【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拖欠時(shí)間太長(zhǎng)，根本無法打電話。有的連物業(yè)維修基金也未轉(zhuǎn)交買方。這時(shí)，購房款早已支付給賣方，再找賣方和中介公司交涉退費(fèi)事宜已相當(dāng)困難，于是一切拖欠費(fèi)用只好由購房者自己承擔(dān)，否則就會(huì)面臨中斷水電氣的危險(xiǎn)而影響正常生活。先交錢后過戶產(chǎn)權(quán)無保證一些中介公司要求購房者先付清房款再辦理房屋過戶手續(xù)，這就是所謂的“一手交錢、一手交房”。等到購房人房款已付，房屋卻因種種原因無法過戶，而不法中介則利用購房合同中的種種缺陷推卸責(zé)任或一拖再拖，使購房者的合法權(quán)益無法得到保障。因?yàn)?，在房屋正式過戶或更名之前，其房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于原房主，而且很可能存在一些無法完成房屋交易的可能性。臆造虛假信息騙取看房費(fèi)利用“房托”把根本不想賣的房子通過廣告發(fā)布出去，誘騙客戶上門看房，然后以種種借口使交易流產(chǎn)，以此賺取看房費(fèi)。購買二手房需“六思” “慧眼”識(shí)好房隨著北京二手房市場(chǎng)的迅速發(fā)展，越來越多的購房人認(rèn)識(shí)到了二手房物美價(jià)廉、無期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)。于是，買一套稱心如意的二手房已經(jīng)成為了許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點(diǎn)以及與一手房不同的交易方式，有許多購買時(shí)應(yīng)該考慮的因素往往被購買人忽視了。記者采訪了“我愛我家”等京城知名房屋中介機(jī)構(gòu)的二手房專家，他們提醒廣大購房人應(yīng)該注意以下六個(gè)方面： 一、不要只看總價(jià)，還要看單價(jià) 按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手房銷售時(shí)候，總是標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房乍一看上去總價(jià)很低、很便宜，但由于二手房建設(shè)年代久，居室面積小，所以算下來每平方米建筑面積單價(jià)并不低。所以，購房人在購買二手房時(shí)，不要只看總價(jià)，還要算算單價(jià)，再拿這個(gè)單價(jià)和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。 二、不要只看位置，還要看交通 許多二手房地處北京市中心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于北京城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便。況且，一個(gè)家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學(xué)，老人看病等其他因素。因此，快捷、順暢的交通有時(shí)比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。所以，購房人在購買二手房的時(shí)候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時(shí)候地段差一些，但臨近地鐵、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。 三、不要只看房齡，還要看質(zhì)量 有些購房人在購買二手房的時(shí)候，往往對(duì)于房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對(duì)于房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上千差萬別。未必房齡越短質(zhì)量就越好。相反，某些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量反而較差；有些房子雖然建設(shè)較早，但卻歷久彌堅(jiān)。所以，購房者在選擇二手房的時(shí)候，要仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，從外立面，到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個(gè)細(xì)節(jié)都要認(rèn)真觀察。 四、不要只看房子，還要看物管 對(duì)于購買二手房的普通人來說，常常把關(guān)注的焦點(diǎn)放在了房子本身上，卻忽視了物業(yè)管理及相關(guān)費(fèi)用、取暖方式及相關(guān)費(fèi)用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。購房是一個(gè)相對(duì)短暫的行為，居住卻是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。目前某些已購公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，而某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生。這都會(huì)對(duì)購房人入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。此外，目前一套普通二手商品房的物業(yè)管理費(fèi)和取暖費(fèi)加在一起，每年也是一個(gè)不小的數(shù)目。因此，在購買二手房時(shí)，還要切實(shí)考慮到自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，做到“既買得起，又住得起”。 五、不要只看社區(qū)，還要看周邊 許多購買二手房的購房人往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，但對(duì)社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實(shí)，某些二手房，特別是已購公房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套就不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補(bǔ)了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購買的。