【正文】 ......... 41 4 概 要 一、報告編制目的 分析城市經(jīng)濟環(huán)境，宏觀發(fā)展背景，為本市場的設立提供可行性宏觀環(huán)境依據(jù) 。 通過市場調(diào)研，了解市場現(xiàn)狀，為本市場的建立提供可行性市場依據(jù) 。 通過對其他城市同類市場深入調(diào)研，對市場的規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)分布等提出相應建議，為本市場的設立提供規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)分布等依據(jù)。 威寧城市規(guī)劃文件； 威寧 20xx 年政府工作報告； 相關市場調(diào)研所得資料。 6 三、地塊基本情況 地塊位置 ? 用地性質(zhì)：本地塊土地性質(zhì)為商業(yè)服務用地； ? 地塊區(qū)位：位于畢威高速路威寧入口處，屬于威寧城市發(fā)展重點建設區(qū)域之 一的五里崗工業(yè)園片區(qū)。 ? 本案地塊為農(nóng)耕熟土用地，有大量農(nóng)作物，上方有少量拆遷物。但有大量松散積土，填方較多。畢威高速為威寧四條重要高速公路（畢威高速、水威高速、威昭高速、威宣高速）之一，四條高速公路形成一個“ X”形 高速路網(wǎng)。 ? 連接貴州六盤水市、威寧縣和云南昭通的 102 省道，以及規(guī)劃中的威寧 昭通高速都將經(jīng)過五里崗工業(yè)園片區(qū)，本地塊亦在有效輻射范圍之內(nèi)。 500 米范圍內(nèi)為工業(yè)園區(qū)一正建廠房； ? 共享資源：地塊周邊無市政綠化、公園、休閑設施等配套設施； ? 環(huán)境狀況：本地塊無水、空氣等明顯污染源。 7 第二章 項目建設背景 一、 國內(nèi)汽摩市場行業(yè)分析 汽車整車市場 ① 現(xiàn)狀 中國汽車合資之路已近 30 年 ,也是中國汽車工業(yè)真正發(fā)展的 30 年。 目前，全國汽車零部件、合資企業(yè) 1200 家，涉及汽車全方位零部件生產(chǎn)，但是絕對份額被合資企業(yè)或境外企業(yè)占據(jù)，中國自主品牌的發(fā)展任然任重道遠。其中，20xx 年到 20xx 年，中國汽車市場連續(xù)三年產(chǎn)銷量位居世界第一，中國真正成為全球汽車市場產(chǎn)銷大國。 8 ② 趨勢 根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會的預測， 20xx 年在中國汽車市場銷量將達到 2065 萬輛車，增速在 7%左右，這個全球第一大汽車市場為什么還能再增長呢？中汽協(xié)認為，在中國對汽車的剛性需求依然強勁。 據(jù)預計，在下一個 5 年，中國產(chǎn)量將達到 2500 萬輛，汽車工業(yè)附加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的將達到 3%，中國汽車產(chǎn)業(yè)將真正成為國家支柱型產(chǎn)業(yè)。“全面小康”將釋放汽車的多樣化、多層次需求，中國汽車市場將迎來“后黃金 10 年”。 雖然截止 20xx 年底，中國民用汽車保有量已經(jīng)超過一億輛，但是中國人人均汽車保有量仍然低于歐美日等發(fā)達國家和世界平均水平，因此中國汽車市場的增長空間仍然很大。 另外，汽車市場的西移與下沉是長期大趨勢，三、四線城市 將成為未來全國汽車發(fā)展的主導力量 。汽車維修及配件行業(yè) 。二手車及汽車租賃行業(yè)；汽車保險行業(yè)。越來越多的國內(nèi)或者國外商家都將目光聚焦于我國汽車后市場空間這塊“蛋糕”。盡管經(jīng) 濟形勢不樂觀，絕大多數(shù)的行業(yè)面臨利潤下滑風險的大背景下，但汽車后市場發(fā)展仍保持著勃勃的發(fā)展生機。汽車后市場還是一個處于起步的年輕行業(yè)，對投資者而言這個行業(yè)機遇與風險并存著?！捌叻逐B(yǎng)，三分修”，以養(yǎng)代修的愛車新理念逐步被廣大有車族所接受。汽車后市場伴隨著我國汽車工業(yè)相關政策的調(diào)整與完善已經(jīng)占據(jù)了越來越多的市場份額。因此，中國汽車后市場的巨大商機正在涌動。已經(jīng)出現(xiàn)攀比消費。大部分消費者對于汽車后市場的消費領域、消費方式、如何消費，還處在一知半解、半懂不懂的狀態(tài)，因此對投入消費比較謹慎?？梢钥闯?