【正文】 行業(yè)品牌，是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心保證，更是客戶心目中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的代言人 ?業(yè)內(nèi)惟一提供全面立體多元化綜合型服務(wù)的代理企業(yè) 率先搭建強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)，為發(fā)展商提供“一條龍”的專業(yè)全程服務(wù) 合富輝煌核心競爭優(yōu)勢 ?人才領(lǐng)先優(yōu)勢 －行業(yè)精英匯聚一方 ? 逾 3800名員工中，除擁有大部分高學(xué)歷人才外，具有 5年以上資深策劃實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型專才占策劃團(tuán)隊(duì)的 80％，都積累了豐富的大盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn) 。 ? 中、高層人員的穩(wěn)定性一直穩(wěn)居廣州同行的首位，同時(shí)亦是企業(yè)得以發(fā)展的最大動(dòng)力 。 ? 廣州房地產(chǎn)代理市場的占有率達(dá)到 50%以上 。 市場認(rèn)同 單盤 銷售成績彪炳 ? 美林湖畔花園在五一黃金周數(shù)天，並共售出 1100套單位 ? 佛山奧園首期公開發(fā)售， 3小時(shí)成交 2億 、 3天內(nèi)成交 ? 萬科四季花城在開盤首天， 400套可售單位仗旋即售出 9成 ? 匯景新城 2023年 1－ 11月底累計(jì)銷售金額接近 12億 ? 長沙奧林匹克花園 2天銷售超過 300套 ? 主要代理大型項(xiàng)目 ， 開發(fā)周期普遍長達(dá)三至六年 ， 為集團(tuán)提供持久而穩(wěn)定的代理收益 。 2023年北京奧運(yùn)村一個(gè)月售磬； 2023年北京二期，未開發(fā)先銷售； 均價(jià)從最初的 3300元升到 4600元。 ? 項(xiàng)目賣價(jià) 項(xiàng)目首期 800貨中，已先期消化 300余套，成交均價(jià)為 2400元 /平方米。 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢 a、地段優(yōu)勢 ——城郊結(jié)合部，潛力大； b、產(chǎn)品優(yōu)勢 ——戶型方正，經(jīng)典房型； c、景觀優(yōu)勢 ——項(xiàng)目可遠(yuǎn)眺湘江與新河三角洲。 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 劣勢 a、物業(yè)形態(tài)劣勢 ——小區(qū)均為超過 18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場接受存在抗性； b、供方資源缺失 ——如：建筑外立設(shè)計(jì)、內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)或概念賦予、物管服務(wù)等無明顯優(yōu)勢； c、交通劣勢 ——地塊通達(dá)性有待提升； d、項(xiàng)目知名度較低 ——項(xiàng)目傳播的廣度與深度不足； 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì) a、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)明顯 ——“兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運(yùn)營機(jī)會(huì)； b、大市場區(qū)域競合的發(fā)展機(jī)會(huì) ——全市29個(gè)超 500畝大盤中，北城有 12個(gè)； 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 威脅 a、宏觀市場環(huán)境威脅 ——政策從嚴(yán)、銷售趨緩。 c、價(jià)格威脅 ——價(jià)格無所謂絕對(duì)的高低，價(jià)格取決于項(xiàng)目價(jià)值的構(gòu)建與支撐。借勢于新河三角洲的整體發(fā)展。 策略三、采用集中式客戶經(jīng)營模式， 提升銷售價(jià)格，提高銷售速度。 指標(biāo)三：項(xiàng)目價(jià)值分析 濱江 8 周邊特殊資源 10 項(xiàng)目遠(yuǎn)可眺望湘江、瀏陽河、撈刀河，位處新河三角洲開發(fā)區(qū)東南角，江景資源可為依托。 8 地塊形態(tài) 10 項(xiàng)目地塊形態(tài)較為方正，但西北與東南出現(xiàn)角狀形態(tài)，對(duì)后期項(xiàng)目的整體規(guī)劃的社區(qū)化有所影響。 5 后 天 價(jià) 值 項(xiàng) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃 10 項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃布局合理，布局錯(cuò)落有致，朝向符合湖南人的生活習(xí)慣，但建筑外立設(shè)計(jì)不顯檔次。 6 項(xiàng)目物管服務(wù) 5 項(xiàng)目物管服務(wù)英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業(yè)管理公司，在物業(yè)可提升和可操作空間較大。 