【正文】 … 1 城市層面 …………………………………………… ……………………………………… 29 市場小結(jié) ………………………………………………………………….……….……… … 9 二、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 ………………………………………….…………… …… . 1021 市場容量 ………………………………………………………………………….……… 1015 市場潛力及市場周期分析 ……………………………………………………………… … 16 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿?…………………………………………………….. … 1621 三、土地市場情況及未來預(yù)期 …………………………………………………… ……… … 2226 土地市場現(xiàn)狀分析 ……………………………………………………………………… … 2225 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況、價(jià)格以及 未來三年預(yù)期 ………………………… … 25 各片區(qū)土地市場狀況、供應(yīng)量、價(jià)格狀況以及未來三年預(yù)期 ………………….….. … 26 四、重點(diǎn)競爭樓盤分析 ………………………………………………………….……… . … 2772 聚豪園 ………………………………………………………………………….……. …… 2730 朗晴軒 ………………………………………………………………………………... …… 3135 雍逸廷 ………………………………………………………………….…. ……………… 3642 優(yōu)雅翠園 …………………………………………………………………………….. …… 4347 中海 翠林蘭溪園 ……………………………………………………………………… … 4851 萬科 但國民生產(chǎn)總 值增幅快，人均國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入與排在第一第二梯隊(duì)的佛山、廣州相距不大，說明中山人生活水平較高，消費(fèi)潛力較大，藏富于民的情況相對明顯。 各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較1% 1% 2%2%2%2%2%3%3%3%3%3%3%3%4%4%5%5%5%5%5%5%14%16%神灣鎮(zhèn)五桂山鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)南區(qū)南朗鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)西區(qū) 民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)石歧區(qū) 沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東區(qū)小欖鎮(zhèn)火炬區(qū) 東部的火炬 開發(fā) 區(qū)，北部的小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，南部的坦洲鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西部的沙溪鎮(zhèn)為中山經(jīng)濟(jì)實(shí)力 最強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)。 從 2021 年 4 月份開始， 固定資產(chǎn)投資增勢止跌回升 ， 同比增長 %，與上月相比提高 個百分點(diǎn)。 社會消費(fèi)品零售總額 1 3 4 .31 5 1 .71 7 8 .81 1 9 .5 31 1 .5 0 %1 2 .4 0 %1 2 .9 0 %1 6 .4 0 %0204060801001201401601802002021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %1 6 .0 0 %1 8 .0 0 %社會消費(fèi)品零售總額（億元） 增率 人均可支配收入 118761280014208149061583611%3 .6 0 %7 .8 0 %4 .9 0 %6 .2 0 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 增長率 02 年中山城鎮(zhèn)人均 可支配收入有一個明顯的增長，引發(fā)了當(dāng)年的房地產(chǎn)需求熱潮，可支配收入的持續(xù)增長帶動了未來幾年中山的房地產(chǎn)市場供給。 城市未來發(fā)展規(guī)劃 中心城區(qū) 發(fā)展規(guī)劃 中山市市政規(guī)劃建設(shè)以石岐老區(qū)呈放射性向外發(fā)展，以中區(qū)舊城改造、東區(qū)快速發(fā)展、北區(qū)開發(fā)為主、西區(qū)南區(qū)為次的方向開發(fā)。 起灣路以東一帶開發(fā)的樓盤也相對增多，北部新規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，南部本身環(huán)境較差，西部將規(guī)劃為商業(yè)功能。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，與珠三角交通網(wǎng)絡(luò)形成聯(lián)系 南區(qū)城市 道路網(wǎng)絡(luò)： 105 國道、南環(huán)路、城南路、東環(huán)路、西環(huán)路和興福路是中山中心城區(qū)向南、向西輻射的主要交通樞紐。 