，中國汽車后市場消費還需要商家有意識、有針對性和指導性的引領。 市場整體掌控力的不足，使得國內(nèi)數(shù)家大的汽車后市場企業(yè)各自分居小范圍市場。沒有形成經(jīng)營規(guī)模的國內(nèi)汽車服務行業(yè)小店到處都是，店與店之間低價競爭、相互拆臺，嚴重的無序經(jīng)營影響著這個領域競爭力的形成。 許多外資公司很早以前就開始悄然布局，首當其沖的是跨國零部件供應商。雖然中國目前的汽車后市場與歐美相比，還有一定的差距，但正是這樣，才給我們提供了更大的發(fā)展空間。 12 這些外資公司憑借雄厚的經(jīng)濟實力和成熟的管理經(jīng)驗，開始迅速搶占中國市場，并依靠專業(yè)的服務和連鎖經(jīng)營模式樹立品牌形象，賺得了不錯的業(yè)績和口碑。 汽車文化、汽車運動、汽車競技、汽車休閑、汽車娛樂、汽車俱樂部、汽車展會，定將高速發(fā)展，形成新的巨大的市場潛力。 在限購令逐步廣泛推廣的形勢下，經(jīng)銷商應當考慮的一個重大課題，即從戰(zhàn)略上向汽車后市場轉型，在一定意義上講，汽車后市場將決定汽車銷售市場的未來，將決定汽車經(jīng)銷商效益的高低。 隨著汽車后市場綜合性發(fā)展，做為汽車后市場中最耀眼的亮點，汽車改裝市場前途無量。據(jù)權威部門估計，今后兩至三年內(nèi)，將有 3000 億元左右的改裝車市場。不僅汽車總量不會增加，更重要的對拉動內(nèi)需將起到巨大的推動作用。雖然目前，中國在改裝車方面法律法規(guī)不盡完善，但 是隨著市場的逐步成熟，中國的改裝車市場定會大放異彩。未來幾年的我國汽車后市場將更加繁 13 榮與健康發(fā)展，這是不可阻擋的主流。 摩托車市場 ① 現(xiàn)狀 中國摩托車產(chǎn)業(yè)是國民民生的重要組成部分，并將對擴大內(nèi)需和出口、城市交通結構的持續(xù)改善、以及提升人們 生活的幸福感產(chǎn)生越來越重大的影響。中國是全球最大的摩托車生產(chǎn)國和消費國，在經(jīng)歷了十多年的快速增長之后，近年來中國摩托車行業(yè)已進入回落調(diào)整階段。目前，我國摩托車行業(yè)進入了后增長期，摩托車行業(yè)在未來幾年會進入結構調(diào)整階段。隨著全球經(jīng)濟和國內(nèi)經(jīng)濟的軟著陸，預計 20xx 年摩托車產(chǎn)銷量為 2500 萬輛左右，預計增長率為 %。 在區(qū)域保有量方面，我國東部沿海一帶摩托車的人均保有量 (每千人 )較高，廣東省 ，為全國之首；山東、江蘇、海南、福建等地區(qū)的保有量為 5059輛；中西部絕大部分地區(qū)的人均保有量較小，僅為 15輛左右；部分地區(qū)甚至不超過 5輛，發(fā)展?jié)?力較大。預計未來五年，中國摩托車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷規(guī)模仍將為世界第一。 隨著國內(nèi)全面建設小康社會 的加速發(fā)展， 國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和廣大農(nóng)村及小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民收入的提高及消費觀念的變化，農(nóng)村及中西部地區(qū)摩托車市場需求量將有較大的增長。研究開發(fā)適合農(nóng)村使用條件的車型，滿足農(nóng)村路況差、載客量大、可靠性高、價格低的車型將在農(nóng)村市場具有廣闊的發(fā)展前途。我國農(nóng)村有 億多人口， 億住戶，現(xiàn)全國摩托車保有量近 1 億輛，千人占有率 80輛左右，與發(fā)達國家相差甚遠。除了鞏固和擴大城市市場外，農(nóng)村是巨大的潛在市場，尤其應讓摩托車成為西部大開發(fā)的“千里馬”，為生產(chǎn)力發(fā)展添磚加瓦，立汗馬功勞。 ? 需求結構和特性 隨著摩托車市場重點由城市轉向鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及未來社會對綠色環(huán)保產(chǎn)品的訴求趨勢，摩托車產(chǎn)品的消費結構也將相應發(fā)生變化。 五金機電市場 ① 現(xiàn)狀： 近年隨著專業(yè)市場建設的步伐加快，我國五金專業(yè)市場合理布局已經(jīng)形成。同時，近幾年各地興建五金專業(yè)市場的勢頭不減。 