【正文】 十”也未使樓市有所回暖，到最后一個季度，開發(fā)商受資金影響， 部分項目低價入市或優(yōu)惠力度增大，促使成交量有所回升， 12 月成交 6548 套、 萬平米，成為限購以來表現(xiàn)最好的月份?？梢钥闯鱿拶徚顚嵤┮詠?，小戶型剛需產(chǎn)品成交比例明顯上升。 2020 年成交價格在60008000 元 /平米的區(qū)間段成交比例最高，達 %，超過 2020 年的比例，今年三 季度以來城陽及李滄區(qū)不少項目低價入市，成為此類成交的主力；10000 元 /平米以上的成交比例為 %，此類房源主要集中在市南、市北、四方、嶗山區(qū)的部分改善性房源。 （ 3）部分樓盤以價換量效果明顯 在島城樓市僵持了 9 個月以后，開發(fā)商急 需回籠資金， 10 月份以后出現(xiàn)部分低價入市項目以及大幅折扣項目，當(dāng)價格低于周邊市場價格 2020 元/平米左右的時候，項目基本能取得不俗銷量，區(qū)域內(nèi)首個大幅降價項目以價換量的策略一般能取得較好成績。 （ 4）上半年價格將有小幅下降 目前存量房源壓力的增大，置業(yè)者觀望情緒的日益濃厚，都給開發(fā)商極大的壓力。 （ 2） 月度供應(yīng)總量變化 2020 年公寓市場總供應(yīng)量較 2020 年有較大幅度的上漲，從全年供應(yīng)變化走勢看，供應(yīng)量整體起伏波動，但整體呈現(xiàn)上升趨勢。上半年青島公寓新增供應(yīng)主要出現(xiàn)在 1 月和 6 月，下半年新增供應(yīng)劇增，多個月份均有項目入市；從時間上看， 8 月份、 9 月份是項目入市的黃金期，開發(fā)商希望借助“金九”來走量，因此新增體量加大，諾德廣場、蘇寧繁華里 （ 2） 月度供求關(guān)系變化 從全年整體市場來看，公寓的成交率除 1 月份成交較好外，其余月份的成交率均維持在 6%以下；而供應(yīng)量卻不斷增加，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的局面。嘉悅位于李滄商圈內(nèi)，依靠其優(yōu)越的地理位置，今年銷售很情況很好，促進了李滄區(qū)成交量的上升；市北區(qū) CBD 具有較高的發(fā)展?jié)摿?，深受投資者的青睞；市南區(qū)作為商務(wù)集中區(qū)域，升值潛力較大，一直備受投資者喜愛。在新增供應(yīng)方面，下半年有較多公寓項目入市，使得公寓的供應(yīng)量整體增加。 （ 2） 市北區(qū)和嶗山區(qū)仍是供應(yīng)與成交的主力軍。 （ 5） 小戶型、投資型客戶為主。供應(yīng)量 為 萬平米，同比上升 %。商業(yè)市場的消化周期一般比較長，受整體市場形勢的影響比較明顯。李滄區(qū)由于自身有利的區(qū)域規(guī)劃，也吸引了許多大鱷的進駐，商業(yè)氣氛從而被帶動，成交量也相應(yīng)增加。全年成交率均低于 30%。地鐵商業(yè)被納入 2020 年我市商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃的重要內(nèi)容，在房產(chǎn)新政的間接推熱下，投資客逐漸認識到地鐵商業(yè)的前途。東面瀕海，海岸線蜿蜒曲折，長達 里，島嶼眾多，港汊遍布。 區(qū)域規(guī) 劃 根據(jù)《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》計劃把青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)打造成青島西海岸經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)的中心城區(qū)。02′ ，面積約 15 平方千米。 青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位置分析 青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1984 年 10 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立， 1985 年 3月28 日正式動工興建的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是享有沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟區(qū)。自太古代以來，長期處于穩(wěn)定上升，剝蝕夷平過程中。 青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)屬魯東丘陵區(qū)，是由于斷裂抬升和巖侵噴發(fā)形成的穹狀低山丘陵。青 島商業(yè)成交呈現(xiàn)向北發(fā)展趨勢，加之李村居住區(qū)項目陸續(xù)開工入住，李村的商圈擴容；城陽自身核心商業(yè)區(qū)的建設(shè)等因素的影山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 41 響，李滄區(qū)、城陽區(qū)將逐步成為商業(yè)地產(chǎn)的熱點區(qū)域。在各區(qū)中，市南均價最高，在 33000 元 /平米到41500 元 /平米之間，其中 8 月份達到最高點；其次為嶗山區(qū)， 整體均價在 37000 元 /平米左右；李滄區(qū)、市北區(qū)價格平穩(wěn)，保持在 31000 元 /平米左右；四方區(qū)的均價在 22020 元 /平米左右；開發(fā)區(qū)價格波動較大，由12357 元 /平米上升至 25750 元 /平米；城陽區(qū)價格較低，年度均價在 17000 元 /平米左右。 2） 月度供求關(guān)系變化 2020 年商業(yè)市場供求關(guān)系呈現(xiàn)如下特征：上半年成交率波動較大， 2 月跌至最低點，僅為 %；下半年成交率略低，但發(fā)展趨勢較平穩(wěn)。 ②月度新增供應(yīng)變化 從全年新增供應(yīng)量月度變化來看，上半年新增供應(yīng)主要集中在 6 兩個月， 7 月之后新增供應(yīng)面積一直處于高位，主要是因為李滄區(qū)、城陽區(qū)和開發(fā)區(qū)新增供應(yīng)大幅增加。