【正文】 戶型較方正，功能分區(qū)合理 主臥與客廳朝南，采光充足 全明設計，通風、采光佳 戶型點評 戶型緊湊實用，功能分區(qū)合理 兩房朝南，次臥帶陽臺，主臥帶 飄窗 客廳面積較小、生活不舒適 戶型點評 戶型緊湊，功能分區(qū)合理 兩房朝南，次臥連接陽臺 主臥帶飄窗，采光、通風好 L型廚房設計，時尚新穎 客廳面積較小，生活不舒適 錦繡香堤項目主力產(chǎn)品分析 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本案最主要的競爭對手是綠地世紀城，綠地世紀城以高性價比獲得市場口碑，并取得了良好的銷售業(yè)績，次要競爭對手為晨陽滟瀾山、南山酈都和錦繡香堤。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 主要競爭項目 2023年預計推貨量達到 ，市場競爭較為激烈。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 主要競爭項目銷售價格在 42005700元 /平米之間，本案在價格上如何取勝，成為本案能夠 迅速搶奪市場份額的關鍵因素 從各競爭的項目的客群構(gòu)成來看，本項目的主要客戶群體為高新區(qū)企業(yè)職工，次要客戶為禹會區(qū)和縣域客戶群體，年齡結(jié)構(gòu)為 25— 45歲 。 蚌埠高新區(qū)是蚌埠市發(fā)展外向型經(jīng)濟的重要載體、工業(yè)強市的主戰(zhàn)場和體制創(chuàng)新的試驗田。區(qū)內(nèi)逐步形成了汽車零部件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐產(chǎn)業(yè)，業(yè)已成為安徽省發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)“三點一線”戰(zhàn)略的重要組成部分。 區(qū)域環(huán)境分析 — 高新區(qū)配套設施 高新區(qū)管委會 高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建成十縱五橫的道路網(wǎng)絡，道路總里程達 26公里。 ? 客戶特征：老城區(qū)、事業(yè)單位、投資客，周邊居民 嘉和豪庭 ? 通過近幾年的發(fā)展，高新區(qū)的周邊配套設施不斷完善，技術培訓類學校和高新技術產(chǎn)業(yè)不斷入駐，為高新區(qū)的發(fā)展不斷的注入活力，人氣越來越旺。 ? 高新區(qū)目前的房地產(chǎn)市場剛處于起步階段，開發(fā)量較小，價格也處于城市板塊的較低板塊，后續(xù)開發(fā)量將會加大 ? 根據(jù)蚌埠市的規(guī)劃藍圖，城市會不斷向西南發(fā)展， 高新區(qū)將會是未來蚌埠市非常有前景的區(qū)域。 區(qū)域環(huán)境分析 — 小結(jié) 項目本體研究 — 總體 規(guī)劃 ? 項目地址：華光大道與燕山路交北側(cè) ? 開發(fā)商：星宇文化創(chuàng)意（產(chǎn)業(yè)）集團有限公司 ? 總用地面積： 56538㎡ ? 總建筑面積： 184078㎡ ? 住宅面積： 127296㎡ ? 商業(yè)面積： 2895㎡ ? 容積率： ? 綠地率： 35% ? 物業(yè)類別： 18層、 21層、 24層、 29層、 30層住宅 ? 住宅套數(shù)： 1242套 ? 車位個數(shù)： 1261個，其中地上 332個 項目共規(guī)劃有 4棟小高層， 7棟高層住宅，共計 1242戶，車位配比達到 1： 1 項目本體研究 — 四至分析 ?本項目北側(cè)興華路有眾多工廠、企業(yè)和政府機構(gòu)，其中項目北側(cè)有安徽水利工業(yè)園以及昊方機電工業(yè)園 ?項目東側(cè)緊鄰解放軍海軍士官學校； ?項目西側(cè)為華光大道以及怡景花園和友誼廣場，為蚌埠市主干道； ?項目南側(cè)為燕山路，接 s207直通高速公路，對面為海校配套設施。但，隨著綠地世紀城項目和本項目商業(yè)部分的崛起，周邊的生活配套設施將會逐步完善。 本案，采用新古典主義建筑風格，為項目注入品質(zhì)感和厚重感，能較好的體現(xiàn)出項目的形象氣質(zhì)，同時以 80100平米的中小戶型為主的面積控制，符合市場的需求 項目本體研究 — 產(chǎn)品分析 80100平米中小戶型，充分滿足剛需客群 1— A戶型 ㎡ 戶型方正實用，設置入戶玄關，保證了業(yè)主的私密性；，雙臥朝南，采光充分，三陽臺設置，充分滿足業(yè)主的視野及采光；北側(cè)陽臺可變身書房，空間自由轉(zhuǎn)換。 1— C戶型 ㎡ 戶型方正、兩臥朝南；但戶型狹長且客廳朝北，采光不足。 3— B戶型 ㎡ 此戶型為本項目的一大亮點。 項目本體研究 — SWOT分析 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項目定位 營銷鋪排及費用 營銷總控圖 費用估算 競爭分析 如何實現(xiàn)產(chǎn)品價 值的有效傳導？ 處理好老城區(qū)、周邊片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等推廣的資源分配是實現(xiàn) 該目標的關鍵。 