【正文】 ? 順 馳 集 團(tuán) 謝謝大家！ ? 順 馳 集 團(tuán) 。預(yù)計(jì)從 2023年第二季度起，新河項(xiàng)目各期即可開(kāi)始通過(guò)回款和建筑物抵押為其他項(xiàng)目的獲取、開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。這還未考慮利用項(xiàng)目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 從 2023年到 2023年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款 ，除支付項(xiàng)目支出外保持 2億元左右的正資金流量。 預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資 （ 2年或以上 ） ， 除補(bǔ)齊7000萬(wàn)元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的工程支出并維持正的資金流 。 具體計(jì)劃為： 首先在 2023年底之前通過(guò)從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金 4300萬(wàn)元摘牌，起步區(qū)土地款 ? 順 馳 集 團(tuán) 2023年 8 月已通過(guò)此方式支付 2 億元拆遷費(fèi)用 。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。 從支付項(xiàng)目拆遷款開(kāi)始 （ 2023年 8月 ） 計(jì)算的資金平衡時(shí)間為 20個(gè)月 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 住宅 可售公建 合計(jì)單位直接成本（元 / 平米） 2 , 2 7 5 . 8 3 2 , 9 9 6 . 9 6 2 , 4 2 0 . 7 7 銷售均價(jià)（元 / 平米） 2 , 8 3 4 . 0 0 5 , 4 0 0 . 0 0 3 , 3 4 9 . 7 3 總可售面積（平米） 2 3 8 , 7 6 8 . 0 0 6 0 , 0 6 0 . 0 0 2 9 8 , 8 2 8 . 0 0 銷售額 6 7 , 6 6 6 . 8 5 3 2 , 4 3 2 . 4 0 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 直接成本 5 4 , 3 3 9 . 5 4 1 7 , 9 9 9 . 7 4 7 2 , 3 3 9 . 2 8 銷售毛利 1 3 , 3 2 7 . 3 1 1 4 , 4 3 2 . 6 6 2 7 , 7 5 9 . 9 7 毛利率 20% 45% 28%稅金支出 3 , 4 1 7 . 1 8 1 , 6 3 7 . 8 4 5 , 0 5 5 . 0 1 銷售費(fèi)用支出 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 銷售利潤(rùn)銷售利潤(rùn)率所得稅凈收益凈收益率投資回報(bào)率新河起步區(qū)利潤(rùn)分析表2 , 0 0 0 . 0 0 6 2 5 . 3 0 17%2 0 , 0 7 9 . 6 6 6 , 6 2 6 . 2 9 1 3 , 4 5 3 . 3 7 13%20%? 順 馳 集 團(tuán) 現(xiàn)金流量分析 ? 截至 8月份已支付新河整體拆遷費(fèi) 2億元 ， 且后期支付剩余拆遷費(fèi)用和其他土地費(fèi)用的準(zhǔn)確時(shí)間 、 順序不好預(yù)計(jì) ， 而除起步區(qū)外新河后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段 ， 也不能合理 、 準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地成本中各項(xiàng)內(nèi)容在各開(kāi)發(fā)階段的分?jǐn)倲?shù)額 ， 所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個(gè)假設(shè)即保守的認(rèn)為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊 ， 多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本 ， 不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 利潤(rùn)分析 ? 按照住宅類平均售價(jià) 2834元 /平米 、 可售類公建平均售價(jià)5400元 /平米測(cè)算 ， 預(yù)計(jì)住宅類可實(shí)現(xiàn)毛利 13327萬(wàn)元 ， 可售類公建可實(shí)現(xiàn)毛利 14432萬(wàn)元 ， 毛利率分別為 20%和 45%， 起步區(qū)總體毛利為 22158萬(wàn)元 ， 總體毛利率為 28% ? 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費(fèi)用合計(jì) 7680萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體稅前利潤(rùn)為 20230萬(wàn)元，項(xiàng)目總體銷售利潤(rùn)率為 20%，稅后凈收益 13453萬(wàn)元。 ? 預(yù)計(jì)截至起步區(qū)清盤(pán)將發(fā)生銷售費(fèi)用 2023萬(wàn)元，相對(duì)起步區(qū)可售面積計(jì)算的銷售費(fèi)用為 67元 /平米 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 銷售費(fèi)用計(jì)劃 ? 新河項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 8000萬(wàn)元 ， 以總體可售面積計(jì)算平米銷售費(fèi)用為 50元 。 目前 ， 已經(jīng)通過(guò)融資形式支付整體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2億元 ， 另 2億元拆遷費(fèi)在 2023年底前付清 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 類型 銷售面積 ( 平米 )原單位控制直接成本( 元 / 平米 )分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀? 元 / 平米 )分?jǐn)偤髥挝恢苯映杀?( 元 / 平米 )住宅 238, 2, 2, 27 5. 83 可售公建 60, 2, 2, 99 6. 96 可售面積合計(jì) 298, 2, 2, 42 0. 77 起步區(qū)住宅及可售公建分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀颈? 順 馳 集 團(tuán) ? 經(jīng)測(cè)算 ， 起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為 ， 其中土地費(fèi) （ 不包含小配套費(fèi) ） ， 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 ， 工程費(fèi)用 ， 配套費(fèi)用 ， 資金成本 2032萬(wàn)元 。 分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本 155元 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。待時(shí)機(jī)成熟 ， 進(jìn)行引進(jìn) 。 能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 ， 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 ， 吸引目標(biāo)客戶視線 ， 對(duì)住宅的銷售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用 。 在商家的選擇上 ， ? 順 馳 集 團(tuán) 注重品位與個(gè)性 ， 形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式 。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營(yíng)銷。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心 ， 作為新河項(xiàng)目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項(xiàng)目較高的性價(jià)比吸引市區(qū)客戶 。 通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 客戶定位 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括