【正文】 心上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)服務(wù)站；上海市級(jí)孵化器；ISO90001質(zhì)量服務(wù)體系， 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng) 分析 15 園區(qū)企業(yè)創(chuàng)造了 GDP、稅收、技術(shù)、就業(yè)、品牌、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、自主創(chuàng)新等重要指標(biāo)。 補(bǔ)貼 50%，半年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào) 200㎡。 補(bǔ)貼 30%，一年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào) 200㎡。分體式空調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)裝修， 25小時(shí)巡邏系統(tǒng)、應(yīng)急電源 ,照明和擴(kuò)音系統(tǒng) 3萬(wàn)平方米的純商務(wù)辦公樓和 萬(wàn)平方米的酒店式星級(jí)服務(wù)商務(wù)會(huì)所，辦公、服務(wù)、休閑”全裝修 ,帶家具 推廣方式 官方網(wǎng)站 \分類廣告網(wǎng)站推廣 \政府渠道 \實(shí)體廣告 官方網(wǎng)站 \政府渠道\實(shí)體廣告 官方網(wǎng)站 \分類廣告網(wǎng)站推廣 \實(shí)體廣告 官方網(wǎng)站 \分類廣告網(wǎng)站推廣 \實(shí)體廣告 官方網(wǎng)站 \政府渠道 \實(shí)體廣告 官方網(wǎng)站 \實(shí)體廣告 公路交通 距離虹橋機(jī)場(chǎng) 43KM；距離浦東機(jī)場(chǎng) 62KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 46KM；距離 8號(hào)線航天博物館站25KM 距離虹橋機(jī)場(chǎng) 25KM；距離浦東機(jī)場(chǎng) 18KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 35KM；距離 16號(hào)線新場(chǎng)站（在建)2KM 距離虹橋機(jī)場(chǎng) 35KM；距離浦東機(jī)場(chǎng) 55KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)52KM；距離輕軌 5號(hào)線 (規(guī)劃 )奉浦站 (張翁廟 )1KM 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 35KM，虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)52KM。財(cái)富新場(chǎng) 派米雷 (南橋 )都市產(chǎn)業(yè)園 派米雷（奉賢）企 業(yè)園區(qū) 上海周浦智慧產(chǎn)業(yè)園 麗洲大廈 項(xiàng)目地址 上海市奉賢區(qū)金海 公路 5885號(hào) 上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)（康橋工業(yè)南區(qū)）古丹路 15弄 4號(hào)樓 5樓 張翁廟路 699弄（環(huán)城西路） 民樂路 328號(hào) 沈梅路 99弄 1號(hào) 環(huán)城東路 399號(hào) 所屬園區(qū) 上海奉賢經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)生物科技園區(qū) 浦東康橋開發(fā)區(qū)南 區(qū) 上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 星火開發(fā)區(qū) 周浦開發(fā)區(qū) 上海工業(yè)綜合開 發(fā)區(qū) 占地面積 84畝 90畝 109畝 118畝 79畝 建筑面積 70000 100000 42410 40000 39000 樓宇總數(shù) 31 26 18 18 9 2 整棟面積 13006000 15002300 20234300 2232 66144 30000/9000 單層面積 600 500 1000 1000 1326 1200 樓層 46 45 23 3 10 23 層高 容積率 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 外立面 涂料 石材 涂料 涂料 玻璃幕墻 涂料 綠化率 40% 32% 10% 10% 25% 10% 建筑特色 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 獨(dú)立院落 ,自建框架結(jié)構(gòu)廠房 , 車位數(shù) 102 200 300 200 300 100 園區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施 員工餐廳、便利超市、企業(yè)會(huì)所、多功能會(huì)議中心 全智能化地下停車位，獨(dú)立高檔電梯、電信寬帶、通信光纜 園區(qū)的智能管理園區(qū)系統(tǒng)將由監(jiān)控中心、樓宇分中心、終端三級(jí)構(gòu)成 