【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。在合同里，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況。保證管線暢通，設(shè)施完備。房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容。如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。第五篇：二手房購(gòu)買(mǎi)須知選房篇一、地理位置是關(guān)鍵地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車(chē)站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買(mǎi)房，這樣不但上、下班較便利而且買(mǎi)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買(mǎi)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。二、房屋質(zhì)量看周詳房屋質(zhì)量是買(mǎi)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。三、戶型面積要選好上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開(kāi)始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)買(mǎi)那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。四、探訪鄰里是否和睦鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。交易篇在二手房交易過(guò)程，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。一、賣(mài)方身份的真實(shí)性 交易時(shí)，買(mǎi)方需查看賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣(mài)方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。二、賣(mài)方的還貸情況若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣(mài)方需要在交易過(guò)戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣(mài)方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。此時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣(mài)方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶交易。三、購(gòu)房貸款的審批程序大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、過(guò)戶交易有新規(guī)國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開(kāi)始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿五年的按照買(mǎi)賣(mài)差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足的三個(gè)條件：；；／平方米以下。廈門(mén)市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：一；二、單套建筑面積在140平方米；三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說(shuō)明如下：普通住宅（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：一、未滿兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，如以一套原價(jià)為25萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)是30萬(wàn)元，但按福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)是40萬(wàn)元，那么營(yíng)業(yè)稅將按40萬(wàn)元的指導(dǎo)價(jià)全額征收，％，具體計(jì)算是40萬(wàn)％=；而個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是（賣(mài)出房?jī)r(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià)合理費(fèi)用）20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣(mài)出房?jī)r(jià)的20％扣除，那么這套房子的個(gè)人所得稅是：（40萬(wàn)80％ 25萬(wàn)）20％=；二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營(yíng)業(yè)稅全免，但個(gè)人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，；三、滿5年的：此時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。非普通住宅：（單價(jià)5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：一、未滿兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，以一套原價(jià)為50萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)為60萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元的房子為例，其營(yíng)業(yè)稅則要交70萬(wàn)％=，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)80％－50萬(wàn)）20％=；二、滿2年未滿5年：營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征，即（70萬(wàn)－50萬(wàn)）％=，個(gè)人所得稅還是（70萬(wàn)80％－50萬(wàn)）20％=；三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn) 50萬(wàn)）％=。此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣(mài)方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)。如果有備案，則需要在買(mǎi)賣(mài)合同中，約定賣(mài)方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時(shí)間。另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣(mài)方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定二手房買(mǎi)賣(mài)流程及解釋流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶→結(jié)清電話費(fèi)→遷移戶口挑選中介→如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。審查房屋權(quán)屬→下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。了解房屋使用狀況→首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。實(shí)地查看房屋質(zhì)量→下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。明確中介收定性質(zhì)→定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書(shū)。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。上下家當(dāng)面談合同→即使