【正文】 行性 本項(xiàng)目的檔次定位為 “ 中國城市新貴追求的高尚住宅 ” ，而不是 “ 豪宅 ” 。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。 定 位：人與自然環(huán)境相融合 綠野與住宅的對(duì)話 東方文化與西方文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 定 位：現(xiàn)代都市新貴的 “ 風(fēng)雅逸境 ” 顯示身份的 “ 名片 ” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者 “ 心里 ” 的定位。 第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商 “ 以人為本 ” 的服務(wù)理念 定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住 位置，會(huì)出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來彌補(bǔ)因購買力資源不足造成的經(jīng) 營者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高 于一般商鋪。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。 劣勢：雖該區(qū)附近為膠州市成 熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。 ： 優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場的面積適中，規(guī)劃在 M2369 M2范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá) 90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項(xiàng)目的品牌形象已見扎實(shí)的基礎(chǔ)。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長?？赡軐?dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小 的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。顯得 空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。 劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。 “ 小鋪位，多通道 ” 的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會(huì)吸引中低收入人士前來 消費(fèi)。 二、業(yè)態(tài)分布定位建議： a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài) 由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營種類時(shí)有所規(guī)范。 ，特色經(jīng)營 本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。以此提高知名度及吸 引人氣。縱觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下： 開盤期 —— 2021年 12月底 均價(jià)為 4100元 / M2 元月 —— 2021年 5月 25號(hào)前 均價(jià)為 3300元 / M2 2021年 5月 25日 —— 至今 均價(jià)為 3330元 / M2 根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元 / M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期（ 7月－ 12月）份采用價(jià)格走勢第平方米高出現(xiàn)價(jià)格 200300元。 四、網(wǎng)點(diǎn)營銷手段建議： 市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型： （ 1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來盈利，此類占市場總量的 20%左右。 （ 3）租售并舉：發(fā)展商將 部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占 20%。 返租。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。 舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是 10萬元，業(yè)主首期付 5成，則付 5萬元。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主 1萬元 /年 3年＝ 3萬元。業(yè)主在前 3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。 目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點(diǎn)。 一次性付款 供 10萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析 一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的 “ 核心產(chǎn)品 ” 核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 “ 延伸產(chǎn)品 ” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。 “ 住宅 ” ，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的 “ 住宅 ” 概念已打破了傳統(tǒng)“ 家，僅僅是睡覺的地方 ” 的觀念。 （一）平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 80 M2150 M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占 9%，約占小區(qū)總建筑面積的 %。 （二）戶型特點(diǎn) 各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn) “ 暗房 ” 。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： （ 1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 （ 5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。 （ 6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境 本小區(qū) 綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景 入口景 中心景 組團(tuán)景 窗前景。 由通往各組團(tuán)的架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。 智能化配套系統(tǒng)： “ 假日住宅 ” 的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根 據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。通過良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會(huì)到 “ 物超所值 ” 的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到“ 上帝 ” 的滋味，把這種體會(huì)變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達(dá)到 “ 知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度 ”的提升，為今后再開發(fā)項(xiàng)目提供 “ 無形資產(chǎn) ” ，再 使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。 小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色 本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個(gè)性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理滿足感。另外，本項(xiàng)目的戶型是以中等偏小戶型 80150平方米為主力戶型， 根據(jù)購買者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購買心理的刺激還是較大。 一、墻地面部分 客廳地面為玻化地磚，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠 漆。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺(tái)、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座 式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。 因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定在膠州市。 二、目標(biāo)客戶細(xì)分 個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都 有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。 文、教、衛(wèi)圈人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 細(xì)分如下： 企業(yè)業(yè)主 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 高級(jí)技術(shù)人員 該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是 “ 灰色收入 ” 。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國人員、國企老板等不同類型，不 同收入來源。 該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。基本成本加開發(fā)商利潤構(gòu)成基本價(jià)，一般市場定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素 以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。 因此，對(duì)項(xiàng)目價(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。針對(duì)本項(xiàng)目所處的膠州市的市場價(jià)格現(xiàn)狀，參照膠州市房地產(chǎn)低價(jià)位的市場因素，分別以 1200元／ M 1500元／ M 1700元／ M 1850元／ M2四個(gè)價(jià)位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。在這個(gè)區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％ — 15％來開發(fā)本項(xiàng)目。 項(xiàng)目成本控制定位 —— 平均單位成本控制在 1000元／ M2之內(nèi)。是為開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低的一種分析，但實(shí)際上按市場調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較 還是參照膠州市場價(jià)格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析 ,對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的市場回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。 本項(xiàng)目由于前期在價(jià)格定位