【正文】 7 利潤與利潤分配表 附表 8 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 9 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 附表 10 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 附圖 附圖 1 平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃圖 附件 附件 1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 附件 2 關(guān)于平江新城 江星路綠地等四個(gè)停車場 建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù) 平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：平江新城 江星 路綠地等四個(gè)停車場 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位：蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司 項(xiàng)目聯(lián)系人：許湘恒 聯(lián)系地址：蘇州市平江新城管委會(huì) 聯(lián)系電話： 18963662026 郵編： 215031 第一節(jié) 概述 一、建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目建設(shè)單位為蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司，是經(jīng)蘇州市平江區(qū)政府研究決定成立的有限公司，是具有獨(dú)立法人資格的資產(chǎn)、資本經(jīng)營公司。公司直屬于蘇州市平江新城管委會(huì)，主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營期間的所有事務(wù)。蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司的宗旨是貫徹蘇州市委、市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程及深化投融資體制改革的精神，按照城市規(guī)劃、市政府的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策，負(fù)責(zé)重大城建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，通過建立和完善蘇州市建設(shè)投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的導(dǎo)向和調(diào)控作用，促進(jìn)資本、資產(chǎn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門、跨所有制的流動(dòng)，提升資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營的層次、能級(jí)和效益，促進(jìn)城市建設(shè)資金的合理配置和滾動(dòng)增值，為加快平江新城的城市化進(jìn)程服務(wù)。 隨著 近年來蘇州平江新城 經(jīng)濟(jì) 的快速增長，私家車數(shù)量的增多，城市停車設(shè)施建設(shè)滯后使停車供求矛盾日益尖銳，城市停車難的問題日益凸顯。停車難已經(jīng)成為制約城市交通發(fā)展和汽車消費(fèi)的重要瓶頸之一。 三、項(xiàng)目基本情況 (一 )項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目包含四個(gè)地塊的停車場建設(shè)工程。 平門塘西綠地及地下停車場：位于平門塘與 312 國道交叉處西北角。 平川路西停車場：位于平江新城平川路北、善根小學(xué)西。 (三 )項(xiàng)目建設(shè) 內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包含 4個(gè)停車場工程的建設(shè)。 平門塘西綠地及地下停車場：本項(xiàng)目占地面積 10638 平方米，規(guī)劃為廣場用地，擬在地面種植生態(tài)綠化 ，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 3 配電間等服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約 16000 平方米。 平川路西停車場： 本項(xiàng)目占地面積 7207 平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設(shè)地上停車場及服務(wù)物管等配套設(shè)施。 平門塘西綠地及地下停車場： 2020 年 2月 — 2020 年 6月。 平川路西停車場： 2020 年 11 月 — 2020 年 1 月。 平門塘西綠地及地下停車場：本項(xiàng)目總投資為 15580 萬元。 平川路西停車場：本項(xiàng)目總投資為 4400 萬元。 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)與研究范圍 一、編制依據(jù) 國家、江蘇省和蘇州市關(guān)于城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定； 蘇州市地下空間總 體規(guī)劃布局； 蘇州市平江新城地下空間規(guī)劃； 蘇州市平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃； 平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 4 蘇州市發(fā)改委《關(guān)于平江新城 江星路綠地等四個(gè)停車場 建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)》 (蘇發(fā)改中心 [2020]59 號(hào) )； 蘇州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司的《 蘇州市平江新城綠地地下停車廠規(guī)劃方案 》 ； 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南 (試用版 )》； 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020 年版） ； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020 年版）； 1 《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ10098）； 1 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797）； 1 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ502020）； 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）（ 2020年版）； 1 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版； 1 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； 1 建設(shè)單位與蘇州市時(shí)代工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)管理有限公司簽定的技術(shù)咨詢合同書。 (二 )項(xiàng)目概況及建設(shè)條 件 本項(xiàng)目符合 《蘇州市平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃 》的要求；項(xiàng)目所在地有良好自然條件、配套條件，以及政府的高度重視及支持、當(dāng)?shù)貓?jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等均是本項(xiàng)目建設(shè)的有利條件。 (三 )項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目是為配合平江新城的發(fā)展規(guī)劃，完善平江新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約，保證平江新城持續(xù)健康的發(fā)展 而建設(shè)的 。 (四 )工程建設(shè)方案 對(duì)本項(xiàng)目的 工程 建筑方案、結(jié)構(gòu)工程、電氣工程、給排水工程等進(jìn)行了分析，符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及要求 。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國家節(jié)能要求，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范，并具體從建筑節(jié)能、設(shè)備節(jié)能等方面采取節(jié)能措施，項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)及節(jié)能良好。 經(jīng)測算，項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %（ ic=%） ，投資平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 6 回收期為（含建設(shè)期） 年，借款償還期為（含建設(shè)期） 年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，并且具備一定的清償能力。 同時(shí)，該項(xiàng)目的發(fā)展，能為社會(huì)提供巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)，能帶動(dòng)周邊區(qū)域的消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，進(jìn)一步加快城市化水平進(jìn)程。 二、主要建議 (一 )建議建設(shè)單位繼續(xù)做好本項(xiàng)目的前期工作，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，以節(jié)約投資，提高效益。 建議建設(shè)單位進(jìn)一步落實(shí)籌措方案， 加大財(cái)政撥款力度，保證建設(shè)資金及時(shí)足額到位。 (四 )在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目建設(shè)單位及上級(jí)主管部門加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立和落實(shí)有關(guān)制度，包括項(xiàng)目建設(shè)行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制、項(xiàng)目法人責(zé)任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)人責(zé)任制、工程質(zhì)量終身責(zé)任制、招投標(biāo)制度、工程合同管理制度等，建議項(xiàng)目建設(shè)資金設(shè)立專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。 (二 )行政區(qū)劃和人口 蘇州市實(shí)行市管縣體制，蘇州市區(qū)包括吳中、相城、平江、滄浪、金閶、蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)七個(gè)區(qū)，下轄張家港、常熟、太倉、昆山、吳江 5個(gè)縣級(jí)市，這 5個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力均列全國百強(qiáng)縣（市）前五位。 根據(jù)人口年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至 2020 年年末， 全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人，其中市區(qū) 萬人，比上年增加 萬人。2020 年，全市人口數(shù)量詳細(xì)分布情況如下：市轄區(qū) 萬人、張家港 萬人、常熟 萬人、太倉 萬人、昆山 萬人、吳江 萬人?？梢灶A(yù)測，蘇州人口在今后一段時(shí)間內(nèi)仍將保持增長的態(tài)勢。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 12%；全市實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入 億元，比上年增長平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 8 %；全年地 方一般預(yù)算支出 億元，比上年增長 %，其中用于社會(huì)保障與就業(yè)、 科技、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)等方面的財(cái)政投入為 億元，比上年增長 %。 全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 2020 年年末，城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初 增加 億元。市區(qū)居民人均可支配收入 33243 元，比上年增長 %。民生保障日益加強(qiáng)，發(fā)展成果惠及城鄉(xiāng)。住房保障受益面擴(kuò)大。 市區(qū)完成123 萬平方米老住宅小區(qū)、 14萬平方米零星居民樓綜合整治任務(wù)，解危修繕危舊住房 235 萬平方米。新增住房公積金繳存人數(shù) 萬人，職工使用住房公積金 億元。 二、平江區(qū)概況 平江區(qū)得名于宋時(shí)蘇州古名 “ 平江府 ” ，位于蘇州古城區(qū)東北隅，東沿東環(huán)路西側(cè)與工業(yè)園區(qū)相連；南以相門塘、干將河與滄浪區(qū)為界；西 以殷家蕩西口、十字洋河、西護(hù)城河與金閶區(qū)為鄰；北與相城區(qū)相接；總面積約 平方公里。 平 江區(qū)歷來是蘇州最重要的經(jīng)濟(jì)文化中心。 2020 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 、地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，分別同比增長 %、%，其中實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值 億元，同比增長 %。平江區(qū)正全面加快建設(shè)占地 10 平方公里的平江新城，并著力將平江新城打造成為 “ 商務(wù)商貿(mào)之都、人居創(chuàng)業(yè)天堂 ” 。