西部組團(tuán)與江門市僅一河之隔，西部組團(tuán)各鎮(zhèn)的城市規(guī)劃及發(fā)展都是實(shí)行“城鄉(xiāng)結(jié)合”，建成生態(tài)型的特色現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 東 部組團(tuán)以火炬開發(fā)區(qū)為核心，依托國家級高新區(qū)和臨港優(yōu)勢，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)，提升與南沙開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套能力，強(qiáng)化高新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，帶動全市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。 火炬開發(fā)區(qū)是中山城區(qū)的副中心區(qū)，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。隨著該片區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿^大。整合組團(tuán)內(nèi)旅游資源，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游觀光項(xiàng)目，積極與珠海聯(lián)手打造珠三角西岸休閑旅游度假區(qū)，大力推進(jìn)房地產(chǎn)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。坦洲臨近珠海，樓盤置業(yè)客戶主要來自坦洲以及珠海白領(lǐng)。 北部組團(tuán)位于中山的最北部，與順德、佛山、廣州相接。目前小欖、古鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)相對成熟，產(chǎn)品形象好，檔次較高。支線起自中山市小欖鎮(zhèn)，終止于江門市新會區(qū)，途經(jīng)中山市古鎮(zhèn)、江門市外海，支線全長 公里 ， 中山線路長 公里。 廣珠輕軌全程全部采用高架橋，從中山到廣州最快 27 分鐘 。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長保證了房地產(chǎn) 業(yè)的健康發(fā)展。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，交通網(wǎng)絡(luò)與珠三角形成融合，加強(qiáng)了中山與珠三角各城市的聯(lián)系，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。 二 、 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 分析 市場容量 新開工面積 歷年房地產(chǎn)投資情況 0102030405060702021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)投資總額（單位：億元） 中山房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，投資力度逐年加大， 2021 年增長尤其明顯。 空置面積 自 2021 年開始，中山市場供需兩旺，雖然空置面積不斷增加，但空置率則 呈下降態(tài)勢，以往部分空置面積得到了一定的消化。 銷售情況 0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售面積 商品住宅銷售面積 從 02 年開始，商品房銷售量有了明顯的增加； 03 至 04 年銷售量持續(xù)上漲，市場需求開始全面釋放，市場需求被高度消化。 050100150200250歷年商品房銷售面積比較（萬平米）城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年商品房合同銷售登記備案 數(shù)據(jù) 商品房合同銷售登記備案 其中非住宅 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 城區(qū) 人民幣 955 256 港 幣 2 0 鎮(zhèn)區(qū) 人民幣 1471 300 港幣 33 8 分類合計(jì) 人民幣 2426 556 港幣 35 8 合計(jì) 2461 564 本年累計(jì) 人民幣 29614 6295 港幣 443 38 合計(jì) 30057 6333 中山房地產(chǎn) 市場中外銷房占有一定比例，從上表統(tǒng)計(jì)中看出，港人在中山置業(yè)的比例 只占到 %。 人均住房面積 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 城鎮(zhèn) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 農(nóng)村 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 中山人人均居住面積較高，面積較高，結(jié)合中山經(jīng)濟(jì)水平，人均居民消費(fèi)水平分析，中山房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入以改善需求為 主的發(fā)展階段。 自 2021 年開始，中山房地產(chǎn)業(yè)全面啟動， 03 年進(jìn)入快速發(fā)展階段， 0 05 年發(fā)展到一個高潮。 自 2021 年，中山房地產(chǎn)市場發(fā)展重心已發(fā)生變化，城區(qū)市場存在上限，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展較為迅速。 未來發(fā)展預(yù)測 預(yù)計(jì)未來 2~3 年依然處于增長階段。 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿? 總體市場格局 中山總體房地產(chǎn) 格局 主要分為一區(qū)四組團(tuán)。 