【正文】 小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。根據(jù) 南昌 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮 文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。在去年 南昌 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。為 南昌 市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 世紀(jì) 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。“ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目位于 江西科技 園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏 著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。目前， 南昌 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 南昌 市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55． 7％降到 1996 年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的 28％增加到 1997 年的 32％，目前這一比例已超過(guò) 50％，并保持逐步上升的勢(shì)頭。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 1999 年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后南昌市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn) 一步改善?！兰o(jì)佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、 和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。 項(xiàng)目方案一 一棟高層，四棟多層和聯(lián)排低層住宅， 項(xiàng)目方案 二 八 多棟多層和聯(lián)排低層住宅 因?yàn)轫?xiàng)目方案二明顯沒(méi)有方案一在相同的容積率不變的情況下，總住宅面積要縮小，獲利要小。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)， 世紀(jì) 佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫(kù) 15000 平方米。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù) 半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“ 世紀(jì) 佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 高層住宅 B 戶型： 每戶建筑面積 120 平方米。 多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196 套；聯(lián)排低層住宅 79 套 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。聯(lián) 排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“ 世紀(jì) 佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建 設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 四 34。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 表 四 35 “ 世紀(jì) 佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 高 層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 120 160 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。防震工程按 8 度設(shè)防。 五 、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述 分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ 世紀(jì) 佳園二期’’ 與“ 世紀(jì) 佳園 一期 ”地塊相連?！?世紀(jì) 佳園二期”處于 江西科技 園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè) 。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 表 五 53 樓盤銷售價(jià)格情況表 （ 20xx 年 2 月） 序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元／平方米 ) 最高價(jià) (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 4520 4880 2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 6480 6880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 7380 7880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 5160 5730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 6650 7020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 江西科技 園 6200 6900 從 南昌 市 20xx 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 5480～ 6380 元之間；別。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。 (4)定價(jià)方式。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 表 六 61“ 世紀(jì) 佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 14500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15 8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330 合 計(jì) 27623 7142 7949 20xx 522 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， 光廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 10000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約15623萬(wàn)元。 七 、經(jīng)濟(jì)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 5850元：平均每建筑平方米售價(jià) 5650元。 本項(xiàng)目計(jì) 劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表 七 72表。 表 七 73 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定 盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 46996萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 15373萬(wàn) 元，扣除所得稅 1034萬(wàn)元、公益金 105萬(wàn)元、公積金 210萬(wàn)任意盈余公積金 168萬(wàn)元后還有 1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 33— 附表 35。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)