【正文】 心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、 ****省尤其是 ****物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 1992年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991 年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷(xiāo)售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷(xiāo)售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。當(dāng)前，許多著名超市公司（ 如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。 我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體 制的逐步完善， ****的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、 服務(wù)形式 ，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。 三、 ****商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要 ****商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在 ****省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。然而，面對(duì)即將加入 WTO 所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放 的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 擬投資興建的 ****東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣(mài)中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí) 體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷(xiāo)售客戶(hù)、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿(mǎn)足在線用戶(hù)低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第四、 ****乃 ****蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江）、陸（公路、鐵路、車(chē)站、碼頭、港口）、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大 、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷(xiāo)售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 第三章 投資環(huán)境及市 場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地 ****是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。 ****水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2021年， ****市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975 元，比上年增長(zhǎng) %，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 ****市19952021 年主要年份 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 31。 表 31****市 19952021 年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 2021 人口 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會(huì)消費(fèi)品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平 均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元 ) 表 32 2021 年 ****市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 完成情況 增幅 一、財(cái)政收入 億元 % 其中：地方財(cái)政收入 億元 % 二、金融系統(tǒng)存款余額 億 元 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄 億元 % 金融系統(tǒng)貸款余額 億元 % 三、社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元 % 其中：市區(qū) 億元 % 江陰市 億元 % 宜興市 億元 % 錫山市 億元 % 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 億元 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基地產(chǎn)量 萬(wàn) 噸 七、“三二一”工程 三大市場(chǎng)群成交額 億元 二大商業(yè)集團(tuán)銷(xiāo)售額 億元 中山路營(yíng)銷(xiāo)總額 149 億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額 74 億元 “九五”期間， ****市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的成就?！笆濉逼陂g ****市經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。圍繞富民強(qiáng)市的總要求，“十五”時(shí)期 ****市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大的改 善，過(guò)上比較富裕的生活。 第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、超市市場(chǎng)環(huán)境分析 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， ****的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。 ****的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍， 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售額近 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 ，比上年同期增長(zhǎng) %。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為 ，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū) 已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有 ****八佰伴商貿(mào)中心有限公司、****新世界百貨有限公司、 ****百盛商貿(mào)有限公司、 ****第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為 ****市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。 ****商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。 ****超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前 ****各類(lèi)超市總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá) 48965 萬(wàn)元。超市型商品性消費(fèi)支出（超市型商品性消費(fèi)支出界定為在居民商品性消費(fèi)支出中可能會(huì)在超市中消費(fèi)并購(gòu)買(mǎi)商品的支出，具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用 品及服務(wù)、部分娛樂(lè)文教服務(wù)等。據(jù)此計(jì)算， ****市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繛? 億元。目前 ****市綜合性大型超市不多，在 ****市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。 2021 年我國(guó) GDP 為 89404 億元，如按上述比例計(jì)算， 2021 年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為 15109 億元，第三方物流的市場(chǎng)份額在 4209 億元左右。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，到 2021 年，我國(guó)物流總成本將達(dá)到 28000 多億元，第三方物流市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到 12021 多億元，而目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條 塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國(guó)企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。 1998 年，這 萬(wàn)家企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為 次。可見(jiàn)，我國(guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力 將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，貨物運(yùn)輸中小批量、多品種、高價(jià)值的貨物越來(lái)越多。 （ 3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。到 2021 年底，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，已有 300 多家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。隨著對(duì)外開(kāi)放的不斷深入，進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司無(wú)論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加，他們對(duì)物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。今年年底或明年初我國(guó)極有可能加入WTO，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)。 可以預(yù)見(jiàn)，隨著進(jìn)一步深化社會(huì) 分工和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對(duì)象有為商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1 家、擬建中的東方大型超市 1 家、百業(yè)網(wǎng)銷(xiāo)售客戶(hù)以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。根據(jù)對(duì)這些服務(wù)對(duì)象現(xiàn)有的銷(xiāo)售能 力及發(fā)展趨勢(shì)的分析，這些服務(wù)對(duì)象所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在 5 億元左右，遠(yuǎn)期將在 10 億元以上。 股份公司內(nèi)部配送 東方大型超市 商業(yè)大廈 東方百業(yè)網(wǎng) 第一賣(mài)場(chǎng) 第二賣(mài)場(chǎng) 第三賣(mài)場(chǎng) 第四賣(mài)場(chǎng) 第五賣(mài)場(chǎng) 參股公司配送 東方裝潢 二百電器商廈 百業(yè)超市 東方藥業(yè) 其它 蘆莊店 沁園店 劉潭店 上馬墩店 稻香店 學(xué)前店 小桃園店 河 埒店 南陽(yáng)店 山北店 西郊店 系統(tǒng)外部配送 市內(nèi)網(wǎng)點(diǎn) 宜興網(wǎng)點(diǎn) 江陰網(wǎng)點(diǎn) 錫山網(wǎng)點(diǎn) 其它 一級(jí)配送對(duì)象 二級(jí)配送對(duì)象 三級(jí)配送對(duì)象 ****市第一百貨集團(tuán) ****市八佰伴商貿(mào)中心 ****市天惠超市公司 ****市星河商業(yè)公司 宜興市蛟橋商場(chǎng) 宜興市蘇南商廈 宜興市通達(dá)商場(chǎng) 宜興市華地廣場(chǎng) 宜興市華都商場(chǎng) 宜興市華聯(lián)商廈 江 陰百貨大樓 江陰國(guó)際購(gòu)物中心 錫 山 BBB 商 城 錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 常 州 網(wǎng) 點(diǎn) 鎮(zhèn) 江 網(wǎng) 點(diǎn) 張 家 港 網(wǎng) 點(diǎn) 靖 江 網(wǎng) 點(diǎn) 泰 興 網(wǎng) 點(diǎn) 圖 31 配送對(duì)象示意圖 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 一、建設(shè)目標(biāo)的提出 ****商業(yè)大廈股份有限公司是 ****市最大的商業(yè)零售企業(yè)。 面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是我國(guó)即將加入 WTO，機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻 的考驗(yàn)。其中，物流配送中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。 二、建設(shè)目標(biāo) 總體要求 ★成為股份公司未來(lái) 5— 10年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障 ，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。 ★以擬建大超市為龍頭，推動(dòng)股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力，與“麥德龍”、“家樂(lè)福”等洋超市相抗衡。 ★采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。 目標(biāo)年限 設(shè)計(jì)使用年限 15 年。 配送及倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模 ★配送能力： 日訂單發(fā)生量 5000 張， 12021 筆 包括家電類(lèi)、日用品類(lèi)、學(xué)習(xí)辦公用品類(lèi)等總品種數(shù) 39 大類(lèi)，10000 種 日發(fā)生品種數(shù) 2021 種 進(jìn)貨提前期 5 天 配送提前期 24 小時(shí) 庫(kù)存量相當(dāng)于 1520 天的銷(xiāo)售量 ★配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積： 16000 平方米 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。 一、主體工程 新建