【正文】 回款及費用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 四會市 均價： 4300元 /㎡ 大旺高新區(qū) 均價： 4500元 /㎡ 三水區(qū) 均價： 6000元 /㎡ 鼎湖區(qū) 均價： 4600元 /㎡ 區(qū)域競爭激烈，大旺僅升值優(yōu)勢比較突出。 居住氛圍上 ，大旺房地產(chǎn)市場生活配套成熟度均弱于周邊區(qū)域， 少量客戶外流四會及肇慶 ； 成交均價上， 大旺均價高于臨近四會，相對端州、鼎湖區(qū)并無明顯價格優(yōu)勢； 綜上， 大旺唯一突出優(yōu)勢是區(qū)域升值潛力 ，并對三水投資性客戶有一定的價格競爭力 。 大旺房地產(chǎn)發(fā)展時間不足十年，市場供應(yīng)量低。 另一方面，大旺房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)步上升，2023年高新區(qū)晉級后價格漲幅明顯。 2023 2023 2023 2023成交面積（萬平米） 20 住宅竣工面積（萬平米） 0510152025303540四會房地產(chǎn)市場供需對比 成交面積（萬平米） 住宅竣工面積（萬平米） 2023 2023 2023 2023成交面積（萬平米） 住宅施工面積（萬平米） 24 44 0102030405060708090三水房地產(chǎn)市場供需對比 旺城壹號營銷策劃方案 區(qū)域競爭項目相對集中，集中在 15分鐘路程圈內(nèi)，未來競爭大。 君山公館（別墅、洋房） 服務(wù)中心版塊 旺城壹號營銷策劃方案 樓盤 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 容積率 天和豪庭 6 13 發(fā)現(xiàn)美院 20 50 御景臺花園 約 3 5 約 水岸花城 約 7 約 13 約 君山公館（未售） 8 在售項目規(guī)模普遍丌大，無高容積率項目 大旺在售項目中，除發(fā)現(xiàn)美院占地 20萬平米外，其余占地均在 8萬平米以下，建筑面積在 20萬平米以下。 大旺房地產(chǎn)市場處于起步階段，土地利用率不高，在售項目項目容積率均在， 多為多層及小高層產(chǎn)品 ，居住密度舒適性良好。 大旺市場 洋房面積均以緊湊型三房為主 ，部分兩房及舒適型三房、四房產(chǎn)品，即使以高端標榜的發(fā)現(xiàn)美院，其洋房產(chǎn)品亦以緊湊型三房為主。 隨著大旺區(qū)域市場發(fā)展， 未來價格及產(chǎn)品類型將逐步出現(xiàn)分化。 例外 —— 新推出的樓盤發(fā)現(xiàn)美院規(guī)模較大，有別墅產(chǎn)品，其園林景觀設(shè)計水平較佳。整體市場缺乏創(chuàng)新贈送面積戶型。 兩個靠近傳統(tǒng)商業(yè)中心的項目御景臺花園及水岸花城相對生活氛圍較為成熟，其余項目多在本案所處的新城板塊，區(qū)域基本生活配套日漸完備，但 生活氛圍的成熟仍需較長時間 。 發(fā)現(xiàn)美院： 規(guī)模優(yōu)勢 、社區(qū)檔次優(yōu)勢。 御景臺花園： 大旺公園景觀優(yōu)勢 ，內(nèi)部園林優(yōu)勢，周邊配套成熟。 公園景觀資源有限，環(huán)境配套賣點差別性不大，未來市場競爭賣點趨同， 以內(nèi)環(huán)境及社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)等軟件的打造以實現(xiàn)差異化是未來競爭主要方向 。但 2023年新增供應(yīng)量較少，消化量下降至 580套。 2023年市場供應(yīng)量增大，綜合市場情況判斷， 預(yù)計 2023年消化量將超過1200套。 2023年元旦推出的天和豪庭，由于有 2023年近一年的內(nèi)部客戶積累，因此2023年開盤后銷售達 400套，包括 200多套的內(nèi)部關(guān)系客戶認購房。 大旺區(qū)域消化量波勱受供應(yīng)項目營銷較大 旺城壹號營銷策劃方案 綜合檔次 產(chǎn)品面積 水岸花城 御景臺花園 天和豪庭 發(fā)現(xiàn)美院 大旺在售洋房項目大部分以中低檔為主，缺乏高檔次洋房類型產(chǎn)品。 君山公館（未售） 在售項目中低檔為主，未來有向高端分化趨勢 旺城壹號營銷策劃方案 大旺未來一年新增供應(yīng)量達 3200套 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 天和豪庭：均價： 4700、戶型 89141㎡、總套數(shù) 710套； 發(fā)現(xiàn)美院：均價： 4500、戶型 102141㎡、總套數(shù) 510套； 水岸花城：均價： 4300、戶型 76116㎡、總套數(shù) 1155套； 發(fā)現(xiàn)美院：均價： 、戶型 ㎡、總套數(shù) 套；君山公館：均價：待定、戶型 50120㎡、總套數(shù) 600套； 御景臺花園：均價： 4900、戶型 45115㎡、總套數(shù) 20套； 2023年 2023年 項目一期銷售周期 從在售及未售項目潛在退貨量分析，未來一年同質(zhì)化競爭嚴重 截至 2023年 4月，大旺市場在售 410套洋房單位，除本案外的舊盤新推及即將面世項目總供應(yīng)貨量有 2585套洋房單位， 加上本案 775套，共約 3200套。 