項目所需 解決問題 解決問題思路 項目營銷戰(zhàn)略 —— 戰(zhàn)略核心： 主城旗幟化，區(qū)域中心化，推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)化 戰(zhàn)略的三個方面： ? 建立主城精神旗幟，避 開城內(nèi)大規(guī)模推廣 ? 區(qū)域內(nèi)自我中心化，樹立區(qū)域標桿形象 ?“農(nóng)村包圍城市”，充分發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城需求 打造 2023年高新區(qū)最具市場影響力項目！ 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項目定位 營銷鋪排及費用 營銷總控圖 費用估算 競爭分析 客戶定位 客戶定位 客戶構(gòu)成 —— 本項目主力客戶群體來自于 高新區(qū)和禹會區(qū)及周邊四縣 高新區(qū)客戶：主要是高新區(qū)工廠職員、機關事業(yè)單位員工 地緣性客戶：主要為禹會區(qū)內(nèi)的原住民 老城區(qū)外溢客戶：被動外溢且首置首改者 縣域客戶：周邊懷遠等三縣，鳳陽縣較富裕階層 本地或外地投資客：看好項目價值，以資產(chǎn)處置或長期增值為目的的投資需求 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 客戶群體的演變？ 以高新區(qū)職工、地緣型居民為首批的核心客戶 中上財富階層 普通階層 核心客戶 財 富 階層 增長型 客戶群 差異型 客戶群 進城需求、地緣關系 中等財富階層 潛在客戶增量 時間 圈層關系、親朋關系 高端財富階層 客戶定位 細分 以高新區(qū)工廠職員、地緣型 周邊居民為核心客戶 懷遠等 4縣較富裕階層、 市區(qū)被動外溢客戶 （價值凸顯后）市區(qū)主動外溢人群、主城或外地投資客群 解剖客戶 —— 目標客戶的購買動機及身份 購買動機 為子女 為結(jié)婚 為就學 為環(huán)境 為進城 為改善 部隊軍人 周邊軍人 懷遠縣 人群 主城白領 高新區(qū)職工 三縣人群 拆遷戶 關鍵動機 關鍵動機 關鍵動機 解剖群體 私營業(yè)主 公務員 … 抄底投資客 周邊原住民 客戶定位 客戶 洞察 我們對客戶群體的描摹 他 們 是怎樣一群人 …… 客戶描摹 1—— 有一定經(jīng)濟實力的 高新區(qū)工廠職員和地緣性客戶 他們經(jīng)過多年的積累，事業(yè)已見成效， 需要安居改善 生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)。 —— 伍先生，禹會區(qū)人，高新區(qū)某機電公司中層管理者 樓盤名氣 面子感 外在品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)戶型 核心訴求 他們買房為就近原則；注重項目品質(zhì)，要求環(huán)境舒適。 他們能被項目打動是因為：品質(zhì)物業(yè)讓他們在單位附 近享受品質(zhì)生活，明星樓盤成為他們在圈子里炫耀的資 本。 城市屬性 品牌 交通方便 環(huán)境適宜 核心訴求 81 他們經(jīng)過多年的積累，在當?shù)貙賹嵙﹄A層，但他們不滿于現(xiàn)狀，希望躋身城市，成為“市里人”。 他們渴望在城市擁有一套屬于自己的房子，以此給自 己貼上城市新貴的標簽，以便在向親朋好友介紹時有面子感。 他們在市場經(jīng)濟大潮中起起伏伏，多年打拼， 田間地頭的 窮困的往日是他們永遠不能接受的過去。年復一年，早出晚歸，終日忙碌的生活似乎已經(jīng)一成 不變了，對 生活味道的追求愈發(fā)與賺錢的欲望矛盾重重。還是把房子買了吧，辛苦掙來的還是要放 在最放心的地方， 城里終究太喧鬧，鄉(xiāng)下總歸太平凡 ，折 中不是為了平庸，而是真正懂得享受生活的一種方式。 針對客群 西城中心 通俗易懂 山景資源 85 項目定位屬性語： 西城中心 四山為伴，幸福為家 定位釋義： ?區(qū)位價值主動厘定 ?山景資源蚌埠不多，四山環(huán)伺，值得關注 ?貼近目標客群，體現(xiàn)項目人性化、溫情化特點 形象定位 形象定位屬性語： 西城中心 .18萬方醉美生活社區(qū) 定位釋義： ?區(qū)位主動厘定，區(qū)域價值明晰 ?規(guī)模界定，營造氣勢感 ?資源優(yōu)勢，山景、內(nèi)部景觀，得天獨厚 ?針對客群屬性，塑造人居標桿 形象定位 備選 新城西 ?18萬方城市夢想主義社區(qū) 正西城 ?18萬方幸福生活樣板 18萬方 ?城市新貴的幸福選擇 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項目定位 營銷鋪排及費用 營銷總控圖 費用估算 競爭分析 客戶導向型之營銷策略 2023年項目營銷思路梳理 1 蓄客 “ 把雞蛋放進 客戶 的籃子里！ ” 如何實現(xiàn)大量客戶快速積累？ A 建立客戶會 建立客戶會，以客戶會之方式快速積累客戶 會員招募 開始認籌 9月初開始 本案開始認籌 梳理客戶設置一定門檻 10月中下旬解籌 價格箱體，再次梳理客戶 項目認籌： 完成客戶積累后 根據(jù)客戶實際情況 確定項目價格 A 建立客戶會 通過圈層的建立，實現(xiàn)項目的稀缺性 客戶會名稱 星宇會。 目的：在日?？蛻舴e累中最大限度積累客戶資源。 會籍： 非終身制； 免費，客戶憑身份證到營銷中心填寫入會申請表即可辦理。 目的：實現(xiàn)項目客戶積累，保障優(yōu)質(zhì)客戶不被流失。 會籍： 會員