今年商業(yè)市場成交 萬平米，同比下降 %。 從產(chǎn)品 供應(yīng)的檔次看，供應(yīng)的產(chǎn)品仍將以精裝、中高端產(chǎn)品為主。 （ 3） 四方區(qū)成交較好，價格和品牌優(yōu)勢成為影響銷售的主要因素 2020 年公寓市場在在銷售普遍不佳的態(tài)勢下，四方區(qū)的萬科 ibox 卻在短期內(nèi)全部售完，反應(yīng)出市場對于價格的敏感和對于品牌的認同。市場態(tài)勢整體平穩(wěn)，房源供給相對充足，但供大于求、新入市的項目價格保持穩(wěn)定，使得全年價格并無明顯變化。公寓市場的持續(xù)滯銷其原因表現(xiàn)在：一、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控及信貸政策收緊，對投資型客戶有較大的影響；二、大量新項目入市，使得房源供應(yīng)十分充足，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。嘉悅和新海園嶗山區(qū)近幾年發(fā)展較快，隨著海爾路中央商務(wù)區(qū)的逐漸形成，公寓市場也得到快速的發(fā)展；市北區(qū) CBD的發(fā)展?jié)摿ξ溯^多的開發(fā)商進行投資開發(fā)，目前該區(qū)域的公寓供應(yīng)量有大幅度的上漲；市南區(qū)作為老牌商務(wù)區(qū)，備受投資者矚目，該區(qū)域的公山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 33 寓市場供應(yīng)量一直在高位運行，而且以高端為主，未來的升值潛力也較大 。 2020 年全年公寓供應(yīng)為 9548 套、 萬平米，新增總供應(yīng)量為 6443 套， 萬平米；成交 261 萬平米。 （ 2）市區(qū)內(nèi)項目以去化庫存為主，新開項目將減少 就 2020 年土地成交來看，市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)及成交均較小，因此明年將供應(yīng)的主要結(jié)構(gòu)為庫存房源，新增項目將逐漸減少。 （ 2）限購以來，剛需成為絕對主力 就成交面積來看， 6090 平米之間的戶型占總量的 %，遠遠超過去年的 %。從分區(qū)域看，目前均價下降比較明顯的為李滄 區(qū)、開發(fā)區(qū)，由于大量的這兩個區(qū)域巨大的供應(yīng)量，各新項目紛紛開始打折優(yōu)惠，導(dǎo)致區(qū)域價格下降；而城陽區(qū)下半年價格下行的趨勢相當(dāng)明顯；嶗山、市北、四方等區(qū)域目前暫未出現(xiàn)明顯的降價趨勢。其中，李滄區(qū)成交 13044，位居各區(qū)域成交量之首；其次為城陽區(qū)，成交 9694 套；再次為四方區(qū)，成交 8369 套；其余各區(qū)成交 均低于 7000 套。隨后2020 年 4 月，政府開始出臺一系列調(diào)控措施使得樓市有所降溫，至 2020 年青島開始實施 限購令以來，成交量大幅下滑。美立方、御景尚都、正商紅河谷、中鐵華胥美邦、天一人和本年內(nèi)新入市項目主要有：理想之城本年內(nèi)新入市項目主要有：青建依山半島、君利 從新增項目數(shù)量上來看， 2020 年全年新入市項目 65 個，其中 10 月有12 個新項目入市，成為開盤最多的月份；其次為 5 月，有 11 個項目開盤；再次為 9 月，有 9 個項目入市。尤其是 9 月份以來，各區(qū)域紛紛推盤，供應(yīng)量屢創(chuàng)新高。 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 24 2項目類型及現(xiàn)狀分析 普通住宅市場 市場綜述 2020 年青島樓市經(jīng)歷了不同尋常的一年，供應(yīng)量的不斷上升，成交量的極度萎縮，導(dǎo)致目前庫存壓力極大；限購令的出臺限制了大部分投資需求和改善性需求，也誤傷了不少剛性需求，因此成交一直低位 徘徊；住宅價格不再堅挺，大幅優(yōu)惠的趨勢逐漸從郊區(qū)向市區(qū)內(nèi)蔓延。 青島市房地產(chǎn)基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 青島市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，且增長幅度 在近年來逐年加大。人均消費性支出也有較快增長。 （ 2） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 自 2020 年起，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈連年上升趨勢， 2020 年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為 億元、 億元、 億元，三產(chǎn)比例達到 ： ： ；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局逐漸向“三、二、一”類型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。國內(nèi)原材料價格和勞動力成本上升、人民幣匯率總體上浮等因素又加劇了企業(yè)壓力。在其他資金中，定金及預(yù)收款 4380 億元，下降 %；個人按揭貸款 1963 億元，下降 %。商品房銷售額 8672 億元，下降 %，降幅縮小 個百分點；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷 售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 2020 年一季度國家房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020 年 13 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 10927 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 億平方米，增長 %，增速回落 個百分點；銷售額 11895 億元，增長 %，增速回落 個百分點。