【正文】 游泳館、博物館等大眾休閑旅游產(chǎn)品，東側(cè)為假日酒店、療養(yǎng)院等中高端旅游度假產(chǎn)品。 ? 休閑觀光項目： 星海廣場、世界博覽廣場、森林動物園、付家莊海濱公園、金沙灘 海濱浴場、銀沙灘海濱浴場、棒 棰 島國賓度假區(qū)及老虎灘基地海洋公園等項目。 基地周邊旅游休閑項目較為齊全，但多為一日游項目，缺乏多日游項目及核心價值項目。浪漫和時尚是大連最為顯著的資源要素和城市特色，“洋氣”是現(xiàn)代都市旅游資源的突出表現(xiàn)。 藍色海洋： 海濱資源價值，綿延數(shù)千里的海濱帶，沙灘、海灣、海港、島嶼和眾多海蝕地貌景觀與溫暖適宜氣候的復(fù)合。擁有冰峪溝等優(yōu)良級的山丘型旅游地；溫泉旅游資源分布其間，成為綠色生態(tài)旅游資源的亮點。成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市旅游資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的旅游環(huán)境。 生態(tài)旅游項目：星海公園、海之韻公園、棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 特色旅游項目：燕窩嶺婚慶公園 濱海浴場：金沙灘、銀沙灘、付家莊濱海浴場、棒 棰 島海浴場、星海公園浴場、黑石礁浴場等。 周邊旅游項目簡介 星海公園 概況 ：位于大連市西南部，星海廣場西側(cè)，是供市民休閑、度假的多功能綜合性公園。 棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 概況 ：位于濱海路東端，是以山、海、島、灘主景觀的風(fēng)景勝地， 是接待國內(nèi)外重要來賓的著名風(fēng)景區(qū)。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 16 老虎灘海洋公園 概況：位于大連南部海濱風(fēng)景區(qū)南部，是集觀光、娛樂、購物、文化于一 體的現(xiàn)代化海洋主題公園 ,亞洲最大的極地館。 圣地亞海洋世界 概況：位于海濱景區(qū)，星海灣公園，亞洲第一座海洋主題樂園。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 17 森林動物園 概況：處大連市區(qū)東南部，位于海濱風(fēng)景名勝區(qū)白云山（國家5A級風(fēng)景名勝區(qū)）。 優(yōu)勢：是大連市使用頻率最高，人流最大的濱海浴場之一，水質(zhì)清 澈，環(huán)境優(yōu)美。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 18 土地利用現(xiàn)狀 ? 項目規(guī)劃酒店區(qū)域總指標(biāo) 一期土地 占地面積（萬 ㎡ ） 容積率（計劃） 建筑面積（萬 ㎡ ） A 3 B C D E F G 1 合計 5 現(xiàn)狀分析 ? 現(xiàn)有資源與新開發(fā)模式的改變 ? 項目現(xiàn)有粗放式土地開發(fā)，依托白云山森林資源環(huán)境，充分發(fā)揮山巒的深谷土地空間資源，開發(fā)高端度假型休閑產(chǎn)業(yè)。 ? 現(xiàn)狀基礎(chǔ)功能與新項目業(yè)態(tài)功能的融合 ? 項目地及周邊的基礎(chǔ)功能現(xiàn)狀，主要依托森林動物園及濱海旅游功能配套；本案將以錯位經(jīng)營的開發(fā)理念，依托基地生態(tài)森林資源，打造高端精品休閑度 假的業(yè)態(tài)功能，與區(qū)域現(xiàn)狀形成互補。形成兩期呼應(yīng)互動的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。 項目地周邊多以別墅項目為主，人文素質(zhì)較高，成功人士的聚集地。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 21 3. 待建酒店定位及設(shè)施推薦 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 22 定位依據(jù) 城市定位對基地要求 ? 實現(xiàn)東北亞休閑度假中心城市，瀕海城市重要的節(jié)點型休閑度假目的地，項目目標(biāo)產(chǎn)業(yè)提升其知名度，擁有豐富優(yōu)勢資源的“城市中央”可能成為區(qū)域發(fā)展龍頭。 資源優(yōu)勢 ? 成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的度假環(huán)境、地?zé)豳Y源。 策略依據(jù) ? 依托城市發(fā)展戰(zhàn)略的政策導(dǎo)向及區(qū)域板塊的資源優(yōu)勢 ? 項目區(qū)域與城市功能的差異化規(guī)劃思路 ? 發(fā)展高端休閑度假產(chǎn)業(yè)，于城市標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店形成錯位經(jīng)營。 