20xx 年是中國五金機電行業(yè)艱難的一年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得火爆的房地產(chǎn)業(yè)冷卻了下來，而這也給與房地產(chǎn)密切相關的五金機電行業(yè)帶來了不小的沖擊。 20xx 年 5月到 6 月期間，“五一”小長假的結束，市場迎來了一批采購高峰，其中在五金機電十二個大類中，常用的五金零部件類產(chǎn)品，建筑五金類產(chǎn)品，特別是衛(wèi)浴五金產(chǎn)品，電線電纜類產(chǎn)品、儀表儀器類產(chǎn)品、機電設備類產(chǎn)品，從這幾大類的規(guī)模指數(shù)看出，這幾類產(chǎn)品銷量漲幅都非常大，遠遠超過商戶預期，可以說是 20xx年中的一個小豐收。 20xx 年將是中國五金機電行業(yè)持續(xù)回暖、加速發(fā)展的一年?？梢灶A計未來十年，我國特別是西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)仍將高速發(fā)展，與房地產(chǎn)市場密切相關的五金機電行業(yè)勢必迎來新一輪空前的機遇。 二、威寧宏觀經(jīng)濟環(huán)境 (1)威寧空前的政治機遇 威寧試點 20xx 年 9 月 8 日至 13 日，國務院扶貧辦赴威寧實地 調(diào)研。中央對一個縣的發(fā)展如此重視，令人倍感震撼。于是，“貴州省威寧縣喀斯特 16 地區(qū)扶貧開發(fā)綜合治理試點工作協(xié)調(diào)小組”第一次全體會議在北京召開。省、市、縣相繼成立“威寧試點”工作領導小組及其辦公室，并相繼召開領導小組全體會議。 三年來，“威寧試點”堅持“全民大動員、全民思想大解放促進扶貧大開發(fā)；以創(chuàng)新社會管理促進環(huán)境大改變、資源大整合推動扶貧大開發(fā)；以集團大幫扶全面提升民生大改善；以機制大創(chuàng)新促進經(jīng)濟大發(fā)展”，全縣呈現(xiàn)出政通人和、縣富民強、和諧有序的大好局面。 (2)威寧 20xx 年經(jīng)濟概況 在三年的提速發(fā)展中，“威寧試點”猶如持續(xù)不斷的東風，催生了“喀斯特地區(qū)扶貧開發(fā)的威寧樣本”這一 內(nèi)涵豐富的開發(fā)扶貧模式。 — 上級關心繼續(xù)加大。胡錦濤主席視察畢節(jié)期間專門詢問了解威寧的發(fā)展情況，溫家寶總理親赴威寧視察工作，趙克志書記五上高原對威寧兩年來的變化尤其是在“三化同步”方面取得的成就給予充分肯定，并繼續(xù)將我縣迤那鎮(zhèn)作為書記掛幫聯(lián)系點，陳敏爾省長 等省部級領導共計 36 人次到我縣視察指導工作。經(jīng)省委研究并報中央編辦批準，威寧作為省直管縣試點，成為全省深化行政體制改革的排頭兵。 20xx 年，全省經(jīng)濟發(fā)展增比進位綜合測評預排名中我縣位居全市第 3 位、全省第 18位，反映了我縣經(jīng)濟運行健康、持續(xù)、良性的發(fā)展態(tài)勢。 — 基礎設施繼續(xù)改善。貴州威寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)累計完成開發(fā)面積 平方公里， 平方公里主園區(qū)場平、 14 公里骨干路網(wǎng)、 40 公里供水管網(wǎng)、 32 公里電網(wǎng)改遷等重大投資基本完成， 30 萬平方米標準化廠房和 萬平方米公租房正在全面建設。實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17910 元，同比增長%；實現(xiàn)農(nóng)民人 均純收入 4821 元，同比增長 %； 20xx 年減少貧困人口 萬人，農(nóng)村剩余勞動力轉移 21324 人，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 24800 人；新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達 %，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險參保率達 %，新農(nóng)保和城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險參保 萬人，基本實現(xiàn)全覆蓋。 