【正文】 本酒店運(yùn)營方案選擇 ................................................................................. 70 酒店項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃與測(cè)算 .......................................................................... 71 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 10 收入測(cè)算 .......................................................................................................... 71 酒店?duì)I業(yè)成本預(yù)測(cè) ............................................................................................ 74 第 7 篇 投資估算 ...................................................................................................... 76 說明 .......................................................................................................... 76 土地購買 ................................................................................................... 76 前期籌辦費(fèi)用 ............................................................................................ 76 項(xiàng)目 建設(shè)成本與流動(dòng)資金估算 ................................................................... 76 一期工程：臨沂蘭亭大酒店和沿河精品屋項(xiàng)目 .................................................. 76 二期項(xiàng)目：酒店式公寓項(xiàng)目 .............................................................................. 80 三期項(xiàng)目：寫字樓和精品百貨樓項(xiàng)目 ................................................................ 80 項(xiàng)目總投資 ............................................................................................... 80 第 8 篇 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................... 81 一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 81 蘭亭大酒店項(xiàng)目 ............................................................................................... 81 六棟精品屋 ...................................................................................................... 81 二期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 82 三期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 83 寫字樓項(xiàng)目 ...................................................................................................... 83 精品百貨店項(xiàng)目 ............................................................................................... 83 項(xiàng)目整體現(xiàn)金流分析 ................................................................................. 84 項(xiàng)目在土地期限內(nèi)的綜合現(xiàn)金流 ............................................................... 87 第 9 篇 項(xiàng)目估值 ...................................................................................................... 88 未來經(jīng)營凈現(xiàn)金流折現(xiàn)估值 ...................................................................... 88 流通股票估值 ............................................................................................ 88 第 10 篇 融資計(jì)劃與退出安排 .................................................................................... 89 融資計(jì)劃 ................................................................................................... 89 融資方案一 ...................................................................................................... 89 融資方案二 ...................................................................................................... 90 投資保障承諾 ............................................................................................ 91 上市計(jì)劃、分紅及保證 ............................................................................. 91 上市計(jì)劃 .......................................................................................................... 91 分紅 ................................................................................................................. 91 投資人承諾 ............................................................................................... 91 第 11 篇 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 ........................................................................................... 92 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 92 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 92 土地風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 93 資金風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 工程風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 95 第 12 篇 結(jié)論 ............................................................................................................. 96 附件： 97 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 11 第 1篇 摘要 投資要點(diǎn) 該城市已 有 近 40家星級(jí)以上酒店，但尚沒有一家五星級(jí)酒店。收到本 項(xiàng)目建議書 時(shí)，接收者了解并同意以下約定： 當(dāng) 接收者確認(rèn)不愿從事 項(xiàng)目建議書 所述項(xiàng)目后，必須盡快將本 項(xiàng)目建議書 完整地交回； 沒有 臨沂蘭亭大酒店有限公司 書面同意，接收者不得復(fù)印、復(fù)制、傳真、散布本 項(xiàng)目建議書 的全部和 /或部分內(nèi)容； 本 項(xiàng)目建議書 的所有內(nèi)容應(yīng)視同為接收者自己的機(jī)密資料。 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 3 三期總體效果圖 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 4 臨沂蘭亭大酒店 所在地 市政府及各局所在地 臨沂明珠塔（類上海東方明珠塔 ） 項(xiàng)目在臨沂市的中心位置 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 5 臨沂蘭亭 大酒店 所在地 市政府及各局所在地 臨沂明珠塔 項(xiàng)目在臨沂市總體規(guī)劃中的位置 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 6 臨沂蘭亭 大酒店 所在地 臨沂市對(duì)城市核心區(qū)域的功能定位 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 7 保密須知 本 項(xiàng)目建議書屬于 商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于 臨沂蘭亭大酒店有限公司 。[機(jī)密 ] 臨沂市 ： GDP排名高于 珠海、 汕頭、 廈門、 合肥、 太原、南昌、威海、日照 等知名城市 ，列中國地級(jí) 以上 城市第 40 位 臨沂蘭亭大酒店（五星） 及 酒店式公寓和寫字樓等配套項(xiàng)目 商 業(yè) 計(jì) 劃 書 臨沂蘭亭大酒店有限公司（ 外商 獨(dú)資） 二○○ 七年五月 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書