【正文】 年的最高值%，隨后逐年回落。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %；辦公樓投資 2544 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 7370 億元，增長 %。但住宅投資增速降幅僅為 個百分點(diǎn)，這主要得益于政府保障性住房建設(shè)的進(jìn)度。 2020 一 季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢 （ 1） 經(jīng)濟(jì)增長 經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。自從 2020 年一季度以來，我國經(jīng)濟(jì)增速一直呈放緩趨勢。 3 月份 PMI 為 ，較上月上升 個百分點(diǎn)。如圖 16 所示： 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 9 圖 16 20202020 年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長速度 （ 2） 價格水平 價格水平平穩(wěn)回落。 3 份蔬菜、成品油等消費(fèi)品價格出現(xiàn)反彈， CPI 上揚(yáng)至 %。 從總體上講，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在成本上升階段，通脹壓力朝長期化發(fā)展。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 PPI 自 2020 年 11 月之后再次呈現(xiàn)負(fù)增長，創(chuàng)下 27個月來 的新低。固定資產(chǎn)投資的三個分項，基建投資、制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資 12 月份同比增速分別為 %、 %和 %。 2020 年 1 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2020 年 1 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)； 17 日：銀監(jiān)會召開 2020年工作會議，繼續(xù)實施差別化房貸政策； 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措； 26 日：國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (下稱“新國八條 ”)； 27 日：財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》； 28 日： (財政部 )上海和重慶正式實施房產(chǎn) 稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 2020 年 3 月 18 日：中國人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成 1000 萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 2020 年 7 月 6 日：中國人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2020 年 8 月 17 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的 5 項建議標(biāo)準(zhǔn)； 2020 年 10 月 23 日：寧波市住建委下發(fā)《寧波市商業(yè)性個人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公 積金貸款管理暫行規(guī)定》； 24 日：南京住房公積金管理中心恢復(fù)南京公積金貸款最高可貸額度； 30 日：中國人民銀行決定，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。 4 日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年； 9 日：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖， 促進(jìn)房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。其中，住宅投資 44308億元，增長 %，增速比 111 月回落 個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 圖 19 2020 年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 13 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111 月回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111 月回落 個百分點(diǎn)；土地成交價款 8049 億元，下降 %，而上年為增長 %， 111 月為增長 %。商品房銷售額 59119 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111 月回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。中部地區(qū)商品房銷售面積 億平方米，增長 %，增速回落 個百分點(diǎn)；銷售額 11895 億元，增長 %，增速回落 個百分點(diǎn)。 2020 年末，全國商品房待售面積 27194 萬平方米，比 11 月末增加 1763萬平方米。