員工餐廳、便利超市、企業(yè)會(huì)所、多功能會(huì)議中心 ,員工宿舍 ATM、會(huì)議室、食堂、商務(wù)中心、會(huì)展中心、簡(jiǎn)餐、娛樂 ATM、會(huì)議室、食堂、商務(wù)中心、會(huì)展中心、簡(jiǎn)餐、娛樂 12 租金報(bào)價(jià) /㎡ /日 /㎡ /日 只售不租 /㎡ /日 /㎡ /日 /㎡ /日 售價(jià) 8500元 /㎡ 7500元 /㎡ 5050元 /㎡ 4000元 /㎡ 12023元 /㎡ 只租不賣 竣工日期 2023年 2023年 2023年開工 2023年 2023年 2023年 出租率 30% 40% 5% 20% 80% 90% 交房標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間 內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、中央空調(diào)、電梯 1部 /現(xiàn)房 內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、空調(diào)、電梯 1部 /現(xiàn)房 廠房 18M跨度中間無(wú)柱設(shè)計(jì) ,獨(dú)棟獨(dú)院超大門前空間 ,3+2布局，工廠和辦公有相對(duì)獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯 獨(dú)棟獨(dú)院超大門前空間 ,工廠和辦公有相對(duì)獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯 由 1棟 10層辦公樓與 8棟 24層企業(yè)研發(fā)中心組成。 4）園區(qū)周邊相關(guān)商業(yè)配套欠缺，辦公服務(wù)環(huán)境不理想。缺少政府政策性的授牌或認(rèn)證，需要盡快爭(zhēng)取。 不利因素（ T） 1) 地理位置有一定局限性，公共交通環(huán)境不理想，必須解決園區(qū)到軌交的短駁需求，才有可能做辦公用途。 3）公路環(huán)境有優(yōu)勢(shì)，離洋山港較近， S G150 A林海公路環(huán)繞四周，園區(qū)運(yùn)輸承接能力較強(qiáng)。 機(jī)會(huì) (O) 1）周邊 5KM無(wú)新的同類型標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目的后期銷售沒有大的影響。 3）我園區(qū)企業(yè)服務(wù)體系還不齊全，缺少整體運(yùn)作能力，運(yùn)營(yíng)管理體系還不系統(tǒng)，管理不夠標(biāo)準(zhǔn)化，流程化。 2）青村鎮(zhèn)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)配別技術(shù)含量較低，多為勞動(dòng)密集型企業(yè)為主，包括重機(jī)械制造，服裝加工，塑料設(shè)備等方面?？缮暾?qǐng) ISDN、 ADSL、 FTTB等通訊系統(tǒng)。 4) 供電：區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的 50萬(wàn)伏變電站，另有 19座。 2) 項(xiàng)目樓宇外觀時(shí)尚現(xiàn)代，硬件條件相對(duì)理想，能提升企業(yè)形象。由 33棟 24層的獨(dú)立樓宇組成，周邊交通便捷，位于南上海核心區(qū)域，毗鄰S G1501（上海繞城高速）、林海公路等快速交通干道連接浦東機(jī)場(chǎng)、洋山深水港、上海市中心區(qū)域和周邊省份。 一、項(xiàng)目概要 4 5 項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)，地塊南臨團(tuán)青公路，西臨奉村路，北臨青工路。項(xiàng)目 企劃案 內(nèi)部 版 工業(yè) 地產(chǎn) 招商部 上海潤(rùn)廣文化科技產(chǎn)業(yè) 園 1 第一 章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目概要 二、項(xiàng)目區(qū)位 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析及市場(chǎng)調(diào)查 一、項(xiàng)目 SWOT分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目行業(yè)分析 二、項(xiàng)目必要性分析 第四章 項(xiàng)目方案 一、項(xiàng)目定位 二、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 三、項(xiàng)目目標(biāo)客群 四、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位 五、項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃表（含定價(jià)機(jī)制） 六、項(xiàng)目運(yùn)作方案 第五章 項(xiàng)目效益分析 一、項(xiàng)目收入分析 二、其它可行收入 三、 社會(huì)效益 第六章 項(xiàng)目主要核心問題 一、項(xiàng)目面臨的主要困難 二、項(xiàng)目急須解決的事項(xiàng) 三、招商指標(biāo)分解 