企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法-在線(xiàn)瀏覽
2025-04-10 14:26本頁(yè)面
【正文】 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 28 案例 2：應(yīng)收賬款對(duì)估價(jià)的影響 案例分析 按照美國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，賬齡 1年以上的應(yīng)收賬款應(yīng)按賬面價(jià)值的 100%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。特別是在上述案例中，超過(guò) 1年乃至 3年以上的應(yīng)收賬款仍作為流動(dòng)資產(chǎn)按照賬面價(jià)值的 100%計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中。 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 29 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 1） 某集團(tuán)公司擁有的房屋建筑物價(jià)值評(píng)估中采用 的重置成本法 案例背景 重置成本法的評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +建安工程造價(jià) +前期及其它工程費(fèi) +資金成本 綜合成新率＝完好分值率 60%+理論成新率 40% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 30 重置全價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +建安工程造價(jià) +前期及其它工程費(fèi) +資金成本 土地取得費(fèi)：包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)或者拆遷安置費(fèi)和應(yīng)向國(guó)家交納的出讓金、契稅和市政設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)） ＝ （建安工程造價(jià) +土地取得費(fèi)） 額定費(fèi)率 建安工程造價(jià) ＝ 土建工程造價(jià) +裝飾工程造價(jià) +安裝工程造價(jià)（給排水、消防、暖通等） 前期及其它工程費(fèi)用＝建安工程造價(jià) 額定費(fèi)率 資金成本＝（建安工程造價(jià)＋前期及其它工程費(fèi)） 貸款利率 建造期 247。 耐用年限） 100% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 32 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 2） 案例分析 集團(tuán)擁有的物業(yè)的綜合成新率評(píng)估（建筑物部分） 物業(yè)名稱(chēng) 建成年份 理論年限 已使用年 理論成新率 綜合成新率 酒店 1 1997 81% 86% 商城 1 1997 81% 86% 樓宇 1 1999 86% 88% 大廈 1 1993 74% 78% 酒店 2 1992 74% 85% 廠房 1 1995 79% 80% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 33 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 3） 案例分析 集團(tuán)擁有的物業(yè)的重置單價(jià)評(píng)估（建筑物部分） 物業(yè)名稱(chēng) 土建工程重置單位造價(jià) （人民幣元） 裝飾工程重置單位造價(jià) （人民幣元） 酒店 1 1,000 1,300 商城 1 1,100 1,800 樓宇 1 900 400 大廈 1 2,200 1,800 酒店 2 900 300 廠房 1 1,200 600 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 34 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 4） 案例分析 建筑物平攤地價(jià)評(píng)估（土地部分）：集團(tuán)擁有的某大廈建筑面頰 62,500平方米，總用地面積4,052平方米（ ）。 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 35 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 5） 案例分析 綜合成新率高估。但在本案例中，物業(yè)的綜合成新率普遍高于理論成新率，據(jù)稱(chēng)其依據(jù)是視覺(jué)判斷。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，裝修物與安裝物的服役年限大大低于建筑物主體的服役年限，即前者的折舊年限遠(yuǎn)低于后者。特別是酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性，決定其通常在 5年左右需要進(jìn)行全面的重新裝修。下表列出了被評(píng)估物業(yè)的裝飾工程價(jià)值，讀者可以自行判斷裝飾工程重置價(jià)值是否高估。以五星級(jí)的酒店 1的土建工程重置單位造價(jià)（ 1,000元）、三星級(jí)的酒店 2的裝飾工程重置單位造價(jià)（ 300元）為基準(zhǔn)，通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)多處重置單位造價(jià)偏高的情況。集團(tuán)擁有的某大廈建筑面積 62,500平方米，總用地面積 4,052平方米（ ），則容積率為 （ =62,500/4,052）。由此可以計(jì)算單位土地取得成本遠(yuǎn)高于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格： 每畝土地取得成本 =（單位建筑面積的土地取得費(fèi) 總建筑面積） /總用地畝數(shù) =（ 600 62,500） /（ 4,052/） =6,169,（元 /畝） 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 38 案例 4：收益法對(duì)建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 1） 案例背景 2023年，某公司擁有的商業(yè)物業(yè)（四星級(jí)酒店）價(jià)值評(píng)估中采用的收益法 評(píng)估基準(zhǔn)日一年期定期存款利率為 %，故無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %；風(fēng)險(xiǎn)投資補(bǔ)償取 %，則折現(xiàn)率取 %（ r = %=%+%）。 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 39 案例 4：收益法對(duì)建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 2） 計(jì)算公式 收益法是指通過(guò)估算評(píng)估對(duì)象
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