【正文】 本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。合同自通知到達(dá)對方時解除。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到5萬元。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載?！撅L(fēng)險提示】：，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。.賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。通過后一種方式，%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地。這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。第5步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用?！撅L(fēng)險提示】：，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。至于辦證時間，關(guān)內(nèi)是5個工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個工作日，龍崗則是2030個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金?！撅L(fēng)險提示】：，而交房保證金無法彌補(bǔ)時，買方通常很難找到賣家去索賠。，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。要弄清楚辦理購買“二手房”的規(guī)定程序。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費的支付，如何防止中介吃差價。）；不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶；通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時可以請律師見證；必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保；親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時收押《房屋所有權(quán)證》；在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶受理手續(xù)；詳細(xì)約定買賣雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無法繼續(xù)履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)）等。房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買方千萬不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會被出賣人予以挪用。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機(jī)構(gòu)務(wù)必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。貸款不結(jié)清銀行不會解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進(jìn)行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔(dān)心安全問題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。二手房過戶之前，需要及時讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費用，比如暖氣費、水電費、燃?xì)赓M、物業(yè)管理費等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來麻煩。但是這個費用其實可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評估公司進(jìn)行了解實際行情，自己找評估公司會省下一筆錢。2合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