有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周圍在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來的干擾和不便要持續(xù)一兩年時(shí)間。購買這樣的二手房，您一定要做好心理準(zhǔn)備。 六、不要只看眼前，還要看將來 廣大購買二手房的消費(fèi)者在購房時(shí)通常都會(huì)將眼前的各種問題考慮得很周全，但對(duì)今后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)修通；也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費(fèi)，但很可能會(huì)在近期內(nèi)取消。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個(gè)購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會(huì)成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時(shí)，就要對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進(jìn)行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對(duì)所購二手房未來出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些才行。（陳志平）挑選“二手房”技巧周立新20040324 16:17:13　北京青年報(bào)住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中最活躍的部分。目前，北京已開始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會(huì)逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時(shí)應(yīng)格外注意。 查明產(chǎn)權(quán)狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。 看清房屋結(jié)構(gòu) “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 選購時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。買二手房該不該找中介宮萍20040325 10:57:08　北京晚報(bào)二手房買賣一般有兩種方式，一是通過中介公司進(jìn)行交易，二是自由交易。在北京目前的二手房交易中，這兩種方式數(shù)量基本各占一半。在這兩種交易方式中，都存在交易安全的問題，鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士對(duì)該如何安全交易做了如下分析。 如何通過中介公司買賣二手房找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報(bào)紙廣告、房展會(huì)、中介公司的門店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。而目前京城中介市場(chǎng)中“放心中介”已成為一種品牌。如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：最直觀的是看該中介公司是為北京市國土資源和房屋管理局認(rèn)定的“放心中介”；到該中介公司去看看它的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模；看看該中介公司是否有自己的網(wǎng)站，因?yàn)槟軗碛凶约壕W(wǎng)站的中介公司，一般都比較重視公司的形象。與中介公司打交道時(shí)還需要注意：核實(shí)該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對(duì)相關(guān)的條款（如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任等）應(yīng)認(rèn)真考慮，最好讓律師或了解房地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。不通過中介公司如何交易鏈家寶業(yè)曾經(jīng)接待過的一位客戶：先前是通過網(wǎng)上進(jìn)行的自由交易，看了兩遍房屋覺得還不錯(cuò)，準(zhǔn)備買了，進(jìn)一步了解時(shí)，才知業(yè)主所擁有的只是臨時(shí)產(chǎn)權(quán)，根本不能交易，白白浪費(fèi)了這么多時(shí)間。如果是在去看房前或看房時(shí)就問清房屋的權(quán)屬狀況，就不會(huì)這樣了。買方最需注意的是：第一、看房。首先看房時(shí)，一定要看該房屋所有權(quán)證，了解該房是房改房還是使用權(quán)房或者只有臨時(shí)產(chǎn)權(quán)。如果是房改房，還需了解業(yè)主是成本價(jià)還是優(yōu)惠價(jià)購買的房屋。其次還需了解房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否同一人。如果不是，還需了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書、公證書。最后，還需了解清楚物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)是否有遺留問題。第二、簽訂合同。一切承諾都需落實(shí)在合同上，以便將來產(chǎn)生糾紛時(shí)有據(jù)可查；第三、注意付款方式。最好是在過戶當(dāng)天支付。辦理過戶手續(xù)時(shí)，只須將買賣雙方所需的證件備齊，按照房管局的流程去辦理即可。最近，二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，也給二手房交易雙方較為明確地指引，交易雙方可以依據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)作為參照，同時(shí)再利用市場(chǎng)比較法，將自己的物業(yè)與周邊物業(yè)價(jià)格做比較。第一步，搜集交易實(shí)例。業(yè)主可以通過同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周邊的交易實(shí)例；第二步，進(jìn)行交易修正。