產(chǎn)業(yè)功能定位機會 地?zé)豳Y源 面對同質(zhì)性開發(fā)產(chǎn)品 如何提升突破 山水風(fēng)貌 如何因地制宜 將山水與項目做有機整合 品牌導(dǎo)入 如何引進國際一流品牌，打造城市核心產(chǎn)業(yè)地位的口碑，將項目知名度打響 產(chǎn)業(yè)功能定位依據(jù) 人口： 依托城市高端人口基數(shù)，開發(fā)北中國及國際高端休閑度假消費市場 地段： 城市中央山谷與海岸交融，占據(jù)城市度假核心板塊 產(chǎn)品： 高價值產(chǎn)品需要 —— ”主題功能性”烘托 競爭 同質(zhì)化開發(fā)項目較少，便于異化突出 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 24 定位策略依據(jù) “山主貴，水主財” —— 形成項目競爭的核心價值 項目區(qū)域板塊是貫穿大連南部海岸線旅游大動脈，濱海路中段的核心板塊，以“?！睘轭}的城市核心 功能布滿區(qū)域各個節(jié)點。 大連棒 棰 島其入住率及平均房價均高于競爭市場平均水平，并且該酒店是目前大連五星級度假酒店市場中平均房價最高的酒店； 大連香格里拉大飯店其入住率及平均房價均高于競爭市場平均水平，并且該酒店是目前大連五星級酒店市場中平均房價最高的酒店； 大連富麗華酒店， 2021年業(yè)績表現(xiàn)低于競爭市場平均水平。 下表為未來競爭市場的業(yè)績定位，僅用于了解市場狀況，我們保留修改這些定位的權(quán)利。 入住率（ occupancy） 平均房價（ ARD） 第三集團 第二集團 第一集團 11/10/6 1/2/3/7/8 12/10/9/5/4 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 27 待建酒店，大連 棒 棰 島國賓館 、城堡酒店、大連君悅酒店以及大連裕景酒店將會位于第一集團。考慮到待建酒店有機會將會成為大連第一個國際豪華五星級酒店，因此在平均房價的表現(xiàn)要遠高于市場平均水平。大連港麗酒店，“港麗”品牌是希爾頓酒店管理集團旗下的高端豪華品牌，因此該酒店的定位同樣高端豪華，并且其地理位置極具潛力，因此預(yù)計該酒店的平均房價將處于第一集團領(lǐng)先位置。該集團內(nèi)的酒店是國際標(biāo)準(zhǔn)的五星級酒店，因此預(yù)計其房價仍要高于競爭市場平均 水平，但由于其定位要相對低于第一集團的豪華五星級定位，該集團內(nèi)酒店平均房價會比第一集團的酒店稍低。 大連富麗華酒店和大連新世界酒店將位于第三集團。由于這兩家酒店不是國際五星級品牌酒店，定位較低，因此這些酒店的房價會低于競爭市場平均水平，但是由于該酒店按照國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，加上完善、先進的酒店設(shè)施，以及與待建酒店位于同一條路上這一獨特的地理位置，他們?nèi)匀粫３忠欢ǖ母偁幜Α? 待建的國際豪華超五星級酒店將以其國際頂端的客房設(shè)施、領(lǐng)先于市場的寬敞客房面積、所處樓宇的頂級品質(zhì)、及世界頂級的酒店管理公司而使其房價處于市場的領(lǐng)先位置。 休閑度假住客 —— 占比 70% 以北中國高端階層及國際自助散客為主，尤其是日本和韓國散客。 大連是東北地區(qū)、環(huán)渤海、京津及華北地區(qū)最重要的高端休閑度假基地，主要以高層關(guān)系建立、資源城市關(guān)系接待及私人度假目的的高端階層客戶；每年 510月份，來自東資源北城市的高端人士：政府高官、金融、糧食、礦業(yè)、木材、外貿(mào)、港口運輸?shù)禺a(chǎn)為主的消費階層； 北京、天津的高端人 士以政府高官、金融、投資、外貿(mào)、港口運輸、地產(chǎn)、 IT、軟件外包為主的消費階層； 大連是影視重要的拍攝基地，每年有大量的劇組在大連拍攝，同時吸引眾多的演藝界人士來連度假休閑。 會議兼顧度假住客 —— 占比 15% 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 29 目標(biāo)客群區(qū)域分布 國內(nèi)客源市場 吸引在會展中心舉辦展會的訪客（大多數(shù)的此類訪客，會在高檔酒店設(shè)置一個中型或小型的產(chǎn)品展示廳、發(fā)布會等）；以及大連和其他地區(qū)企業(yè)組織的高端獎勵會議住客。） 指示性面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 指示性面 積（ m178。建議客戶在做出任何法律和財務(wù)決定之前向合格的設(shè)計事務(wù)所咨詢。 客房體量 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 32 客房部分 客房體量 建議項目酒店提供 100間客房。我們認(rèn)為該酒店規(guī)模符合這一定位； 隨著大連地區(qū)經(jīng)濟及旅游休閑度假的發(fā)展，大連市場將出現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場在平均房價方面的競爭將非常激烈。 待建酒店最基本的房間類型為度假型客房。 