20xx 年，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院實現(xiàn)全覆蓋，農(nóng)村特困群眾醫(yī)療救助和救治水平不斷提高，農(nóng)村危房改造、廉租房、經(jīng)濟適用房建設等保障性 安居工程取得突破性進展，初步實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、住有所居”目標。工業(yè)化比重繼續(xù)加大。煤礦建設步伐加快，投產(chǎn) 16個，試運行 3個，全年生產(chǎn)煤炭 萬噸。城鎮(zhèn)化步伐繼續(xù)加快。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在建房地產(chǎn)項目 218 萬平方米，建成近 100 萬平方米。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平繼續(xù)提升。實現(xiàn)科技在糧食生產(chǎn)中的貢獻率上升到 45%，糧食種植 萬畝，糧食總產(chǎn)量達 萬噸，同比增長 %。 ? 所處區(qū)域：主要集中于老城區(qū)，并處于城郊區(qū)域； ? 分布情況為：主要分布于兩條街（區(qū)域），為老城中心 昭通方向區(qū)域，老 城中心 — 六盤水方向區(qū)域； ? 經(jīng)營面積：主力面積約為 200400 ㎡，經(jīng)營面積范圍為 2001000 ㎡； ? 主營品牌：以主打 A 級車市場的自主品牌為主。多數(shù)為一個店面同時銷售數(shù)個品牌； ? 銷售店形象：簡單裝修，不大氣，不具檔次與品質(zhì)。 ? 商家發(fā)展計劃希望：由于威寧汽車銷售市場發(fā)展良好，在走訪中了解到，有部分經(jīng)營者欲擴大經(jīng)營，做大 做專業(yè)，計劃聯(lián)合拿地，自建自營汽車銷售店， 19 以集中形成汽車銷售專業(yè)市場。 總結： 隨著威寧經(jīng)濟社會的強勁發(fā)展，在威寧 140 萬人口的紅利保障下，威寧汽車消費市場發(fā)展勢頭非常強勁。其中，汽車 4S 店寥寥可數(shù)；銷售品牌以主打低端市場的自主品牌為主；店面裝修抵擋，形象差；專一品 牌的專賣店非常少，多數(shù)為一個店面同時銷售幾個品牌；總體經(jīng)營情況良好。 威寧縣城汽車后市場，目前以汽車裝飾美容店為主。 ◆汽車清洗、美容及汽車用品裝飾店、汽車配件，約 50 家店面。 ◆汽車維修方面，目前威寧維修廠和修理店約 60 家，代表性的廠家有：威 20 寧機動車檢測中心，政府修理廠。 ◆二手車及汽車租賃行業(yè) ：不到 10 家，店面 50 平米以內(nèi)，面積小，形象差。 在威寧汽車整車消費呈現(xiàn)出剛性需求的情況下，車主希望擁有更豐富商品、技術更專業(yè)的汽車后市場商家出現(xiàn)。此外，基本上每個較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有摩托車銷售店。 受益于摩托車下鄉(xiāng)政策，民眾真正得到實惠，有力地促進了威寧摩托車銷售。 工程及礦山機械、五金機電市場 ◆五金機電：目前，威寧專業(yè)的五金機電行業(yè)尚未形成規(guī)模。其中草海商貿(mào)城入駐 2 戶，經(jīng)營面積為 200 ㎡，為小型建筑裝飾五金機電。 工程機械經(jīng)營有壓路機、挖掘機等，均為小型初級設備。設備散放在路邊。 五金機電、工程機機械及礦山設備存在大量的消費市場外流現(xiàn)象，主要消費 21 區(qū)域為六盤水、 貴陽等。其中，煤炭儲量達到50 億噸，鐵礦石儲量 1 億噸。同時，隨著威寧房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將日益增加對五金機電的消費需求。 ◆當前正處項目前期，便于借鑒優(yōu)勢，規(guī)劃最優(yōu)方案。 ◆區(qū)位優(yōu)勢凸顯：項目 位于畢威高速路威寧入口處，屬于五里崗工業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域為城市發(fā)展規(guī)劃核心區(qū)域。畢威高速為威寧四條重要高速公路之一。同時，連接貴州六盤水市、威寧縣和云南昭通市的 102 省道，以及規(guī)劃中的威寧 昭通高速都將經(jīng)過五里崗工業(yè)園片區(qū)，本地塊亦在有效輻射范圍之內(nèi)。 ◆本地塊可建筑面積約 20 萬㎡，可以打造成具規(guī)模的大中型專業(yè)市場，具規(guī)模的專業(yè)市