【正文】 銀行發(fā)現(xiàn)而撤銷貸款的可能，建議務(wù)必堅持先取得貸款承諾后過戶，如買方必須經(jīng)營貸或消費貸且業(yè)主必須賣房，需由買方另行提供擔保人或擔保物。預防方式：前請務(wù)必走訪教育部門、學校、鄰居，確保房屋屬于學校學區(qū)范圍并存在學位，合同明確約定一旦沒有學位可以解除合同，并由業(yè)主方賠償相關(guān)損失。預防方式：小產(chǎn)權(quán)房和沒有軍方辦理軍產(chǎn)證的二精品文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有手軍產(chǎn)房買賣合同均屬無效合同，任何一方毀約將面臨退房退款的法律后果，建議在和風險之間充分衡量慎重。預防方式：業(yè)主公證委托書授權(quán)事項務(wù)必在可控范圍之內(nèi)，并了解交易流程，及時跟進交易，發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán)，有損自身合法權(quán)益的行為時及時中止授權(quán)，切莫做了公證了事，強烈建議不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)，以免完全失控！十二、無權(quán)代理糾紛表現(xiàn)形式：簽約時業(yè)主本人不在，親屬代簽合同并收取定金，合同履行過程中房價上漲，業(yè)主本人不追認合同。十三、夫妻房糾紛表現(xiàn)形式：房屋登記在夫妻共同名下，簽約時只有一方簽字，合同履行過程中，另一方不予認可導致交易受阻。十四、贖樓糾紛表現(xiàn)形式：贖樓本是業(yè)主的義務(wù)，但買房為節(jié)省贖樓短期利息，選擇一筆款贖樓（貸款為業(yè)主贖樓），因贖樓不成對業(yè)主構(gòu)成違約，或為業(yè)主完成贖樓后業(yè)主毀約，買方買不到房子還要提前月月供樓！預防方式：強烈建議寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。預防方式：“官憑印，私憑約”，不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需制作備忘錄并由各方（必須有對方）簽字確認，以免事后說不清，同時務(wù)必充分了解二手房交易流程及相關(guān)知識，確保信息屬實。預防方式：簽訂看樓書應(yīng)約定有效期及心理房價價位，超過期限及心理價位看樓書無效。跳開中介私自成交屬違約行為，中介追索傭金于法有據(jù)，可以協(xié)商傭金，不可以跳單。十八、期房糾紛表現(xiàn)形式：業(yè)主尚未取得一手產(chǎn)權(quán)證，交易必須辦下來一手證后再行交易，時間跨度明顯長于普通二手房交易，期間房價波動大，業(yè)主以種種理由毀約不賣。十九、違約金糾紛表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約需按成交價20%的支付違約金，訴至法院后，違約方表示違約金約定過高，要求法院降低。二十、訴訟、仲裁糾紛表現(xiàn)形式：合同約定仲裁，一裁終局，錯了不易糾正，且仲裁費遠高于訴訟費，即便勝訴，也面臨敗訴方申請撤銷仲裁、申請不予執(zhí)行的可能?？偨Y(jié)：二手房律師團多年實踐表明，任何規(guī)避樓市政策的行為都是存在巨大風險的；如何完善的合同都無法阻止惡意毀約一方毀約的腳步；二審方交易流程長，法律關(guān)系復雜，涉及主體多，沒有法定的交易規(guī)范程序指引，風險無處不在；有條件的購房者可以委托二手房律師團專業(yè)律師顧問陪購，以防患于未然。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認真的考察。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無法自拔。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。律師觀點：根據(jù)上海市高級人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標的物向買方承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔賠償責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任。由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔法律責任。保證管線暢通，設(shè)施完備。如果房屋質(zhì)量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。二、房屋質(zhì)量看周詳房屋質(zhì)量是買房時十分重要的一個考核因素。三、戶型面積要選好上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。四、探訪鄰里是否和睦鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。其中有幾項需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產(chǎn)交易中心進行注銷。一般來說，各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等，即從預約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。三、購房貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。四、過戶交易有新規(guī)國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房，％的營業(yè)稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。各地對普通住宅的認定標準不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足的三個條件：；；／平方米以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說明如下：普通住宅（按福州市的規(guī)定：單價5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，如以一套原價為25萬元、申報價是30萬元，但按福州市房地產(chǎn)市場的指導價應(yīng)是40萬元，那么營業(yè)稅將按40萬元的指導價全額征收，％，具體計算是40萬％=；而個人所得稅的計算方法是（賣出房價原購房價合理費用）20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的20％扣除，那么這套房子的個人所得稅是：（40萬80％ 25萬）20％=；二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營業(yè)稅全免，但個人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，；三、滿5年的：此時營業(yè)稅和個人所得稅都不要交了。此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時間。當然，還要確認該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進行明確的約定二手房買賣流程及解釋流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃氣過戶→結(jié)清電話費→遷移戶口挑選中介→如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。審查房屋權(quán)屬→下家要隊房屋的權(quán)屬情況有所了解。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。實地查看房屋質(zhì)量→下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。上下家當面談合同→即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔保。結(jié)清水表帳單→市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清