【正文】 的逐步實施和城市基礎建設的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。許多項目產(chǎn)品 出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。 項目的 規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計均 為 專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。 13 第三章 項目 本身及 市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資 、旅游度假和消費三 重功能的產(chǎn)品。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升。 2020 年 前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好， 批準預售商品房 萬平方米，和 去年同期相比增長 76 %。商品房平均銷售價格 9317元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 14商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米 ）。 土地供應價格情況 ： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020年內(nèi)地價 60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年 10 月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020年 2 月， 三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每畝 762 萬元的高價，每平米價格達 11,429 元。 三亞 商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，面積占 %。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 ： 2020 年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。其中海景房的平均價格是 13000 元／平方米（毛胚）以上 。 15（二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5 月 29 日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。 基于以下因素分析，預期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項目不 會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。 （三） 2020 年 初 三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。其中商品住房 萬平方米 , 3942套 ， 登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48 %；其中商 16品住房 萬平方米 , 2785套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長 94%。 金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。 （一） 目標市場 定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。 主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選擇 7— 12 層有好視野的戶型。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。 （二） 產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。 通過市場調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地 區(qū)是本項目的主要目標客戶群。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。 一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行 21道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。 在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂 料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 三、戶型結(jié)構(gòu) 本項目戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。具體戶型上以 40— 60 平米 一房， 80— 85 平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 22戶型 面積 套數(shù) 比例 三室兩廳 120m2 20 % 二室二廳 8085m2 96 % 一室一廳 60m2 204 % 一室 40m2 145 % 第 五 節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析 本項目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。 前者主要技術(shù)指標為：用地面積 35, ㎡，建筑面積 53,㎡，容積率 ，密度 %，綠化率 65%以上，由三幢 11— 13 層帶高檔電梯高層和 16 幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 后者為三亞藍月灣海景酒店公寓。戶型以 35平米酒店式標準間為主。 （ 二 ） 、 競爭樓盤價格情況 三亞皇家生態(tài)海景花園于 2020 年 3 月 1 號開盤，高層均價在 12600元，起價 10600 元，最高價為 16000 元。目前，銷售已達 60%?，F(xiàn)每套均價為 40 萬左右。 第 六 節(jié) 本項目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā) 展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。 （三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。 （五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。 （七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。是老年人生活的天堂。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。住宅景觀的不均等。 （三）目前，本項目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較 大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味， 2020 年 10 月后海軍基地和市政府準備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。 （四）項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。 三、風險分析 （一）由于本項目是臨榆林灣的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目 ,對目標市場不熟悉 ,沒經(jīng)驗可以借鑒。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。 （三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。 （四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。榆林港有望成 25為國際優(yōu)良的游艇港灣。 四、機會分析 （一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。 （三）本地區(qū)可供開 發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū) 2020 年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當初銷售價格的 — 3 倍。 （五）紅沙跨海大橋建設將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。 26第四章 項目方案 第一節(jié) 場地選 址 一、場地選擇 地理位置 ： 本項目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風水寶地。項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白 。 第二節(jié) 項目設計內(nèi)容與規(guī)模 一、設計依據(jù) （ 一 ） 、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （ 二 ） 、三土房（ 2020 字第 0453 號； （ 三 ） 、三亞市建設工程規(guī)劃許可證編號為 [2020]26 號； （ 四 ） 、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （ 五 ） 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相 27關(guān)數(shù)據(jù)； （ 六 ） 、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （ 七 ） 、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 八 ） 、《海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額》。 注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 立面造 型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。 建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。 項目 二期 用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面 積： 15, 平方米 ，含一期 ㎡ ） ， 總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商 場 面積 （分攤后） 28 平方米， 會所 平方米， 地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )， 容積率 ≤ ，綠化率 ≥ 40%，建筑密度 ≤ %，建筑 高度 ≤ 80 米 。該公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38,萬元。 項目開發(fā)管理團隊 童石軍：三亞泰星實