8 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) 5 項(xiàng)目多為期 18層以上高層，根據(jù)長沙市場的接受情況，超過十八層市場接受抗性明顯，且不適宜人居。 6 總計(jì)與總評(píng) 100 整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價(jià)值空間。 產(chǎn)品可朔空間強(qiáng)， 從項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)成的情況來看，從地段區(qū)位到建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)等硬性的項(xiàng)目指標(biāo)優(yōu)勢明顯，說明項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作到位， 但！ 要想賣出好價(jià)錢，還有許多軟性的非標(biāo)準(zhǔn)配套需要完善。 結(jié)論： 指標(biāo)一 :全市交易行情 月度 最高價(jià) 最低價(jià) 均價(jià) 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價(jià)走低，尤其 是 6月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價(jià)跌 至 2458元 。 指標(biāo)三：北城板塊下半年推盤量與推貨套數(shù) 大市盤整： A、新政影響： 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。 銷售趨緩： A、長沙市重點(diǎn)樓盤月均銷售量為 19套左右 ； B、北城樓盤成交均價(jià)基本不高于 3000元 /平方米 ； 大市盤整 銷售趨緩 宏觀交易行情分析結(jié)論 ２、宏觀市場預(yù)判 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 幸福里 長沙縣 長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元東路 長沙星河苑房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 539 431043 鵬基諾亞山林 長沙縣 長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元路南北東四線與東七線之間 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 706 116262 比華利山 長沙縣 天心區(qū)南 107國道大托收費(fèi)站東側(cè) 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 1500 1000000 白竹水鄉(xiāng) (同升湖山莊 ) 長沙縣 天心洞井鎮(zhèn)同升路 長沙市同升房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 1012 180000 早安星城 長沙縣 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 長沙東業(yè)建設(shè)實(shí)業(yè) 1100 1244000 威尼斯小城 長沙縣 騰飛島 廣東碧桂園 2580 1000000 山水未來城 長沙縣 星沙土橋村 湖南致盛愿景房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 668 450000 錦湘國際星城 芙蓉區(qū) 芙蓉火星大道東側(cè)（芙蓉區(qū)政府南 800米） 湖南美聯(lián)置業(yè) 800000 中洋橘郡 天心區(qū) 萬家麗大道與芙蓉南路交匯處，西臨芙蓉南路，北鄰火星大道 北京中洋創(chuàng)業(yè) 2023 400000 怡情水鄉(xiāng) 雨花區(qū) 長沙市勞動(dòng)?xùn)|路 湖南成功新世紀(jì)投資 有限公司 671 泰禹家園 雨花區(qū) 長沙市雨花區(qū)火星路 與香松路交匯處 湖南省泰禹實(shí)業(yè)有限 公司 500 700000 指標(biāo)一 :全市重點(diǎn)樓盤分布情況 （ 500畝以上） 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 卓越蔚藍(lán)海岸 岳麓區(qū) 谷豐路區(qū)政府北側(cè) 深圳卓越集團(tuán) 558 450000 長沙玫瑰園 岳麓區(qū) 金星大道與銀彬路交 匯處 廣州玫瑰園 1000 100萬 梅湖浪琴灣 岳麓區(qū) 河西龍王港 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 919 100000 楓華府第 岳麓區(qū) 岳麓區(qū)含浦大道 湖南繼善投資發(fā)展有限 公司 1000 300000 陽光 100國際新城 岳麓區(qū) 南二環(huán)和瀟湘路交匯 處 陽光 100置業(yè)有限公司 990 1000000 香格里麓山別墅 岳麓區(qū) 猴子石大橋 湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財(cái)信 控股公司 948 180000 岳麓山公館（原名金牛山莊） 岳麓區(qū) 長沙市岳麓區(qū)五星村金牛嶺 湖南經(jīng)投實(shí)業(yè) 638 202300 天景名園 開福區(qū) 長沙市開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽山村、天井村