其中，住宅投資 44308億元，增長 %，增速比 111 月回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成 1000 萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 PPI 自 2020 年 11 月之后再次呈現(xiàn)負增長，創(chuàng)下 27個月來 的新低。如圖 16 所示： 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 9 圖 16 20202020 年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長速度 （ 2） 價格水平 價格水平平穩(wěn)回落。但住宅投資增速降幅僅為 個百分點，這主要得益于政府保障性住房建設(shè)的進度。 12月份， 70 個大中城市中，環(huán)比價格下降的城市 為 52 個，比 1 月份增加 49個。經(jīng)濟增長穩(wěn)中趨降。 在進行房地產(chǎn)開發(fā)與策劃的研究成為必要的今天，越來越多的開發(fā)商逐步認識到：要搞好房地產(chǎn)開發(fā)，營銷已經(jīng)成為關(guān)鍵。然后針對項目進行銷售預(yù)測、投資估算；同時還對項目的營銷策劃進行了詳細的規(guī)劃和設(shè)計。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。如圖 15 所 示： 山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 8 圖 15 20202020 年全社會固定資產(chǎn)投資及其增長速度 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長 %。制造業(yè) PMI2020 年 11 月份觸底，后連續(xù)四個月在枯榮分界線以上緩步爬升。 2020 年 3 月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降%，環(huán)比上漲 %。 2020 年 2 月 8 日：中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點； 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，五年期以上個人住房公積金貸款利率調(diào)至 %，五年期以下 (含五年 )個人住房公積金貸款利率調(diào)至 %； 18 日：中國人民銀行決定，從 2020 年 2 月 24 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點。 2020 年 12 月 1 日：無錫住房公積金管理中心實施住房公積金新政； 同時，新職工住房補貼也一并納入可貸額度計算之列。如圖 110 所示： 圖 110 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 （ 2）商品房銷售和待售情況 2020 年，全國 商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 個百分點；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長%。其中，國內(nèi)貸款 12564 億元，與 2020 年持平；利用外資 814 億元，增長 %；自籌資金 34093 億元，增長 %；其他資金 35775 億元，增長 %。房屋竣工面積 17880 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 14325 萬平方米，增長 %。其中，住宅待售面積減少 227 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少 150 萬平方米。海灣大橋、海底隧道、快速路三期等重大基礎(chǔ)設(shè)施建成使用，城市地鐵、鐵路客運北站、快速路三期等重大工程加快建設(shè)。 GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) （ 1） GDP 2020 年前三季度，青島完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。其中，進口額 億美元，同比上漲 %；出口額 億美元，同比上漲 %。其中城市維護建設(shè)稅和企業(yè)所得稅增加幅度最大。其中第一季度銷售增長率較大，隨著樓市新政的影響逐漸凸顯，銷售面積的增長率在后三個季度的增長率出現(xiàn)較大回落。 2020 年隨著各大項目紛紛入市，新增供應(yīng)的增加導(dǎo)致了供應(yīng)量快速攀升。新增供應(yīng)量上升不少，主要由于 2020 年開始調(diào)控以來不少樓盤推遲上市，一直到今年才開盤銷售；且今年有較多大體量項目開盤。多數(shù)項目為持續(xù)在售項目，年內(nèi)新入市項目較少，魯商淮安郡、銀華廣場、瑞海馨園、心海壹號、中冶天山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 27 悅、北村采菊苑項目、遠洋風(fēng)景等項目。禧悅山等。從供求關(guān)系來看，青島住山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 28 宅市場基本處于供大于求的局面。 價格分析 （ 1）價格走勢 總體來看，全年青島市普通住宅成交均價呈現(xiàn)波動較大，至年末價格有所回落的局面。 6000 元 /平米以下的房源成交量較少，山東科技大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 30 主要由于青島市七區(qū)目前少有此類價格區(qū)間商品房，多數(shù)為保障型住房。 （ 4）大幅優(yōu)惠逐漸由郊區(qū)蔓延至市內(nèi)四區(qū) 2020 年第四季度，白沙河板塊首現(xiàn)低價入市項目，以大大低于周邊項目的價格直接引爆青島的樓市，成為當(dāng)月的熱點，隨后板塊內(nèi)其余項目