一般來說，由于業(yè)主只是想大概了解自己房屋的市場(chǎng)價(jià)格，因此只須對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正即可。房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正（繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、臨路狀況等因素）、權(quán)益狀況修正（土地使用權(quán)年限）和實(shí)物狀況修正（新舊程度、戶型、朝向、樓層、裝修等因素）三方面。第三步，求取比準(zhǔn)價(jià)格。房屋位置（如果是在同一小區(qū)，修正系數(shù)為0。如果待估價(jià)房屋有更好的位置、交通、購物休閑環(huán)境等，則可選取1至3%的修正百分?jǐn)?shù)）；建筑年代的相對(duì)折舊：1%（在實(shí)際的估價(jià)中，年折舊率是按2%計(jì)算，但建筑年代對(duì)已購公房的實(shí)際影響并沒有那么大，所以每年的相對(duì)折舊按1%計(jì)算較為適合）；樓層：一層為－2%；二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為－2%；高層：一層為－3%；二為－2%，三層為－1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為－3%；朝向（以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選最好的兩個(gè)為準(zhǔn)）：東向?yàn)?%，南向?yàn)椋?%，西向?yàn)椋?%，北向－2%。裝修：精裝修且在3年以內(nèi)的為＋3%，3年以上的為0%。⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為－2%。這樣，對(duì)于業(yè)主來講，出售自己的房屋，就會(huì)得到一個(gè)較為合理的價(jià)位。兩種方式對(duì)比通過中介公司最大的好處就是安全、省心。俗話說“隔行如隔山”，中介公司對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分的專業(yè)，能為買賣雙方省去好多的麻煩。更重要的是，中介公司所起的居間擔(dān)保作用，能夠站在公正的立場(chǎng)上，為買賣雙方的交易安全起著十分重要的保證作用，保證雙方的利益不受損害。缺點(diǎn)是目前中介公司眾多，良莠不齊。如果委托不正規(guī)的中介公司很可能使委托方受到損失。不通過中介公司，自己交易最大的好處就是省錢，不需要繳納中介費(fèi)，而且自己親自辦理，讓人放心。但是由于大部分買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)了解得不多，很容易忽略一些細(xì)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)生一系列的糾紛，甚至是經(jīng)濟(jì)損失。本來是讓自己放心的，結(jié)果由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不了解反而變得不放心了。缺點(diǎn)是需要牽扯太多的時(shí)間，而且交易過程中的付款安全性得不到有效的保障。如果買方是按揭貸款，手續(xù)較為繁雜，因此，鏈家寶業(yè)建議買賣雙方，為避免許多麻煩及不必要的風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方自己達(dá)成交易的，可以委托一些“放心中介”辦理權(quán)屬過戶和按揭貸款手續(xù)。購房中需防范哪些問題當(dāng)前，大部分購房者還未形成在專家指導(dǎo)下購房的觀念，購房預(yù)算中沒有考慮對(duì)咨詢服務(wù)的必要付費(fèi)。許多購房人能花十幾萬、幾十萬甚至上百萬元購買房屋，但就是不舍得花相對(duì)較少的費(fèi)用雇請(qǐng)專家和律師進(jìn)行咨詢，以此降低購房風(fēng)險(xiǎn)。還有一些市民認(rèn)為政府主管部門應(yīng)該為他們提供免費(fèi)咨詢和排解糾紛。不過，隨著市場(chǎng)的完善，由專家指導(dǎo)的咨詢服務(wù)才是符合市場(chǎng)規(guī)律獲取信息的可靠渠道。防產(chǎn)權(quán)不清： 有相當(dāng)多的購房者總是抱有這種觀念：既然收了樓并已入住，我一手交錢，他一手交貨，會(huì)有什么問題呢？實(shí)際上，購房所購的產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)，這些權(quán)利的確立依賴于特定的賦權(quán)過程，并以產(chǎn)權(quán)證書作為合法權(quán)利的惟一證明。因此商品房要買完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動(dòng)搖，決不可因?yàn)閮H為自住，不關(guān)乎轉(zhuǎn)讓、抵押而輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。防盲從： 由于購房人不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，因而他們往往無法獲得購房決策所必需的真實(shí)完整的信息，或根據(jù)一些片面信息做出盲目決策，具體表現(xiàn)為：１、盲從鄰居、親戚和朋友。一般來講，這些人或多或少有些購房經(jīng)驗(yàn)，但一來他們不是這方面的專家，有時(shí)連自己買的房子性質(zhì)都弄不清；二來他們推薦的房屋隨時(shí)間轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目變動(dòng)，該房屋眼下有無問題尚需重做確認(rèn)。因此，如果抱著別人買得好好的，我買大概也不會(huì)有問題而盲從親戚朋友的想法，雖情有可原，但可能會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤決策。２、盲從開發(fā)商。一些開發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)的考慮，物業(yè)的推介往往缺乏客觀性，更有少數(shù)開發(fā)商有意制造圈套，哄騙購房人上當(dāng)。因此，有不少購房人一時(shí)輕信開發(fā)商的甜言蜜語，付款后陷入經(jīng)濟(jì)糾紛，有苦難言。３、盲從一己之見。對(duì)于自己購房能力過分自信，殊不知一些片面信息早已先入為主，誤導(dǎo)決策。防購房糾紛：購房合同或契約是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，是解決合同有效期內(nèi)可能出