【正文】 的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 現(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊(duì)村民自建的民居 ， 目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來人口 ， 居民成份復(fù)雜 ， 人口密度大 ， 建筑物相對(duì)老舊 ， 現(xiàn)狀住宅主要集中在宗地東部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉 、 土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除新河干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀 ， 其他均沒有利用價(jià)值； 農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部； ? 順 馳 集 團(tuán) 宗地的工廠廠區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉(cāng)儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。 ? 順 馳 集 團(tuán) 周邊的規(guī)劃及未來發(fā)展趨勢(shì) 規(guī)劃中 ， 涉及到新河項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目： 杭州道延長(zhǎng)線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 福州道延長(zhǎng)線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成 60米寬的城市主干道 津?yàn)I輕軌工程 2023年 4月開通 ， 胡家園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系 ， 極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎(chǔ)市政建設(shè)，將在很大程度上影響項(xiàng)目的開發(fā)。 ? 順 馳 集 團(tuán) 土地的性質(zhì)、價(jià)格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住 、 農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 教育 、 醫(yī)療 、 宗教 ， 按照項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃 ， 將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地 。 宗地用地條件總體情況存在一定問題 ， 其中 ， 新河干渠東側(cè)的145萬平米出讓土地總體用地比較規(guī)整 ， 但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角 ， 不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)在用地東北部 ， 保留了約 的廣電局發(fā)射設(shè)備用地 ， 打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地 ， 由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制 ， 形成了最寬處 180米的三角形用地 。 ? 起步區(qū)共有 13家企業(yè) ， 二期還存在 36家 。 ? 土地的獲取方式掛牌 ， 影響到土地證的辦理 ， 延誤申報(bào)計(jì)劃 ， 不利于將土地快速抵押變現(xiàn) 。 ? 銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏 ， 不足以支撐起步區(qū)的操作 ， 延緩項(xiàng)目開工時(shí)間 ， 影響項(xiàng)目的開發(fā)速度 。 ? 開盤時(shí)形象部位 ， 不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果 。 ? 現(xiàn)有人員架構(gòu)不足以支撐項(xiàng)目快速操作的要求 （ 后附人員架構(gòu)表 ） 。 加速土地的獲取 。 ? 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議 ， 為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件 ， 加快土地的獲取速度 。 ? 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源 ， 一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 另一方面加速萊茵春天的銷售速度 。 ? C、 已與塘沽區(qū)政府協(xié)商項(xiàng)目在手續(xù)不全的情況下確保開工 ，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局 ， 以加快項(xiàng)目的推進(jìn)速度 。 ? 新河干渠爭(zhēng)取明年 10月份注水 。 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營(yíng)造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務(wù)花園、星級(jí)酒店的建設(shè)等。 ? 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、 living studio、 體育館等。 ? 順 馳 集 團(tuán) 5）分期開發(fā)規(guī)模安排 一期 二期 三期 四期 五期 合計(jì) 住宅 29公頃 30公頃 32公頃 143 多層與洋房、少量聯(lián)排 多層、聯(lián)排和高層 多層、高層、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨(dú)體 經(jīng)營(yíng)性 公建 6公頃 3公頃 5公頃 3公頃 商業(yè)街、大型超市、大型餐飲 商業(yè)街、大型餐飲購(gòu)物、中型商業(yè)、 SHOPPING MALL 商業(yè)街、中型商業(yè)、 商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、 非經(jīng)營(yíng)性公建 1公頃 3公頃 體育館 學(xué)校、醫(yī)療、體育館 學(xué)校、醫(yī)療 私立學(xué)校 其他 其他 6公頃 6公頃 24 主要道路和主要景觀 次級(jí)道路和分散景觀 次級(jí)道路和分散景觀 次級(jí)道路和分散景觀 合計(jì) 200 ? 順 馳 集 團(tuán) 6）營(yíng)銷推廣思路 ? 銷售目標(biāo) ? 全盤銷售目標(biāo)分解： ? 一期 2023年 4月 2023年 10月 ? 二期 2023年 8月 2023年 12月 ? 三期 2023年 10月 2023年 10月 ? 四期 2023年 8月 2023年 9月 ? 五期 2023年 8月 2023年 9月 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 起步區(qū)銷售目標(biāo)： ? 一期住宅 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力 ， 同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng) 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 營(yíng)銷策略 階段性策略 ? 預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn) ， 提醒客戶注意 ， 暫緩其購(gòu)買行為 ， 吸引其等待項(xiàng)目推出 。 ? 正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場(chǎng) ， 多種銷售渠道共同對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)再次進(jìn)攻 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類型 ， 瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群 ， 結(jié)合相應(yīng)銷售政策 ， 促使其購(gòu)買 。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 ? 5月 15日開始轉(zhuǎn)協(xié)議 、 簽合同 。 ? 進(jìn)入正常銷售周期 ， 每月結(jié)合推出的樓盤 ， 進(jìn)行階段性宣傳 ， 舉辦 SP活動(dòng) ， 出臺(tái)針對(duì)性措施 ， 保持市場(chǎng)熱度 ， 促進(jìn)目標(biāo)客群的購(gòu)買 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域 ， 進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn) ， 在連鎖店放置沙盤和項(xiàng)目資料 。 ? 通過現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 ? 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力。同時(shí)各示范店結(jié)合項(xiàng)目階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。 ? 客戶渠道解決方案 ? 順 馳 集 團(tuán) 商業(yè)銷售思路 開發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 、 發(fā)展的平臺(tái) 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ， 通過公建項(xiàng)目的開發(fā) ， 加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 、 影響力 ， 成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn) 銷售思路： ? 1） 開盤 —— 項(xiàng)目入住階段 ? 進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過對(duì)業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位 ， 提升地塊價(jià)值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。 通過商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)與景觀湖 、 體育館的開放 ， 形成區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)物 、 休閑的新景點(diǎn) 。 ? 在此階段 ， 同時(shí)做好大型餐飲 、 大型超市的前期招商工作 。 ? 2） 項(xiàng)目入住 —— 清盤階段 ? 隨著入住客戶的不斷增加 ， 區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng) ， 此時(shí)引入國(guó)內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè) ， 一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求 ，另一方面 ， 作為該行