如圖 11 112 所示： 圖 111 2020 年全國商品房銷售面積增速 圖 112 2020 年全國商品房銷售額增速 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 15 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 83246 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111 月回落 個百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 21610 億元，增長 %；個人按揭貸款 8360 億元，下降 %。 2020 年一季度國家房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020 年 13 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 10927 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點(diǎn)。如圖 114 所示： 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 16 圖 114 2020 年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 13 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 6593 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2070 億元，增長%，增速回落 個百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2264 億元，增長%，增速回落 個百分點(diǎn)。房屋新開工面積 39946 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 29427 萬平方米，下降 %。 13月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 7859萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)；土地成交價款 1555 億元，增長 %，增速回落 個百分點(diǎn)。商品房銷售額 8672 億元，下降 %，降幅縮小 個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷 售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。中部地區(qū)商品房銷售面積 3704 萬平方米，下降 %，12 月份為增長 %；銷售額 1592 億元，下降 %， 12 月份為增長 %。 3 月末 ，商品房待售面積 30122 萬平方米，比 2 月末減少 404 萬平方米。如圖 11 118 所示： 圖 117 2020 年一季度全國商品房銷售面積增 圖 118 2020 年一季度全國商品房銷售額增速 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 20847 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 4380 億元，下降 %；個人按揭貸款 1963 億元，下降 %。 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年青島宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)展呈現(xiàn)“增長較快、物價趨穩(wěn)、質(zhì)量提升、民生改善”的良 好態(tài)勢，主要目標(biāo)任務(wù)全面完成，實現(xiàn)了“十二五”的良好開局。青島市 260 個市級 重點(diǎn)項目已全部開工在建， 80 個項目竣工，累計完成投資超過 800 億元。高新區(qū)北部園區(qū)、董家口港區(qū)等重點(diǎn)園區(qū)承載能力進(jìn)一步提升，世園會園區(qū)拆遷工作基本結(jié)束，道路、綜合管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面開展 。國內(nèi)原材料價格和勞動力成本上升、人民幣匯率總體上浮等因素又加劇了企業(yè)壓力。 人口 截止到 2020 年，青島人口總數(shù)達(dá) 7636392 人，同比增長僅為 %。生育率的快速下降，改善了人口年齡結(jié)構(gòu)，使青島市未來近 40 年處于勞動力豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)低、儲蓄率高的“人口紅利”期，將推動經(jīng) 濟(jì)發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型、構(gòu)建和諧青島創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。在與沿海幾個副省級城市的比較中，青島的前三季度的 GDP 總量位居首位，青島、大連、寧波、廈門的 GDP 增長率分別為 %、 %、 %、%。 （ 2） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 自 2020 年起，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈連年上升趨勢， 2020 年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為 億元、 億元、 億元，三產(chǎn)比例達(dá)到 ： ： ；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局逐漸向“三、二、一”類型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。自 2020 年起，青島市固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長， 2020 年前三季度全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，同比增長 ％。 