南接蘇州古城，北依滬寧高速，東靠蘇州工業(yè)園區(qū)，西鄰蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí) 商務(wù)商貿(mào)中心。依托得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)，平江新城與國內(nèi)各主要城市緊密相連。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，便捷、大容量的交通系統(tǒng)奠定了平江新城無可爭議的交通樞紐地位。 第二節(jié) 平江新城控制性詳細(xì) 規(guī)劃 2020 年平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，以更好的指導(dǎo)平江新城未來的建設(shè)，不斷提高控規(guī)的科學(xué)性、權(quán)威性與可操作性，為下一步健康有序地開發(fā)提供依據(jù)和方向。 規(guī)劃中確定了地下空間沿人民路和平瀧路兩條軸開發(fā)，中心商務(wù)區(qū)各地塊之間通道地下通道連接。 平門塘西綠地及地下停車場：位于平門 塘與 312 國道交叉處西北角。 平川路西停車場：位于平江新城平川路北、善根小學(xué)西。地面以下 30米內(nèi)土體具有多層結(jié)構(gòu)類型，去除表層建筑地面覆蓋層后，自上而下大體分布有六個(gè)地質(zhì)層：表土層 (硬殼層 )、第一軟土層、第一硬土層、第二軟土層、第二硬土層、非粘土沙層。城內(nèi)河道常年水位在 米至 米之間。滲水層一般見于 177。本項(xiàng)目 中三個(gè)地下停車場 項(xiàng)目 的 建設(shè)過程中要注意工程的排水，以及地下建筑的防水工程。 氣溫：年平均氣溫 ℃ ，最高年平均氣溫 ℃ (2020 年 )，最低年平均氣溫 ℃ (1980 年 )；歷史最高氣溫 ℃ (2020 年 7月 28日 )，歷史最低氣溫 ℃ (1958 年 1 月 16 日 )。年常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng) (夏季居多 )，其次為西北風(fēng) (冬季 )。年平均相對(duì)濕度為 %。 霜：平均年無霜期 321 天，最早初霜期 10 月 21 日 (1984 年 )，最遲終霜期4月 18 日 (1962 年 )。 三、其它配套條件 平江新城自開發(fā)建設(shè)以來就高效推進(jìn)基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷完善公建配套設(shè)施。 (一 )給水、排水 平江新城內(nèi)給水主干管東西向由 312 國道及北環(huán)路從白洋灣自來水廠接入，管徑 DN1000；南北向由蘇虞張連接線及創(chuàng)新路、金光路從相城水廠接入，管徑 DN1400，兩路輸水干管在區(qū)內(nèi)環(huán)通，形成聯(lián)網(wǎng)供水。 項(xiàng)目所在地周圍有市政雨污水次支管，項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可通過污水專用管道收集后納入市政污水管網(wǎng)進(jìn)入婁江污水處理廠集中處理，道路上設(shè)雨水管，排 入市政管網(wǎng)和河道，其中污水進(jìn)入僅需在建設(shè)前辦妥相關(guān)許可手續(xù)。本工程由市政電網(wǎng)引入 10KV 四路專用電源作為地下空間（商業(yè)）的主供電源，三個(gè)地下停車場各 擬建設(shè) 兩 個(gè)變電室， 每層各一個(gè)，地上停車場設(shè)置一個(gè)變電室。 (三 )交通條件 項(xiàng)目 四個(gè)停車場工程均在城市道路旁， 交通十分便利。 平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 13 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)是平江新 城發(fā)展的需要 自 2020 年平江新城開發(fā)建設(shè)的全面啟動(dòng)以來，新城的各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的勢頭，平江新城政府圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標(biāo)，按照先 “ 地下 ”后 “ 地上 ” 、 “ 先規(guī)劃 ” 后 “ 開發(fā) ” 、先 “ 框架 ” 后 “ 建筑 ” 的建設(shè)原則，堅(jiān)持 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理 ” 的開發(fā)理念，加速推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把平江新城打造為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心。 二、項(xiàng)目建設(shè)是解決城市停車難問題的需要 近年來，隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，汽車進(jìn)家庭的步伐加快，城市機(jī)動(dòng)車發(fā)展迅猛， 截至到 2020 年 8 月底，蘇州全市機(jī)動(dòng)車保有量已達(dá)到 198 萬輛，其中私家車 萬輛。 相比之下，城市停車設(shè)施建設(shè)明顯滯后，使停車供求矛盾日益尖銳，停車難的問題日益凸顯。停車 難，已經(jīng)成為我市交通發(fā)展、汽車消費(fèi)的瓶頸之一。 三、項(xiàng)目建設(shè)是符合平江新城規(guī)劃建設(shè)的需要 平江新城的發(fā)展秉持著 “ 先規(guī)劃、后開發(fā) ” 的理念， 加速推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把平江新城打造為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心。 平江新城江星路綠地等四個(gè)停車場建設(shè)項(xiàng)目 14 四、項(xiàng)目建設(shè)是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要 本項(xiàng)目的建設(shè)將有助于改善平江新城地區(qū)交通和停車的環(huán)境，緩解區(qū)域 內(nèi)的停車位不足的問題，尤其是中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一位難求的現(xiàn)象，從而大大提高了平江新城的環(huán)境檔次，改善了新城的停車和交通的狀況，緩解平江新城停車位不足的問題，大大提平江新城區(qū)域的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于提升平江新城的知名度和美譽(yù)度以及提高平江新城的區(qū)域競爭力和影響力影響深遠(yuǎn)。城市地面空間及上空被高層建筑和高架路擠占，給自然環(huán)境帶來很大 的威脅，開發(fā)地下空間將是城市可持續(xù)發(fā)展，解決城市土地緊缺的有效途徑。我國土地最多能供應(yīng) 17 億人口的糧食是以人均耕地基本維持目前水平為前提的，正規(guī)耕地資源極其有限并將繼續(xù)減少的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，成為目前中國政府和人民關(guān)注的最重大和最迫切的問題之一。我國城市地下空間開發(fā)起步于 20 世紀(jì) 60 年代的人防工程，其主導(dǎo)思想是以防止戰(zhàn)爭空襲為目的，當(dāng) 時(shí)尚未認(rèn)識(shí)到地下空間與城市用地及平時(shí)用地的利用關(guān)系，因而有