【正文】 本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照以下步驟按部就班進行交易。自己刊登購買廣告也是不明智的，一旦將自己的私人信息暴露在網(wǎng)絡(luò)上之后，消費者將成為長期受不法中介滋擾的對象?？捶康闹饕康氖橇私夥孔拥膶嶋H情況與事前所了解到的是否相符，如查看有無私搭私建的部分、確認房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋內(nèi)部有無明確的質(zhì)量問題、了解裝修的狀況、查驗物業(yè)管理的情況以及往后的居住費用。在合同中應(yīng)詳細、清楚地規(guī)定出買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，精確交房時間、付款時間、物業(yè)交割時間、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間和付款方式、金額等，還應(yīng)規(guī)定違約一方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及糾紛不能自行解決時的做法等。購房者如需銀行貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)。異形房間較多的住宅，其施工的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；潭鹊?，造價一般高于規(guī)則形套房，高造價必是高售價?？偯娣e大，而出現(xiàn)“瓶頸”制約空間的住宅套房不宜選用。影響二手房房價的因素有哪些 12:53:22文章來自:易房網(wǎng)閱讀次數(shù):102估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。一般因素即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。例如，人們普通的喜“8”厭“4’，房子沾了“8”字，身價憑空高一截；房子沾了“4’字，就只有受點委屈了?？疾靺^(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手：1：氣候條件陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風(fēng)起兮塵飛揚”。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。需要強調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。需要強調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個層面：設(shè)計質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值。二手房的價格到底如何評估呢？筆者從我愛我家公司及評估事務(wù)所等機構(gòu)了解到，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限。如何選擇二手房在二手房買賣中，最有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。四、確認房屋的準(zhǔn)確面積1．包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；3．最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。八、查驗物業(yè)管理的水平1．水、電、煤、暖的費用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶；2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；3．小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；4．小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。十二、算計一下房價1．自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；2．委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；3．銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。十七、及時了解政策、程序、費用上的變化1．公房上市在北京還是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化；2．媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；3．向律師及中介代理行咨詢；4．最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。二手房過戶相關(guān)內(nèi)容已購公有住房所有權(quán)人要求將已購公有住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：（一）職工已購公有住房出售申請表；（二）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；（五）個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。二手房中介用“托”吸引顧客一些中介機構(gòu)為爭搶房源，賺取高額差價，讓員工偽裝成急需購房者，當(dāng)場用現(xiàn)金從“托”手中購得房屋。隱瞞房屋欠費草率交接房屋二手房買賣的最后一道程序是交接房屋，一些中介公司在收了房款和中介費后，往往對買方與賣方完成房屋的交驗不大積極認真。先交錢后過戶產(chǎn)權(quán)無保證一些中介公司要求購房者先付清房款再辦理房屋過戶手續(xù)，這就是所謂的“一手交錢、一手交房”。購買二手房需“六思” “慧眼”識好房隨著北京二手房市場的迅速發(fā)展，越來越多的購房人認識到了二手房物美價廉、無期房風(fēng)險等優(yōu)勢。因此，某些二手房乍一看上去總價很低、很便宜，但由于二手房建設(shè)年代久，居室面積小，所以算下來每平方米建筑面積單價并不低。因此，快捷、順暢的交通有時比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。其實不然。所以，購房者在選擇二手房的時候，要仔細考察房屋的質(zhì)量，從外立面，到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個細節(jié)都要認真觀察。目前某些已購公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，而某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生。 五、不要只看社區(qū)，還要看周邊 許多購買二手房的購房人往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，但對社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。 六、不要只看眼前，還要看將來 廣大購買二手房的消費者在購房時通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就考慮得不是很全面了。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠一些才行。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。 選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士對該如何安全交易做了如下分析。與中介公司打交道時還需要注意：核實該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。如果是在去看房前或看房時就問清房屋的權(quán)屬狀況，就不會這樣了。其次還需了解房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否同一人。一切承諾都需落實在合同上，以便將來產(chǎn)生糾紛時有據(jù)可查；第三、注意付款方式。第一步，搜集交易實例。第三步，求取比準(zhǔn)價格。⑥暖氣和燃氣：有暖氣和燃氣為0%，單氣為－2%。