對外貿(mào)易 青島市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易額走出了 2020 年的低谷， 2020 年前三季度對外貿(mào)易額達(dá)到 億美元，同比上漲 %。貿(mào)易順差額為 億美元，達(dá)到近幾年的最低值，國際國內(nèi)的金融和市場因素致使青島外貿(mào)出口面臨著諸多壓力。人均消費(fèi)性支出也有較快增長。青島市消費(fèi)市場持續(xù)增長，消費(fèi)品市場需求旺盛，銷售活躍。截止到 2020 年前三季度，青島市財政收入達(dá)到 億元，比 2020 年前三季度 億元增長 %。 （ 2） 存貸款余額 截止到 2020 年前三季度，青島市各項存款余額達(dá)到 億元，創(chuàng)歷史新高。 青島市房地產(chǎn)基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 青島市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，且增長幅度 在近年來逐年加大。 商品房施工情況 2020 年前三季度，青島市商品房總體施工面積達(dá)到 萬平米，同比增長 %；其中住宅施工面積為 萬平米，增長 %。 銷售面積 2020 年前三季度，受各方面影響，青島市商品房銷售面積僅為 萬平米，比 2020 年前三季度 萬平米下降 %，其中住宅銷售面積 萬平米，較 2020 年前三季度 萬平米下降 %。 銷售額 2020 年前三季度青島實現(xiàn)銷售額 億元，較 2020 年前三季度 億元上漲 %；其中住宅實現(xiàn)銷售額 億元，較 2020 年前三季度 億元上漲 %。 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 24 2項目類型及現(xiàn)狀分析 普通住宅市場 市場綜述 2020 年青島樓市經(jīng)歷了不同尋常的一年，供應(yīng)量的不斷上升，成交量的極度萎縮，導(dǎo)致目前庫存壓力極大；限購令的出臺限制了大部分投資需求和改善性需求，也誤傷了不少剛性需求，因此成交一直低位 徘徊；住宅價格不再堅挺，大幅優(yōu)惠的趨勢逐漸從郊區(qū)向市區(qū)內(nèi)蔓延。 2020 年全年青島市七區(qū)住宅總體供應(yīng)量為 108784 萬套、 萬平米，其中新增供應(yīng)量為 77828套、 萬平米；成交 48163 套， 萬平米；均價由年初的 10716 元 /平米跌至 9439 元 /平米，下跌 %。近幾年青島市住宅供應(yīng)量不斷上升，尤 其是近三年，供應(yīng)量持續(xù)高位運(yùn)行。 2020 年青島住宅市場總體呈現(xiàn)逐月上升的趨勢，月均供應(yīng)量為 46275 套。尤其是 9 月份以來，各區(qū)域紛紛推盤，供應(yīng)量屢創(chuàng)新高?？闯鲈谀壳跋拶彽男问较?，為實現(xiàn)銷售，開發(fā)商選擇首先推出 剛需和首改類產(chǎn)品。 新增供應(yīng)及區(qū)域分布 （ 1）樓盤供應(yīng)量變化 2020 年青島全市 新增總供應(yīng)量為 77828 套、 萬平米，較 2020 年同比上升 %， %。 (2) 月度新增供應(yīng)變化 2020 年青島住宅市場新增供應(yīng)呈現(xiàn)明顯階段性特征：上半年新增供應(yīng)量相對較少，下半年新增供應(yīng)量大幅增長。 從新增項目數(shù)量上來看， 2020 年全年新入市項目 65 個，其中 10 月有12 個新項目入市，成為開盤最多的月份；其次為 5 月，有 11 個項目開盤；再次為 9 月，有 9 個項目入市。 (3) 新增供應(yīng)面積段分布 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 26 2020 年全年新增供應(yīng)產(chǎn)品大部分分布于 6090 平米之間，占總量的一半多；其次為 90120 平米的首改類產(chǎn)品。 各區(qū)域市場供應(yīng)情況 市南區(qū)在售項目 34 個，總供應(yīng)量為 5184 套、 萬平米，其中新增供應(yīng)量為 2032 套、 。首府、錦繡華城等有部分新推房源。本年內(nèi)新入市項目主要有：青建依山半島、君利璟臺等項目。本年內(nèi)新入市項目主要有：鴻海佳園、海信英郡等。本年內(nèi)新入市項目主要有：理想之城御園、映月公館、中南世紀(jì)城、米羅灣、香蜜湖、海右重華、海岸華府、東方公園世家、萬科生態(tài)城、理想之城藍(lán)岸、芳馨園、時代城、中海國際社區(qū)等。本年內(nèi)新入市項目主要有：海信城陽區(qū)在售項目 75 個，總供應(yīng)量為 20335 套、 萬平米，其中新增供應(yīng)量為 15668 套、 萬平米。美立方、御景尚都、正商紅河谷、中鐵華胥美邦、天一人和 開發(fā)區(qū)在售項目 99 個，總供應(yīng)量為 22820 套、 萬平米，其中新增供應(yīng)量為 15944 套、 萬平米。名嘉匯、秀蘭 成交分析 （ 1）年度供求關(guān)系變化 2020 年全年住宅共成交 48163 套， 萬平米，同比下降 %和%。隨后2020 年 4 月，政府開始出臺一系列調(diào)控措施使得樓市有所降溫，至 2020 年青島開始實施 限購令以來，成交量大幅下滑。 0 10 年成交率較高，達(dá) 65%以上。 （ 2）月度供求關(guān)系變化 2020 年 1 月受限購令即將正式實施的刺激，成交量高達(dá) 6634 套、 萬平米，成為年度成交最好的月份；隨著 2 月份限購令正式實施以后，成交量瞬間降至冰點(diǎn)，隨后成交量一直在低位徘徊，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也未使樓市有所回暖，到最后一個季度，開發(fā)商受資金影響， 部分項目低價入市或優(yōu)惠力度增大，促使成交量有所回升， 12 月成交 6548 套、 萬平米，成為限購以來表現(xiàn)最好的月份。 2020 年 4 月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出