【正文】 用權(quán)力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。 ? 一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有： ? ①干式消防系統(tǒng)： ? ②濕式消防系統(tǒng)： ? ③消防聯(lián)動機構(gòu)： ? ④火災報警系統(tǒng)： ? 消防工作的展開： ? ①進行消防宣傳。 ? ③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。 ? ⑤定期安排消防檢查，根據(jù)隱患限期整改。 ? ⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。 ? ⑨建立自防、自救組織。 ? ⑾ ? ⑿ 制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案。 你作為大堂保安員 ， 該如何處理 ？ ? 保安員無奈只好喊來班長，陪同客人進樓。李先生表示完全支持大堂保安員的做法，同時連連致歉，并表示以后朋友來訪一定告知配合服務(wù)中心的工作。 （七 ) 設(shè)施設(shè)備管理 ? 寫字樓常見設(shè)備 配電系統(tǒng)（變電站、照明動力）、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng) ? 日常設(shè)備管理工作 ? (1)建立設(shè)備檔案。 (2)完善工程部架構(gòu)。 (4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。 (6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。 兩類報修：自檢報修、客戶報修 。一般可建立三級保養(yǎng) 制度：日常保養(yǎng) (又稱作例行保養(yǎng) )；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。 對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。 (4)設(shè)備的更新改造。 （八）清潔綠化 ? 清潔 ? 清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設(shè)備維護保養(yǎng)的需要。 (2)制定部門各崗位的責任制度。 ? (4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。 (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 ? 緊急意外事件的類別： ? 1） 火警； 2） 水災； 3） 詐騙； ? 4） 盜竊； 5） 搶劫； 6） 暴力犯罪； ? 7） 交通事故； 8） 糾紛 。 ? 緊急避險 是指為了使公共利益 、 本人或者他人的人身和其他合法權(quán)益免受正在發(fā)生的危險 ， 不得已而采取的損害他人一定利益的避險行為 。服務(wù)中心立即與該業(yè)主聯(lián)系，卻一直聯(lián)系不上。 事隔一個月后 ， 該業(yè)主返回 ， 向服務(wù)中心反映其首飾丟失 ， 要求賠償 …… ? 啟示與思考： ? 此案例在物業(yè)行業(yè)現(xiàn)實工作中經(jīng)常發(fā)生 ， 其實質(zhì)是物業(yè)管理的緊急避險及免責問題 。 ? 在緊急避險行為的操作中 ， 物業(yè)公司應注意以下兩點： ? 其一：何種情況下可以實施緊急避險 ？緊急避險行為實施的要件之一是為了免受正在發(fā)生的危險 ， 而不是潛在的可能發(fā)生的危險 ， 比如說住戶家中報警 ， 控制中心打?qū)χv又無人接聽 ， 僅從此現(xiàn)象并不能說明業(yè)主家中正在發(fā)生危險 ， 而僅僅是可能有危險 ， 也可能是誤報啊 ！對于無法確認的情況 ， 最穩(wěn)妥的處理辦法是通知并配合專業(yè)部門進行認定 ， 如：1 120等 。在現(xiàn)實操作中，對于類似緊急避險情況的處理，應該盡可能邀請相關(guān)部門（如派出所、居委會）或者相鄰業(yè)主、業(yè)委會委員等相關(guān)人員在場證明。 ? 案例分析： ? 某天晚上 21點左右，某物業(yè)管理公司大廈值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴，該大廈 2號門廣場車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過的痕跡。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車車頭確有一道被劃痕跡?，F(xiàn)在車頭有了劃痕，是廣場車管員的責任，要求廣場車管員和大廈服務(wù)中心承擔損失。 ? 車主認可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打 110與交警大隊取得聯(lián)系。如果此劃痕確系停在大廈 2號門廣場后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會留有漆屑。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。保安領(lǐng)班見狀不但沒有責怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠意地向車主致歉，承認自己工作還有不周到之處。 ? 