更重要的是，中介公司所起的居間擔(dān)保作用，能夠站在公正的立場上，為買賣雙方的交易安全起著十分重要的保證作用，保證雙方的利益不受損害。但是由于大部分買賣雙方對房地產(chǎn)了解得不多，很容易忽略一些細節(jié)，結(jié)果產(chǎn)生一系列的糾紛，甚至是經(jīng)濟損失。寶業(yè)建議買賣雙方，為避免許多麻煩及不必要的風(fēng)險，買賣雙方自己達成交易的，可以委托一些“放心中介”辦理權(quán)屬過戶和按揭貸款手續(xù)。不過，隨著市場的完善，由專家指導(dǎo)的咨詢服務(wù)才是符合市場規(guī)律獲取信息的可靠渠道。一般來講，這些人或多或少有些購房經(jīng)驗，但一來他們不是這方面的專家，有時連自己買的房子性質(zhì)都弄不清；二來他們推薦的房屋隨時間轉(zhuǎn)移、項目變動，該房屋眼下有無問題尚需重做確認。因此，有不少購房人一時輕信開發(fā)商的甜言蜜語，付款后陷入經(jīng)濟糾紛，有苦難言。但是，在實際購房中，簽合同時掉以輕心，最終陷入糾紛局面的例子多有發(fā)生。提醒之一：產(chǎn)權(quán)可靠嗎?；； ； 。 提醒之五：觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) ，有沒有特別不適合居住的缺點； ； ？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 提醒之十：舊房的歷史 ？還有多長時間的土地使用期限； ？什么背景？是何種用途； ？是否欠人錢？或者發(fā)生過盜竊案； 、電、煤、暖的費用。提醒之十三：能否做二手房按揭 二手房按揭的條件是： ，有城鎮(zhèn)戶口，北京、外地均可； ； ，或者能提供其他符合條件的抵押；； 。提醒之十八：產(chǎn)權(quán)的完整性 ，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等；,一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。而二手房交易由于原有房屋的產(chǎn)權(quán)文件、房屋內(nèi)各項設(shè)備都在原權(quán)利人手中，情況相對比較復(fù)雜，如果遇到某些房產(chǎn)中介公司不專業(yè)或不負責(zé)，往往 會導(dǎo)致售后服務(wù)項目不到位，致使留下后患。電話、煤氣過戶的手續(xù)和準(zhǔn)備相應(yīng)材料較為繁瑣，買賣雙方可以填寫委托書，要求房產(chǎn)中介公司代辦相關(guān)手續(xù)。房屋買賣是件大事，程序有點復(fù)雜。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較規(guī)范。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。上下家當(dāng)面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。簽合同注意五條款2003 版房地產(chǎn)買賣合同示范文本自今年7月1日開始啟用，審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關(guān)鍵。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。（四）交房條款。（五）違約救濟條款，主要是對上下家違約責(zé)任及救濟途徑的審查。交易后掃除交房后遺癥二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭。因此在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據(jù)。（三）協(xié)助煤氣過戶。有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。（六）結(jié)算維修基金。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。選擇中介時的注意事項包括：一、要與中介簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。辦理二手房抵押貸款的條件包括：辦理者應(yīng)該是具有城鎮(zhèn)戶口或具有有效居留權(quán)且具備完全民事行為能力的自然人，房屋必須是具備《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、允許上市交易的二級市場成套住房(商品房或市房改辦批準(zhǔn)上市的公房)。那么，如果你想購買二手房，你應(yīng)該從哪些方面入手去挑選呢？二手房交易中心有關(guān)人員認為，從健康的角度挑選二手房主要應(yīng)從三方面入手：一、社區(qū)狀況 房屋所在的社區(qū)規(guī)模不能太大，要比較適中，選擇的社區(qū)人口居住密度要小，樓間距離要大，綠化面積也要大，樹木要多，這樣的選擇可以讓你居住在一個清幽的環(huán)境中，感覺安靜、閑適而幽雅。健康居室的起居室不能小于14平方米，臥室通常不能小于12平方米。 三、小區(qū)的物業(yè)與配套 從健康的角度看小區(qū)的配套主要包括：小區(qū)是否有較完善的衛(wèi)生醫(yī)療系統(tǒng)，是否有康體健身設(shè)施。 賣舊房如何找到好“婆家”(2004年8月17日　10:57)二手房市場與新房市場不同的是，除了買方是普通老百姓外，賣方也大多是普通老百姓，他們對于怎樣賣房最安全，二手房怎樣才能賣個好價錢，什么時候交房最合適等種種常識和技巧，往往都不甚了解。要想避免過多糾紛，賣方最好將房屋委托給有合法經(jīng)營執(zhí)照的中介公司，這樣的公司客源多，中介公司還會幫你篩選客戶，選擇最適合你的買方。如果委托獨家代理，最好在合同中約定代理期限，超過期限可另行委托，而且這個委托期限越短越好，最長不超過兩個月，時間太長，無形中損失利益的是賣方。這種做法既違背誠信，也會增加交易的風(fēng)險。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求，屋主還需思量。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，如維修基金、有線電視費、電話費等等。據(jù)立好信房屋有關(guān)人士反映，與過去相比，現(xiàn)在的二手房購買者越來越注重“擇鄰而居”了。 對此，有關(guān)專家表示，由于在經(jīng)濟收入、消費觀念、社會地位等方面存在差異，不同的置業(yè)群體的居住理念也有所不同，比如一些喜歡在周末睡懶覺的上班族就不喜歡小區(qū)的清晨有人聲鼎沸的晨運人群，不同的生活習(xí)慣往往會使鄰里之間產(chǎn)生一些不必要的矛盾。 目前，市場上有十分充足的二手房源可供置業(yè)者挑選，置業(yè)者完全可以根據(jù)自己的生活習(xí)慣以及對生活品質(zhì)的要求，在一些同質(zhì)人群多的社區(qū)找到合適的二手房，讓自己居住得更好。一天晚上七點多鐘，經(jīng)中介公司介紹，有三位男性到該戶看房。晚十點鐘左右，當(dāng)丈夫回家時，一看妻子被他人所殺，慌不迭馬上報案，前來偵破的110警方人員，一看家中沒有撬門的跡象，便開始偵察，發(fā)現(xiàn)僅有中介公司留有一張身份證號碼的人去該戶看過房，后經(jīng)中介公司對該人形象描述，不久此案偵破，三罪犯一起落網(wǎng)。十多分鐘后，女業(yè)務(wù)員在昏迷中醒了過來，只覺眼前有一黑影晃動，但不知自己身處何處。因為要買二手房和租房人中，人員形形色色，保不準(zhǔn)會有歹徒和罪犯混入其中。據(jù)筆者了解，上述現(xiàn)象并非絕無僅有，因此，中介部門和銀行貸款，一定要為業(yè)主負責(zé)，把好關(guān)口。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。在購置“二手房”時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。價格風(fēng)險二手房交易最大的問題是價格問題。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％?！h(huán)境因素。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。心理因素：8％?！獊碜越灰追课莘矫娴娘L(fēng)險。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記?！獊碜远址拷灰缀贤矫娴娘L(fēng)險。北京市各區(qū)縣房管局都辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是