關(guān)系中，才能享有具體的民事權(quán)利，如果不參加具體的民事關(guān)系，就只有民事權(quán)利能力，而沒有民事權(quán)利。而民事權(quán)利一般僅僅指權(quán)利，不包括民事義務(wù)。公民的權(quán)利能力始于出生，終于死亡。公民的權(quán)利能力是法律所賦予的，與公民的人身不可分離，非依法律不得限制與剝奪，亦不得由公民本人放棄。一般說來，公民訂立合同的權(quán)利能力不受限制。但是，公民的權(quán)利能力受到一般的社會發(fā)展條件的限制。也就是民事主體以自己的行為享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的資格。民事行為能力與民事權(quán)利能力不同。但有民事權(quán)利能力，不一定有民事行為能力。自然人的民事行為能力可以分為完全民事行為能力、無民事行為能力和限制民事行為能力等三種情況。一般而言，成年人生理和心理發(fā)育成熟，具有一定的社會經(jīng)驗(yàn)和對事物的認(rèn)識能力和判斷能力，具有獨(dú)立生活的能力，不僅能夠有意識地實(shí)施法律行為，而且能夠估計(jì)到實(shí)施某種行為可能發(fā)生的后果及對自己和他人的影響。民法通則規(guī)定，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。依據(jù)民法通則的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。他們所需要進(jìn)行的民事活動(dòng)，由他們的父母或者其他法定代理人代為進(jìn)行。他們所需要進(jìn)行的民事活動(dòng)，由其法定代理人代為進(jìn)行。10周歲以上的未成年人，生理與心理有一定程度地發(fā)育，并且已接受一定程度的正規(guī)而有系統(tǒng)的社會教育，有一定的認(rèn)識能力與判斷能力，具有一定的獨(dú)立生活能力，并且隨著年齡的增長，各方面的能力也在不斷地增強(qiáng)。因此，法律應(yīng)當(dāng)賦予他們一定的民事行為能力。因此，法律不能賦予他們完全的民事行為能力，而是賦予他們一定的、與其認(rèn)識能力和判斷能力相適應(yīng)的行為能力。其他民事活動(dòng)，由其法定代理人代理進(jìn)行，或者取得法定代理人的同意。因此，民法通則規(guī)定，不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。法人的民事權(quán)利能力