四、團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制 五、前期推廣預(yù)算 目錄 2 第一章 項(xiàng)目總論 3 “上海潤(rùn)廣文化科技產(chǎn)業(yè)園”，由上海車市投資（集團(tuán)）股份有限公司投資開發(fā)，并聯(lián)合上海文化廣播影視集團(tuán)（ SMG）共同確立園區(qū)開發(fā)定位，園區(qū)計(jì)劃引進(jìn)文化傳媒、電子信息、新能源、新材料、高技術(shù)機(jī)械制造研發(fā)及相關(guān)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈一體化產(chǎn)品打造，以產(chǎn)品功能為基礎(chǔ)，全面規(guī)劃了總部辦公、中試研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品定制以及生活配套設(shè)施，構(gòu)筑一體化企業(yè)上升平臺(tái)。 本項(xiàng)目位于上海奉城工業(yè)園內(nèi)，是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)、上海市人民政府批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的市級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)。園區(qū)用地面積為 ㎡，總建筑面積 ㎡，其中工業(yè)配套及生活服務(wù)設(shè)施 5060㎡，容積率： ，綠地率 20%。 二、項(xiàng)目區(qū)位 6 7 上海潤(rùn)廣文化產(chǎn)業(yè)園平面圖 第三章 項(xiàng)目 SWOT分析及市場(chǎng)調(diào)查 8 1. 優(yōu)勢(shì) (S) 1) 地區(qū)工業(yè)氛圍濃厚，人力資源較多， 2023年，奉賢區(qū)常住人口達(dá)113萬(wàn)人，青村鎮(zhèn)常住人口達(dá) 11萬(wàn)人。 3) 供水：兩座自來水廠供水，供水能力 30萬(wàn)噸 /日。工業(yè)區(qū)已經(jīng)使用更為高效的天然氣： 5) 通訊：主線普及率達(dá) 38%。 劣勢(shì)（ W） 1）周邊環(huán)境尚在改善中，所屬青村鎮(zhèn)多為自建廠房，缺少標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體產(chǎn)業(yè)氛圍不明顯。產(chǎn)業(yè)氛圍科技含量不高，比較難吸引高科技含量的名牌企業(yè)。 4）以前集團(tuán)公司從未整體運(yùn)營(yíng)過產(chǎn)業(yè)園類型的項(xiàng)目，缺少相關(guān)的人員儲(chǔ)備和操作經(jīng)驗(yàn)。具有一定的開發(fā)潛力 2）目前，奉賢區(qū)政府將該地區(qū)作為新能源設(shè)備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，預(yù)計(jì)在未來的幾年內(nèi)，可逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。 4）園區(qū)與上海文廣傳媒合作，可借助 SMG的品牌資源和客戶關(guān)系，在前期起到一個(gè)品牌形象植入，并有希望引入相關(guān)文化傳媒產(chǎn)業(yè)的公司入駐。 2）實(shí)際落地的相關(guān)政策還不明確，有待確定。 3）項(xiàng)目為在建項(xiàng)目，客戶缺少直觀認(rèn)識(shí)，預(yù)計(jì)招商周期較長(zhǎng)。 一、項(xiàng)目 SWOT分析 9 工業(yè)地產(chǎn) 2023年第一季度市場(chǎng)數(shù)據(jù) 總存量（㎡） 空置率（ %） 租金 (人民幣 /㎡ /日 ） 研發(fā)辦公樓 4,449,062 % 倉(cāng)庫(kù) 5,705,696 % 廠房 9,971,160 % 總計(jì) 20,125,918 % 資料來源 :DTZ戴德梁行研究部 二、項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查 A、上海工業(yè)地產(chǎn) 調(diào)查 10 B、同類型園區(qū) 市場(chǎng)調(diào)查 11 序號(hào) ST001 ST002 ST003 ST004 ST005 ST006 項(xiàng)目名稱 聚慧領(lǐng)域總部園 申江科創(chuàng)園 均至少配 1貨 1客梯。距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 60KM；距離輕軌 5號(hào)線 (規(guī)劃 )海灣站 距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)車行20公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)車行 22公里 距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)車行 20公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)車行 60公里 交通環(huán)境 5號(hào)線延伸段、軌道8號(hào)線延伸段；奉浦大橋、閔浦二橋、杭州灣大橋； S3