【正文】 范圍包括 :樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán) 境管理。透過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt重點(diǎn)管理工作之一。 車輛交通管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛 (汽車、摩托車、自行車等 )進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、預(yù)防犯罪等方面的工作。它貫穿于物業(yè)管理 之中。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。營(yíng)造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。 從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在 jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。 物業(yè)管理工作具體實(shí)施方案篇 4 第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 (一 )、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求 本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能： 1)、維護(hù)和維修。 2)、組織和協(xié)調(diào)。 3)、經(jīng)營(yíng)和管理。展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。 2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作 。 4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題 。 (二 )、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次 本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均 要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。 本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。 第二部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想 按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架 本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。 本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 品牌物業(yè)顧問 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu) 1)、品牌物業(yè)顧問 該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問擔(dān)任。 品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。 2)、工程部 該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管 部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 3)、綠化保潔部 該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 4)、保安部 該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 5)、酒店部 該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。 6)、商業(yè)部 該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)， 該部門設(shè)置檔案管理人員 1名，商鋪招商及出租人員 2名。 該部門設(shè)置人員 2名。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件 在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所 。 一定數(shù)量的啟動(dòng)資金 。 第三部分 物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī) 物業(yè)管理前期介入， 可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種： 在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù) 。 提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái) 。 安全保衛(wèi) 。 房屋管理 。 報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞 。 商務(wù)辦公 。 裝修 。 第五部分 本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容 一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù) 本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括： 車庫(kù)出租： 75 個(gè)，按 60%出租， 200元 /車 產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的 40%計(jì)算，與客戶按6:4 分紅，客戶占 60%，出租率超過 40%的部分由物管全部收入。 第六部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算 一、物業(yè)管理運(yùn)行成本 項(xiàng)目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)公司人員年工資總支出 344800人 員共 30名，其中高級(jí)管理人員 1名，一般管理人員 2名，職員27 名 物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出 103440年工資總支出的 30% 物業(yè)管理及福利總支出 45000 總?cè)藬?shù)乘以 1500元 服務(wù)運(yùn)行成本 96480總戶數(shù) 402戶，以 20 元 /戶 月收取 車位出租費(fèi) 126000總車位 75個(gè)，按 60%出租，按 200 元 /月 由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。預(yù)計(jì) 16 名員工 (按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì) )。 2經(jīng)營(yíng)部主任 1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。財(cái)會(huì)要持證 4物 業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。 五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) a)經(jīng)營(yíng)收入： 19。 34萬(wàn)元應(yīng)收 12。 35=126000(元 ) 預(yù)計(jì)收入 11。 5萬(wàn)元 l特約服務(wù)： 5。 5萬(wàn)元 b)支出： 20。 5萬(wàn)元 (辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費(fèi)用： 1。 05萬(wàn)元 l不可預(yù)見費(fèi)用： 1。 11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬(wàn)元 (辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算： 21。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì) 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護(hù)衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計(jì) 9600 工資總額合計(jì)： 9600元 /月 。 17萬(wàn)元 /年 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 1。 04 萬(wàn) m2乘 1元 /年乘 m2=1。 192 萬(wàn)元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 52萬(wàn)元乘 25%=1。 5%繳納即 1。 36 萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 0。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收 (無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 l是物 業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收 。l 房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位 。 l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備 (設(shè)施 )與移交清單不符或有 缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了 必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。增設(shè)報(bào)警系統(tǒng) 。l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 。增設(shè)自行車棚 。l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池 (屋 )或垃圾清運(yùn)站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、