事后，大廈服務(wù)中心組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗，并提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其前后左右進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當場請車主確認，并作好記錄；同時要加強專業(yè)知識的學習，增強對現(xiàn)場問題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發(fā)事件 。 （十一）其他 ? 信息溝通：對內(nèi)、對外 ? 咨詢、報修 ? 社區(qū)文化 ? 租售業(yè)務(wù) ? 配合政府相關(guān)部門做好各項工作 ? 七、 【 寫字樓租賃管理 】 ? 寫字樓租賃合同的簽訂 ? 寫字樓租賃合同的執(zhí)行 ? 客戶遷入程序 ? 經(jīng)營部的工作職能 ? 財務(wù)部的工作職責 ? 工程部的工作職責 ? 保安部的工作職責 ? 公關(guān)部的工作職責 ? 客戶遷出程序 ? 經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見 ? 各部門接到 《 匯簽表 》 后應做的工作 ? 保安部 ? 客服部 ? 財務(wù)部 ? 工程部 ? 經(jīng)營部 ? 寫字樓承租戶的選擇 ? 承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽 ? 承租戶的財務(wù)狀況 ? 所需物業(yè)面積大小 ? 需要提供的物業(yè)管理服務(wù) ? 寫字樓租金的確定 ? 寫字樓租金的構(gòu)成 ? 商品租金 ? 成本租金 ? 基礎(chǔ)租金 ? 市場租金 ? 寫字樓租金的確定方法 ? 影響寫字樓物業(yè)租金水平的因素也是包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素。例如，近年來，我國 GDP持續(xù)保持較高的增長速度，宏觀經(jīng)濟形勢良好，對寫字樓租金修正的影響是正面的。 區(qū)域因素：除了通常談及的區(qū)域位置、交通、經(jīng)濟等因素，區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展狀況是影響租金變化的重要因素。政府對區(qū)域內(nèi) IT高科技企業(yè)的政策支持、區(qū)域高科技行業(yè)景氣情況的變化均會對區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚皆斐捎绊憽：侠?、良好的寫字樓租戶組成，不僅是招徠新租戶的有利條件，同時租戶在行業(yè)組合方面的搭配也可以使業(yè)主的租金收入免受行業(yè)變動帶來的負面影響。 ２、采用銀行貸款利率加上手續(xù)費用等作為折現(xiàn)率（此為不考慮寫字樓升值預期），或者是用市場提取法確定折現(xiàn)率。 ４、用收益法公式測算凈收益，折現(xiàn)率由市場提取確定，考慮出租方的各項營運成本測算出租金，此為考慮升值預期下當年的保本租金。 第三節(jié) 商場物業(yè)管理 ? 一、 【 商場定義 】 ? 商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。在經(jīng)營上，這種形式被稱為投資保本型。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價款。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個大業(yè)主一家。但由于其一次性投資大，經(jīng)營或招商 所面臨的風險也大，在整個商場物業(yè)中的比例正逐步變小。 ? 三、 【 商場物業(yè)的類型 】 ? ： ? （ 1）居住區(qū)商場 ? （ 2）地區(qū)商場 ? （ 3）市級購物中心 ? ： ? 敞開式的市場和廣場型 ? 封閉式的購物中心型 ? ： ? 綜合性的專業(yè)購物中心 ? 商住兩用型的 ? 四、 【 商場物業(yè)管理內(nèi)容 】 ? （一）一般性管理 ? (1)對小業(yè)主或承租商的管理。 ? 對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇， 一般宜采用管理公約的形式， 明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。 ? (2)安全保衛(wèi)管理。因此，安全保衛(wèi)要堅持 24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。 ? (4)設(shè)備管理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設(shè)專人看管，以防偷盜。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護公共商業(yè)樓宇的良好形象。 ? 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。在各類商場不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標。當商業(yè)市場進入 “ 印象時期 ” 后，消費者過去買 “ 品牌 ” ，現(xiàn)在買 “ 店牌 ” 。 ? 第二，公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三個子系統(tǒng)構(gòu)成，即ＭＩＳ (理念識別系統(tǒng) )；ＶＩＳ(視覺識別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識別系統(tǒng) )。 ? ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而 提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。其具體的做法是：綜合圍繞在