【正文】 產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當(dāng)合理地預(yù)見可能在安全事故并在預(yù)可能發(fā)生的安全事故時盡力避免。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 （接上頁） 被告一開發(fā)商辯稱：在原告之子死因未明的情況下，由被告承擔(dān)責(zé)任沒有依據(jù)；涉案小區(qū)是通過國家主管部門驗收合格的商品房，被告不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。 監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨自在電梯的蹤跡。 根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風(fēng)的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無權(quán)改造。 問題： 一、陳義的父母是否承擔(dān)責(zé)任？ 二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？ 三、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？ 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 裝修引起 的風(fēng)險問題 相鄰關(guān) 系處理 安全 隱患 建筑外 觀形象 侵占他 人利益 違規(guī) 裝修 環(huán)境 衛(wèi)生 施工 噪聲 施工人 員管理 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進行多方溝通、尋求深度合作 與相關(guān)行業(yè)進行合作 制定完善的裝修管理方案 四 一 二 三 風(fēng)險防范措施 集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理 六 ?裝修前的準(zhǔn)備工作 。 ?水、電線路施工管理 。 ?地板、地磚鋪設(shè) 。 ?木工施工管理 。 ?裝修工程的收尾及驗收 。 裝修三個階段 裝修巡檢要點 ?裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖） ?裝修施工過程 ?裝修驗收 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 違規(guī)裝修的工程管理 七 線路改動 以及房屋 外觀改變 結(jié)構(gòu) 改動 改變房 屋用途 ?在承重墻上開門、開孔、做壁櫥 。 ?在室內(nèi)砌磚墻 。 ?在室內(nèi)安裝閣樓 。 ?在外墻上隨意打孔開門開窗等 。 破壞環(huán) 境衛(wèi)生 2023/3/29 第四章 裝修管理風(fēng)險防范 案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案 。2023年 6月 23日凌晨 3時左右，大廈 615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。物業(yè)公司未及時解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報廢的損失 ，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。 問題： 一、 被告的第一項抗辯理由是否成立？ 二、 針對第二項抗辯理由，被告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？ 三、 此案對于我們有何提示和啟發(fā)？ 第五章 高空墜物風(fēng)險防范 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險防范 高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻 。 《民法通則》第 126條規(guī)定： “ 建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ?高空拋物的危害： A） 衛(wèi)生保潔難維護； B） 小區(qū)居民挑起矛盾； C） 事故賠償風(fēng)險難免 。 ? 就幕墻的養(yǎng)護、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定 ? 交接時要謹(jǐn)慎 。 按照《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定》，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。 ? 購買適當(dāng)?shù)谋ｋU 。 ?盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機會 。 ?學(xué)校、居委會、街道辦共同合作，加強社會宣傳。 ?發(fā)生損失的事故處理 。 第六章 物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險及預(yù)防 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險及預(yù)防 物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。 二 、 物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因： ?對服務(wù)不滿，對受約束不滿 。 ?業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費太高 。 ?建設(shè)單位遺留問題所致。 ?鄰里關(guān)系等問題引起的 。 ?無支付能力 。 ?借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量 。 ?改進服務(wù)、計費方式和收費方法 。 ?分析業(yè)主拖欠的原因 。 A） 收款方法 。 ?對欠費業(yè)主保持足夠的壓力 。 ?在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決 。 A公司認(rèn)為華融大廈業(yè)主委會員組織召開的業(yè)主大會違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。 2023年 10月， A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭， 原告：要求其支付 2023年 3月至 2023年 3月的管理費 4200元。 問題： 一、 原告是否有權(quán)向被告收取 2023年的管理費？ 二、 被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費的理由是否成立？ 三、 被告關(guān)于訴訟時效的抗辯理由是否成立？ 四、如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險頻頻發(fā)生。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。 ” 這是我國民法對無過錯責(zé)任原則的承認(rèn)。 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件 損害事實的客觀存在。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。 特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。 2023/3/29 專項管理委托給專業(yè)公司 加強設(shè)備運行管理 購買保險 事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對 交接過程中要進行查驗 應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 風(fēng)險防 范措施 重點部位設(shè)置警示標(biāo)識、定期 檢查消除隱患 應(yīng)明確自己 《 民法通則 》 第 126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。李某以為是自來水管問題，沒太在意。 2月 1日，李某 從 外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房因雨水倒灌受損嚴(yán)重。李某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭， 原告：要求物業(yè)賠償各項損失 15萬元。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的