大旺 在 2023年 9月至 2023年年 5月將會出現(xiàn)供貨高峰期 ，主要供應(yīng)戶型為緊湊三房以及部分別墅產(chǎn)品， 戶型面積主要集中在 100141㎡三房戶型，同質(zhì)化競爭比較嚴重。 從住宅施工面積供應(yīng)趨勢看，未來兩年將出現(xiàn)供大亍求的現(xiàn)象 大旺未來需求增幅上漲，需求增長 大旺高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地位的提高 ，能夠吸引更多高技術(shù)高技能的產(chǎn)業(yè)進駐，從而拉動本區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口，有利于帶動及刺激該區(qū)域的住房需求； 廣州、佛山限購，廣佛兩地的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市投資物業(yè) ，結(jié)合本區(qū)毗鄰佛山的地理優(yōu)勢，有利于吸引佛山投資客購買，未來需求會增加。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺在售項目集中在中低檔次，同質(zhì)化嚴重。 未來競爭激烈，差異化方向明顯。 大旺市場相對周邊市場競爭優(yōu)勢丌強，出現(xiàn)部分客戶外流現(xiàn)象。隨著大旺區(qū)域發(fā)展提速，客戶外流現(xiàn)象將得到緩解。 大旺客戶特征：本區(qū)為主，部分廣佛深投資客 旺城壹號營銷策劃方案 ?對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進一步上漲。 ?販房行為特征 – 由于親戚朋友圈子及工作均在大旺，大部分都會在大旺購臵一套房產(chǎn)。 – 由于公共配套不完善（特別是教育及醫(yī)療設(shè)施），經(jīng)濟條件較好的消費者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會。 旺城壹號營銷策劃方案 ? 對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進一步上漲。 – 公務(wù)員是消費力較強的群體，普通公務(wù)員收入較高，月薪約為50006000元 /月。 – 大部分有經(jīng)濟實力的消費者都有在大旺投資房產(chǎn)的需求，但因缺乏滿意的產(chǎn)品而擱臵。 旺城壹號營銷策劃方案 企業(yè)中高層管理人員 特征：有團販需求，但丌滿意產(chǎn)品 ? 對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進一步上漲。 – 大旺的商鋪租賃市場比較暢旺，商鋪售價在近幾年飛速上漲，租金也逐年增加，認為投資商鋪也是一個不錯的選擇。 ? 販房行為特征 – 由于產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)境較差，公共配套設(shè)施不完善（特別是教育設(shè)施），非戶籍的中高端消費者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會。 – 大部分廠企管理人員因為沒有與需求相匹配的產(chǎn)品，并未在大旺臵業(yè)，而選擇 5+2的生活方式，工作和居住在單位提供的宿舍，休息日回家鄉(xiāng)。如亞鋁以團購價向員工出售四會臻匯園。 旺城壹號營銷策劃方案 其他區(qū)域投資者特征：看好前景，仍在觀望 ? 對大旺市場的看法 積極關(guān)注大旺市場，并開始在大旺投資性購房；多數(shù)曾在大旺就業(yè)居住或者親戚朋友在大旺就業(yè)居住，了解大旺的發(fā)展前景。 認為大旺御景臺的投資回報率較高：帶家電的兩房租金大約為18002023元 /㎡ ，年投資回報率月為 % ? 販房行為特征 認為與周邊地區(qū)相比，大旺區(qū)的樓盤素質(zhì)較落后，不具備競爭力，但價格并不比周邊地區(qū)低；故不少投資客還在觀望，沒有積極進入大旺市場。 旺城壹號營銷策劃方案 綜上，大旺市場的投資客戶來源較廣， 佛山區(qū)域及肇慶其他區(qū)域的客戶比例較大。 旺城壹號營銷策劃方案 舊城板塊 新城板塊 舊城板塊客戶特征 四會本地人為主； 市區(qū)工作的中高收入階層較多； 主要以解決居住需求為主，對戶型景觀等要求不高。 