其他四大組團(tuán)主要為中山鎮(zhèn)區(qū)所在地，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡， 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)小欖、古鎮(zhèn)、東鳳 以及農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn) 三角、民眾 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，其余鎮(zhèn)區(qū)處于起步階段。 石岐區(qū)（含原北區(qū)）：北至海景路附近，南到博愛路，東至興中道，西至石岐河。 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛路，東到石岐河，西至 105 國道。 石歧區(qū) ： 石歧為老城區(qū)，是 中山最繁華的商業(yè)文化中心，也是中山市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 東區(qū) 住宅特點(diǎn) 由于 中山 市政府東移 ，市政重點(diǎn)對東區(qū)開展投資建設(shè)，東區(qū)市政 配套完善，環(huán)境良好，是中山市民理想的置業(yè)區(qū)域。東區(qū)的商品房價(jià)格因其地域性預(yù)計(jì)將保持較高的價(jià)格并微幅上漲 。 東區(qū)為中山行政中心，配套完善，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃中的東區(qū)將以旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)及行政為主，是中山市近五年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮?，升值前景良好? 南區(qū) 南區(qū)距離市中心有一定距離，市政配套 缺乏，區(qū)域建設(shè)相對落后，且之前開發(fā)的項(xiàng)目市民口碑不好等相關(guān)原因，南區(qū)目前在購房者心目中仍不屬于首選考慮范圍之內(nèi)。 南區(qū)住宅市場特點(diǎn) 南區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴(yán)重滯后， 2021 年之前南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)是對既往爛尾樓的處理、整治，商品房規(guī)模開發(fā)始于 2021 年； 南區(qū)發(fā)展?jié)摿? 南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。 南外環(huán)交通便捷，品牌發(fā)展商聚集，將成為中山城區(qū)新熱點(diǎn)。 西區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中 等規(guī)模 建筑類型 以小高層為主 產(chǎn)品類型 3 房，中等戶型為主 均價(jià)（元 /平米） 2800－ 3000 左右 開發(fā)商 本地、外地開發(fā)商 西區(qū)典型樓盤一覽表 西區(qū)發(fā)展?jié)摿? 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商業(yè)所帶來的巨大人流同時(shí)也意味著巨大的消費(fèi)需求，同時(shí)，岐江 河不可多得的自然景觀也是發(fā)展房地產(chǎn)的絕佳條件，多家發(fā)展商已經(jīng)瞄準(zhǔn)西區(qū)的部分區(qū)域，發(fā)展住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目。 小結(jié) 中山 鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)向大規(guī)模、大配套、深層次邁進(jìn)。 “ 藏富于民 ” 的中山鎮(zhèn)區(qū)的 市場 潛能 正被陸續(xù) 挖掘出來， 對整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 顯示出巨大的 促進(jìn) 效應(yīng)。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，部分港澳 人士，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 三 、 土地市場情況及未來預(yù)期 土地市場現(xiàn)狀分析 中山市國土資源局分別于 1998 年底和 2021 年初成立了土地招標(biāo)拍賣辦和土地儲備中心，“ 土地大限”之前，土地市場、尤其是大宗土地交易基本以協(xié)議出讓為主，通過招、拍的僅為零星地塊。 近年土地成交情況 年份 宗數(shù) 增長率 面積（萬㎡） 增長率 價(jià)格（萬元） 增長率 2021 2758 － － － 2021 3904 ％ ％ 14％ 2021 4894 ％ ％ ％ 土地成交量連續(xù)三年大幅上漲， 04 年土地成交面積和成交產(chǎn)價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成交宗數(shù)的上漲幅度，說明土地市場中，個人之間轉(zhuǎn)讓的零星地塊比例下降，而高價(jià)值大宗土地成交比例加大。前不久，古鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心位置推出的一塊土地，地 價(jià)竟然達(dá)到 萬元／畝的高價(jià)，成為中山市土地有形市場成立以來，土地使用權(quán)交易成交單價(jià)最高、增價(jià)幅度最大的一宗。2021 年通過土地招標(biāo)拍賣辦公室交易的招、拍、掛土地有 204 宗，雖然市場公開度依然較低，但與 2021 年同期相比，土地交易總面積、總成交額增長了 100%。 西區(qū)和東區(qū)依然是城區(qū)內(nèi)土地交易的主要市場 城區(qū)土地成交金額比2%21%75%2%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū) 土地儲備中心的庫存儲備有限，土地存量市場份額遠(yuǎn)大于增量市場份額 土地儲備中心成立一年多來，其土地來