標(biāo)準(zhǔn)客房平均凈面積 ( 國際標(biāo)準(zhǔn) ) 國際酒店標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 度假酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 三星級 26－ 31 30－ 35 四星級 32－ 37 36－ 41 五星級 38－ 43 42－ 48 豪華五星級 43 50 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 33 因此，基于待建酒店國際豪華超五星級溫泉度假酒店的定位，我們建議待建酒店休閑度假客戶的平均面積在 100平米左右，理由如下： ? 我們所獲取的新酒店技術(shù)數(shù)據(jù)，以及我們對亞洲市場酒店行業(yè)的觀察，揭示出一個明顯的趨勢，就是酒店的客房面積在不斷擴大，在中國這一趨勢尤為突出； ? 客房面積應(yīng)該為酒店的定價策略和國際頂級豪華超五星級度假酒店定位提供優(yōu)勢 ； ? 寬敞的房間面積能使待建酒店在未來的競爭市場上具有一定的優(yōu)勢；這一面積不僅使酒店更具靈活性，而且為酒店未來升級到更高的品牌預(yù)留了一定的空間； ? 房間的面積與目前國際上通行的頂級豪華超五星級度假酒店相適應(yīng)，并在控制房價的溢價上形成競爭優(yōu)勢； ? 寬敞舒適的客房能成為酒店獨特的賣點之一，有利于吸引高行政級別的商務(wù)兼顧度假客人；以及 另一方面，我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)間面積超過 120平方米，市場將無法支撐更高的房價，而且還會減少酒店的客房總量。需要特別注意的是，待建酒店應(yīng)能夠憑借其獨特的有別于市場上其他酒店的高品質(zhì)客房確保其市場定位，并且能將客房面積和家具設(shè)施方面的投資控制在合理的范圍內(nèi)。根據(jù)酒店的位置、市場定位和未來競爭酒店的套房比例，我們建議待建酒店 VIP套房及會 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 34 員度假別墅占比在 30%左右較為合適。這主要是滿足休閑會議團體，配有特別的設(shè)施， 包括有品牌的肥皂、香波、免費飲用水和點心。度假別墅的設(shè)計如下： ? 吸煙區(qū)和禁煙區(qū)； ? 方便的餐飲服務(wù)，尤其是早餐； ? 功能完善的 SPA房及室外、入戶溫泉泡池 ? 會客及休閑區(qū)域； ? 安靜的私人空間； ? 高 /低工作書桌，和會議區(qū)，配備電源插口 /接口。 客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 表 3‐ 3 客房推薦設(shè)施和服務(wù) 獨立溫控空調(diào) 行政書桌（配電話） 高速上網(wǎng) 液晶電視（衛(wèi)星頻道） 室內(nèi)茶壺 /電熱咖啡壺 室內(nèi)保險箱 語音信箱 迷你酒吧 熨 斗和 熨 衣板 吹風(fēng)機 歡迎水果并且每日補充 每日報紙。 我們建議酒店浴室寬敞，配備獨立淋浴和浴缸，這是國際酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺上融 入客房的整體設(shè)計之中，玻璃隔墻或滑門在保持私密性的同時可以獲得更多的自然采光。 為減少潛在的管理混亂并考慮目前的技術(shù)趨勢，我們建議傳真設(shè)備和電腦僅根據(jù)客人的事先要求提供而無需長期配置在客房中。 我們注意到酒店餐廳或酒吧的成功不僅僅依靠于食物的質(zhì)量，更重要的是餐廳的功能設(shè)計以及相關(guān)的主題元素。同時，這也將會產(chǎn)生更大的市場影響。餐飲設(shè)施的多樣性與酒店的高端定位相符。我們特別推薦： 餐飲設(shè)施 座位數(shù) 設(shè)施建議 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 37 1 全日制餐廳 100 提供早餐、午餐和晚餐 ，以及任何時候都可盡情享用的精致小吃或套餐。 餐廳同時還提供自助餐和按菜單點菜的項目。中餐廳在午餐和晚餐時間 開放。在包房設(shè)計方面，建議不同包房擁有不同設(shè)計主題，并且融合中國傳統(tǒng)及現(xiàn)代元素，建議每個包房的餐具器皿具有特色，且與包房的裝修風(fēng)格相配。粵菜影響深遠，在國外具有一定的知名度，這主要是由于港、澳以及世界各地的中菜館以粵菜為主?？紤]到以上幾點以及現(xiàn)有競爭酒店中餐廳的菜式，建議酒店同時還提供具有特色創(chuàng)新的粵菜，聘請廣東當(dāng)?shù)卮髲N烹 飪 。日本餐廳建議按照日本傳統(tǒng)餐廳設(shè)計，擁有完整的鐵板燒區(qū)、壽司 吧和主要用餐區(qū)，以迎合廣大日本外籍人士的需求。 高質(zhì)量的服務(wù)水平、頂級廚師和服務(wù)人員。 3 大堂吧 20 提供雞尾酒（全天候）和下午茶服務(wù)，晚上營造酒吧氛圍，配以現(xiàn)場演奏的音樂； 4. 雪茄吧 30 雪茄吧設(shè)在酒店的隱秘處，設(shè)計風(fēng)格力求高檔溫 馨 ，給