四會客戶：居住需求為主，投資性客戶以玉器行業(yè)私企老板較多 旺城壹號營銷策劃方案 江 南 新 區(qū) 云東海板塊 均價： 9500元 /㎡ 西南城區(qū)板塊 均價： 7000元 /㎡ 東區(qū) 均價： 6000元 /㎡ 江南新區(qū) 均價 1000元 /㎡ 河口板塊 均價： 5500元 /㎡ 云東海板塊 投資客戶為主，外區(qū)客戶占主導(dǎo)，主要來源禪城、南海、肇慶地區(qū) 對居住環(huán)境要求特別高，同時也看重投資價值； 江南新區(qū)板塊 客戶來源以三水本地及佛山禪城各占約一半的比例；少部分肇慶客戶 對居住環(huán)境要求特別高，同時也看重投資價值。 解決住房需求、看重投資價值、及未來的成熟配套。 大旺目前客戶以本地客戶為主，且出現(xiàn) 本地客戶外流現(xiàn)象，仍有深挖潛力。這與大旺市場在售項目普遍檔次不高有關(guān)。 大旺市場投資性客戶以佛山為主，輔以廣深肇等地區(qū)。 綜上，大旺未來投資客戶來源主要在東部的佛山區(qū)域。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 商業(yè)處亍初級發(fā)展階段，集中政德路一帶 大旺高新區(qū)整體商業(yè)市場仍處于初級階段。 ?商鋪主要分布在德政大街、曙光街和景升街，屬于鎮(zhèn)區(qū)小商業(yè)網(wǎng)點。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心配套較為完善，主要以服飾、百貨購物、零售商業(yè)、餐飲為主要業(yè)務(wù)。 小型初級集中式購物中心 —— 沿政德大街附近分布三個體量較小的初級集中式購物商場。 旺城壹號營銷策劃方案 傳統(tǒng)商街出租情況較好，總體未形成價格梯度 主要商業(yè)街道 商鋪總量 面積（㎡） 空臵率（ %） 租金（元 /㎡ ） 主要經(jīng)營內(nèi)容 政德大街臨街商鋪 80 東段： 3040，西段 6080 9% 西段： 3040，東段： 5060 五金機電，建材，陶瓷 知青路臨街商鋪 23 6070 0 6070 服飾，餐飲，煙酒 景北路 74 5080 7% 4050 五金機電，建材，家電 建設(shè)一路農(nóng)貿(mào)市場 — 40120 85% 5070 農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品 曙光街臨街商鋪 73 5080 7% 3550 五金機電，建材，家電 主要樓盤底商售價情況 樓盤名稱 面積區(qū)段（㎡） 售價情況（元 /㎡ ） 華僑新城底商 約 50100 13000起 嘉富華庭底商 50140 16000 榕園小區(qū)底商 100 14000 翠景園底商 130 14000 名仕豪庭底商 130 15000 御景臺花園 100120 15000 尚林苑底商 120140 14000 主要街道商鋪租金情況 旺城壹號營銷策劃方案 項目區(qū)域未來商業(yè)供大亍求趨勢明顯 大旺高新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展空間巨大， 但短期內(nèi)有大幅度提升的可能性較小。 項目附近農(nóng)貿(mào)市場將于下半年投入運營，吸納周邊絕大部分的商業(yè)消費。 定位 體驗式主題購物樂園 規(guī)模 占地 ，建筑界面 功能 集零售、休閑、娛樂、餐飲、康體于一體的現(xiàn)代化購物中心。 進度 2023年 4月 6日封頂 金鳳凰酒店 臵地廣場 農(nóng)貿(mào)市場 旺城壹號營銷策劃方案 大旺商業(yè)：發(fā)展較慢，短期內(nèi)租售風(fēng)險較大 現(xiàn)狀落后 —— 基于大旺高新區(qū)消費人口及消費力薄弱，中高端消費外流的市場基礎(chǔ)，大旺高新區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)形態(tài)相對落后。 供大于求 —— 未來一年入市的集中式商業(yè)與社區(qū)商業(yè)體量較大，按大旺高新區(qū)目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，難以順利消化新增體量，未來商業(yè)市場競爭激烈，短期內(nèi)租售風(fēng)險較大。 周邊配套較為齊全。 劣勢 地塊缺乏突出的景觀資源。 機會 國家級高新區(qū)未來升值空間巨大，目前處于高速發(fā)展期。 突出新城中心地段價值優(yōu)勢以及區(qū)域升值價值。 擴大目標市場，借助板塊熱度提升項目價值。 未來一段時間內(nèi)都將面臨國家調(diào)控政策影響。 以自住客戶偏好為導(dǎo)向，剛需客戶為主；同時以升值賣點吸引投資客戶。 旺城壹號營銷策劃方案 三大問題迫切需要解決 —— 同質(zhì)競爭激烈！ 未來供應(yīng)量較大，項目面臨多方位激烈競爭 區(qū)域氛圍初級！ 高新區(qū)發(fā)展時間短，生活氛圍不成熟 本地客戶薄弱！ 本地客戶基礎(chǔ)相對薄弱，且出現(xiàn)外流現(xiàn)象 怎么辦？